Elaborado por: Yvo Cuba Copello, socio del Estudio Echecopar asociado a Baker & McKenzie International
La recuperación de la posesión de inmuebles arrendados es un tema de especial preocupación en nuestro país. Casi todos los arrendadores que demandan desalojo, están en aptitud de demostrar el derecho a obtener la restitución de su inmueble; sin embargo conseguirlo, les puede tomar no menos de 163 días, más los costos derivados del litigio, según informa el propio Poder Judicial (Cfr. Exposición de Motivos del Proyecto de Ley N.° 363-2016-CR). Esto genera un claro incentivo para que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones contractuales.
Una de las medidas adoptadas por el legislador es el denominado “Allanamiento Anticipado” regulado por el Art. 594 del Código Procesal Civil (CPC). Esta norma permite al Juez a emitir una orden de lanzamiento a poco de iniciar el proceso, en aquellos casos en los que las partes hayan incluido en el contrato “una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago”.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que, el allanamiento al que hace referencia el artículo 594 del CPC no constituye un acto procesal. No estamos ante un compromiso del arrendatario a allanarse a la futura demanda que interpondrá el arrendador.
Probablemente la posición más aceptada sugiere que el arrendatario ha efectuado una declaración que, por la forma en la que ha sido realizada (expresa y ante un notario), es susceptible de generar certeza en el Juez respecto de la obligación del demandado de devolver el inmueble, en caso el plazo del contrato se cumpla, o en caso el contrato sea resuelto por falta de pago. Se trataría entonces de una especie de “título ejecutivo” que contribuirá a generar certeza en el juez respecto de la pretensión del propietario.
Así, aun cuando se reconozca al futuro demandado el derecho a oponerse a la demanda, la norma establece que esta oposición sólo podrá sustentarse en la vigencia del contrato o la inexistencia de mensualidades impagas, con lo cual lo primero que salta a la vista es que, ante la certeza del derecho invocado, se ha considerado razonable limitar el derecho del arrendatario a plantear las defensas que normalmente podría formular en un proceso de desalojo.
Si bien la norma autoriza al Juez a ordenar el lanzamiento del arrendatario a los quince días hábiles de vencido el plazo para proponer defensas, lo hace remitiéndose al artículo 593 del CPC que exige que previamente exista una sentencia consentida o ejecutoriada. Así, en la medida que no se ha limitado el derecho del demandado a impugnar la orden de lanzamiento (emitida con o sin oposición), es posible concluir que esta “orden de lanzamiento” (habiendo oposición o no) puede ser impugnada de la misma manera en la que se podría impugnar cualquier decisión emitida en el marco de un proceso regular de desalojo.
Además, conforme a lo establecido por el artículo 594 del CPC, el allanamiento formulado por el arrendatario alcanza únicamente a la futura pretensión de desalojo, por lo que si se pretende poner a cobro rentas adeudadas, aun cuando pudiera no existir discrepancia respecto de la obligación del arrendatario de devolver el bien, el proceso deberá discurrir su cauce normal con la finalidad de que el juez adquiera certeza respecto del monto adeudado.
Entendemos entonces que, el allanamiento anticipado, es un intento imperfecto de conseguir tutela oportuna para estos derechos, teniendo como sustento evidencias de la existencia indubitable del derecho del demandante. Esto es algo que podría perfeccionarse con la creación de un título idóneo que permita al arrendador demandar por la vía ejecutiva y mediante un proceso que no debiera tener más de dos instancias. Una ruta similar ha sido previstapara los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, celebrados al amparo del Decreto Legislativo N° 1177 y su reglamento.
COMENTARIOS
Hay que aprender de los Estados Unidos en el tema. En todo caso, si se quiere incentivar las inversiones en éste campo en particular para la buena salud económica, hay que copiar lo legislado en aquel país. No sólo al vencimiento del contrato, sino que, si no se cumple lo pactado con respecto al pago de una determinada mensualidad, al día siguiente el afectado tiene la potestad de dar parte a la policía para realizar el lanzamiento correspondiente.
De esta forma, el inquilino no sólo cumple con la fecha prevista para el pago sino que se adelanta, en algunos casos, más de 30 días respecto de aquella.
La mala costumbre en nuestro país es que se considera la fecha de pago como “la fecha en que un inquilino debe comenzar a preocuparse que tiene una obligación”.
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