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La crisis parece simple de explicar: desde inicios del siglo XXI el mercado de viviendas experimentó un aumento explosivo de precios, en una escala sin precedentes. El boom inmobiliario estuvo alimentado por un boom crediticio. Las familias tomaron deuda del sistema financiero en la forma de créditos hipotecarios y con ello aumentaron la demanda por viviendas y mantuvieron la tendencia alcista en sus precios; a su vez, las entidades financieras obtenían el dinero para otorgar los préstamos mediante deuda que tomaban del mismo mercado financiero. Como cualquier inversión apalancada, los beneficios fueron magnificados mientras el activo subía de precio.
La tendencia mencionada tuvo un final abrupto en el segundo trimestre de 2006, momento en que los precios dejaron de subir para luego disminuir; la burbuja inmobiliaria había estallado. A partir del tercer trimestre de 2006, los incumplimientos de pagos (del inglés, default) y los embargos aumentaron a niveles no registrados en los últimos setenta años, en particular en el segmento de hipotecas de alto riesgo, más conocido como subprime.
Sin embargo, recién en agosto de 2007, el problema adquirió notoriedad, cuando el sistema financiero, que había invertido montos importantes en este tipo de hipotecas, comenzó a mostrar señales de un posible colapso. Como la historia lo muestra (véase entregas anteriores), el estallido abrupto y violento (por oposición a una desinflada gradual) barrió no solo con el sistema hipotecario, sino también con el financiero. La coincidencia y secuencia entre el fin de la burbuja hipotecaria y el aumento de los atrasos de pago y embargos en las hipotecas de alto riesgo no es casualidad. En otras palabras fue una crisis típica de excesos y de sobreendeudamiento, sostenida casi únicamente en el aumento del precio de las viviendas.
El detonante de la crisis fue el estallido de la burbuja inmobiliaria, es decir, la reducción de los precios de las viviendas. Ello disminuyó el valor, tanto de las hipotecas como de los títulos que contenían conjuntos de hipotecas, que eran activos para las entidades financieras. El otorgamiento masivo de préstamos hipotecarios estuvo basado en el supuesto de un aumento permanente de los precios de las viviendas. La complejidad de los productos financieros generó un pánico financiero moderno, entendido como un recorte abrupto de las líneas de financiamiento de las instituciones financieras. Fue una corrida de acreedores y no de deudores.
Las dos cuestiones claves para comprender la crisis son las siguientes: en primer lugar, ¿por qué creció de manera explosiva el segmento de hipotecas subprime? ¿Por qué a partir de 2003 y no antes? La información disponible muestra dos tendencias claves. En primer lugar, el porcentaje de hipotecas subprime aumentó de 7.2% del total de hipotecas otorgadas en 2001 a 7.9% en 2003 y a 20.1% en 2006. En segundo lugar, el porcentaje de hipotecas subprime titulizadas aumentó de 50.4% en 2001 a 80.5% en 2006. En otras palabras, la mayoría de hipotecas subprime otorgadas entre 2003 y 2006 fueron titulizadas, hecho que coincide con el período de mayor auge de la burbuja inmobiliaria.
Estados Unidos atravesaba un período de baja volatilidad macroeconómica, conocido como Gran Moderación. Los buenos tiempos, característica del entorno, facilitaban la mayor toma de riesgos. Prueba de ello fue la burbuja de las acciones tecnológicas y su colapso en 2000, hecho que interrumpió el período conocido como la Gran Moderación. Seguiría la burbuja inmobiliaria como un fenómeno más extendido a varios países de Europa, en particular España, Irlanda y Reino Unido.
En segundo lugar, ¿por qué el colapso de las hipotecas subprime generó una crisis financiera? Aunque la discusión es extensa, conviene mencionar que no existe consenso al respecto. Algunos elementos que configuraron la crisis existían de tiempo atrás, como la titulización y el modelo de originar y distribuir. Lo nuevo a inicios del siglo XXI fue un conjunto de innovaciones financieras, en especial en el campo de los derivados financieros. El florecimiento de los mencionados instrumentos permitió la incorporación en masa del segmento subprime. El desarrollo de productos financieros sofisticados ocurrió gracias al avance de las tecnologías de la información y la informática. La transmisión de información en tiempo real aceleró todos los procesos. Ellas fueron usadas por el sector privado de modo que todo lo riesgoso parecía menos riesgoso, es decir, apareció un problema de valorización de los productos financieros. La opacidad y complejidad exacerbaron la información asimétrica. El resultado fue el crecimiento del segmento subprime y el boom inmobiliario. El aumento en los precios de las viviendas ocultó todas las dificultades y complicaciones. El colapso de la burbuja inmobiliaria alimentada por el auge crediticio combinada con el crecimiento de los derivados extrabursátiles sin regulación y riesgos mal medidos determinaron la crisis crediticia en agosto de 2007.
El choque inicial que detonó la crisis fue el deterioro de la calidad de las hipotecas subprime en el mercado inmobiliario. La razón del mismo fue el estallido de la burbuja hipotecaria, reflejado en una disminución del precio de las viviendas a partir de agosto de 2006. El aumento en los incumplimientos de pagos acrecentó la incertidumbre del valor de los títulos respaldados por hipotecas. Como consecuencia, las agencias calificadoras de riesgo redujeron la calificación crediticia de una cantidad creciente de valores y anunciaron cambios en la metodología usada para evaluar dichos productos en julio, agosto y octubre de 2007. Ello generó una virtual evaporación de la liquidez en los mercados secundarios para los valores estructurados. Las pérdidas, menores calificaciones y cambios en las metodologías afectaron la confianza de los inversionistas en la capacidad de las agencias calificadoras para la evaluación de los riesgos de los complejos productos estructurados. Como resultado, los inversionistas optaron por una huida en masa de los mercados de todos los productos estructurados. Había ocurrido una corrida financiera no de depositantes como en el caso tradicional, sino de acreedores de las entidades financieras. Los inversionistas optaron por una fuga hacia la transparencia. La decisión fue invertir solo en activos líquidos y seguros, como los bonos del tesoro de USA.
La crisis inicial de liquidez dio paso a un problema de solvencia. Los bancos centrales intervinieron para mantener la estabilidad del sistema financiero global. Las instituciones financieras no tenían capital para cubrir las pérdidas. Las innovaciones financieras, como los productos crediticios estructurados y la creciente capacidad de los bancos para trasladar el riesgo fuera de sus balances, así como la mayor interconexión entre las grandes instituciones financieras convirtió una crisis de liquidez (tanto de mercado como de financiamiento) en una de insolvencia.
COMENTARIOS
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Nooo!..¿Acaso porque en el Perú no exista un TERMINO sub-prime para catalogar créditos riesgosos significa que NO existe peligro?!. Parafraseo a Carlos: “..fue una crisis típica de excesos y de sobreendeudamiento, sostenida casi únicamente en el aumento del precio de las viviendas..” ¿acaso no es lo que viene ocurriendo?. La Economía NO ES una ciencia exacta, es una CIENCIA SOCIAL que responde al COMPORTAMIENTO de las personas. Para no entrar en demostraciones técnicas (ya antes expuestas por mí en anteriores veces), la cosa es SIMPLE: Los precios de las viviendas van en aumento por simple EXPECULACIÓN pues los costos de construcción elementales HAN BAJADO y si bien el terreno sube de precio, éste más bien sirve de PRETEXTO al constructor y su financista para incrementar sus precios de venta, y la “demanda insatisfecha”, llena de expectativas, optimismo y deseos, hace presión sobre la oferta porque tiene a la mano INSTRUMENTOS FINANCIEROS DE ALTO RIESGO (sub-prime?) que le permiten “comprar” un inmueble SIN IMPORTARLE EL PRECIO sino LA CUOTA PAGABLE. Carlos en ningún momento afirma que en el país NO EXISTE RIESGO porque no existen los créditos “sub-prime” y en sus entregas ha venido explicando la crisis USA desencadenada por el quiebre del boom inmobiliario sin expresar opiniones sobre lo que ocurre en el país. LA OPINIÓN la damos nosotros y la mía es: Es el PEOR momento para comprar inmuebles..y el MEJOR momento para vender.
Lo que noto ultimamente en el Peru (al menos aqui en Arequipa) es que las constructoras e inmobiliaras ofrecen departamentos al publico en general y estos toman interes buscando la posibilidad de que una entidad bancaria les otorgen un credito hipotecario.Mi pregunta es, se puede pensar la posibilidad de que dentro de un quinquenio o tal vez mas se puede crear una burbuja inmobiliaria en el Peru?
Sin mencionar personas (para no desvirtuar la intención de este blog), y de poner fin (por mi parte) de intentar demostrar CON LA RAZÓN lo que considero como certeza el hecho de que se ha formado una peligrosa burbuja inmobiliaria, que si bien no es tan grande como la de USA o España pues el valor producido por la industria constructora-inmobiliaria privada apenas llega al 3% del PBI (o sea casi a la par de la llamada (?) “penetración” crediticia-hipotecaria del 3% del PBI esgrimida por algunos comentaristas de este blog, con lo que al final terminaría por demostrar que casi la totalidad de los nuevos inmuebles estarían financiados con hipotecas), si perjudicaría sobre todo de manera INDIVIDUAL a muchas personas si es que ésta llegase a estallar. No nos molestemos y seamos respetuosos de los puntos de vista y toleren el mío aunque acaso no lo compartan. Pero soy necio sobre cuando creo tener la razón, por ello repito e insisto lo siguiente para quien comparta conmigo lo que he expuesto y que tanta paciencia me han tenido: Los precios actuales de los inmuebles no guardan relación a su valor real con respecto a su costo de construcción (ya a ustedes dejo hacer su propio cálculo pues información abunda por todas partes) mas una plusvalía acorde a un crecimiento moderado, y han llegado a niveles peligros; en ningún momento he afirmado que adquirir un inmueble es malo, pero como cada situación en la vida, debemos dejar el espacio suficiente para que nuestras decisiones obedezcan sobre todo al análisis y la razón evitando que las influencias emocionales (propias y/o ajenas como la moda) sean el único o el mas grande sustento de tales decisiones. Añado una reflexión (muy simple para no volver a entrar en razones técnicas): ¿por qué nos “sentimos” obligados a comprar yá y hoy un inmueble?, si la “razón” (?) es “..pues porque van a subir..”, ¿por qué no aceptamos la otra posibilidad que es la que vayan a bajar?; el no aceptar, en todo caso, ambas opciones como posibles es ser no terco, sino por lo menos algo de arrogante y soberbio. De tal manera que ante tales posibilidades prefiero HOY ser cauto y reducir MI riesgo: HOY estoy vendiendo, pagando mis saldos hipotecarios y guardando el excedente (¡porque yá gane!)a la espera de nuevas y mejores oportunidades. Para quienes aún no tienen “techo propio”, no veo nada de malo esperar un par de años más viviendo como la hacen (en casa de padres o incluso alquilando) y esperar un mercado más estable. En fin, es decisión de cada uno..sólo EL TIEMPO nos dará o quitará la razón, no “los fantasmas” que querramos o no ver. Para terminar, agradezco y aplaudo al autor de este blog que sin vertir opinión personal, se esfuerza por DEMOCRATIZAR los valores más grandes de la humanidad: el conocimiento y la razón; y espero con ansias la lectura de su próxima publicación.
“el 70% de las propiedades delas clases A y B se compran 70% al contado”
Les faltó decir que el NSE A pide préstamos a los bancos para invertir en inmuebles, con la idea que de aquí a un año, el m2 subirá, el NSE A revenderá su inmueble, y ganará un 10% de lo invertido.
La crisis que golpeó a EEUU y a Europa, pronto golpeará a los países emergentes BRIC, incluyendo al Perú. Pero en el Perú, la crisis no llegará por los bancos, porque la bancarización en el Perú es muy reducida.
La crisis en el Perú llegará a través de la MINERIA y la ECONOMIA INFORMAL (90% de la economía nacional). Cuando explote la burbuja de las materias primas (oro, petroleo, soja); todos los negocios se irán a la m… (agro, mineras, etc).
El 90% de las transacciones económicas en el Perú son INFORMALES, no está controladas ni por los bancos ni por el BCR, ni por el MEF.
Ya me estoy preparando para cuando la crisis golpee a los BRIC (y al Perú).
“el 70% de las propiedades delas clases A y B se compran 70% al contado”
Les faltó decir que el NSE A pide préstamos a los bancos para invertir en inmuebles, con la idea que de aquí a un año, el m2 subirá, el NSE A revenderá su inmueble, y ganará un 10% de lo invertido.
La crisis que golpeó a EEUU y a Europa, pronto golpeará a los países emergentes BRIC, incluyendo al Perú. Pero en el Perú, la crisis no llegará por los bancos, porque la bancarización en el Perú es muy reducida.
La crisis en el Perú llegará a través de la MINERIA y la ECONOMIA INFORMAL (90% de la economía nacional). Cuando explote la burbuja de las materias primas (oro, petroleo, soja); todos los negocios se irán a la m… (agro, mineras, etc).
El 90% de las transacciones económicas en el Perú son INFORMALES, no está controladas ni por los bancos ni por el BCR, ni por el MEF.
Ya me estoy preparando para cuando la crisis golpee a los BRIC (y al Perú).
Estoy tratando de encontrar el post LA CRISIS FINANCIERA DE LOS ESTADOS UNIDOS (PARTE 1), y no lo encuentro, alguien me puede decir si existe o no?
Eduardo quiere ver fantasmas donde no existen, por supuesto que en el Peru no existen creditos sub-prime y los creditos hipotecarios que se dan, rigurosamente monitoriados, significan una infima fraccion en la cartera de los Bancos y en PBI del Pais. No hay ninguna probabilidad de que aqui reviente el boom inmobiliario por endeudamiento desmedido cuando el 70% de las propiedades delas clases A y B se compran 70% al contado.
En los Distritos de clase A ya no hay terrenos para construir y el valor del terreno es determinante. En Miraflores un terreno de 600 m2 cuesta 1800,000 dolares, si se construyen 30 departamentos en 10 pisos, cada uno cuesta 60,000 dolares solo por el terreno. Saquen su cuenta.
Compren hoy que luego sera muy tarde pero paguen precios justos segun la ubicacion que es lo que mas cuenta.
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Una vez mas te felicito Carlos por exponer con gran claridad la situacion tan delicada que atravezo el pais que supuestamente tenia controlado el sistema financiero, lo que realmente sucedio fue producto de la avaricia de querer ganar cada vez mas y este sindrome desgraciadamente viene siempre de las instituciones financieras en cualquier parte del mundo y nuestro pais no es ajeno. mas cuando dos o tres grupos economicos quieren hacerse nuevamente dueños de nuestro pais lo que deben pensar es ser mas sensatos consigo mismo, que eminentemente hay un riesgo que lo mismo suceda en nuestro pais en que unos cuantos inversionistas nacionales y extranjeros se aprovechan de este boom de liquidez por parte de las familias para endeudarse sin que midan las consecuencias a futuro a pesar que en esta vez se tiene conocimiento de un hecho sin precedentes que puso al borde del panico financiero y social del pais mas poderoso. ojala que las personas que tiene acceso a la comunicacion mas inmediata tomen con cautela su endeudamoiento ..
se agradece la explicacion de Carlos, pero el contrasta y moraleja que deja la crisis de estados unidos con los creditos Subprime, seria lo mismo en el Perú, atraves de las instituciones microfinancieras, cabe resaltar que la mayor parte del mercado peruano se mueve atraves de los microempresarios, microempresarios que ahora estan invirtiendo o se estan endeudando con financieras, cmacs, cracs para poder adquirir alguna propiedad, con todo este boom de la inmobiliario, tener cuidado con ese segmento, y tener encuenta bien los riesgos que se esta asumiendo en el mercado financiero.
Parece que algunos que comentan aqui, ni siquiera leen el articulo:
” El boom inmobiliario estuvo alimentado por un boom crediticio. Las familias tomaron deuda del sistema financiero en la forma de créditos hipotecarios y con ello aumentaron la demanda por viviendas y mantuvieron la tendencia alcista en sus precios”.
Si no hubieran existido los prestamos sub-prime (interes falso de promocion) no hubiera subido exageradamente la demanda y con ello los precios de los inmuebles. Esta claro?.
Segun dicen de esta crisis viene la peor despues de Agosto 3, 2012 USA se queda sin dinero y no abra como pagar gastos publicos. La deuda del gobierno es impagable . Segun parece que Obama metera un “cabezaso” olimpico a los acreedores. A esto le llaman el Armagedon Economic
Hay que reconocer que las condiciones crediticias que se dieron en Estados Unidos y Europa no solamente fueron excesivas sino tambien sin regulacion. La crisis vino como consecuencia de compradores mal calificados y engañados con un interes falso que ya no pudieron pagar sus hipotecas y millones de casas se devolvieron al sistema. Todo esto aunado a derivados financieros basados en esas hipotecas que perdieron su valor.
Para quienes preguntan sobre si esto puede ocurrir en el Peru mi opinion es que quizas se presenten algunos casos de insolvencia financiera de algunos compradores, pero la demanda es tan grande que esos departamentos se venderian a mayor precio sin problemas.
Ademas como menciona Sandra en su comentario en los Distritos mas apetecidos para vivir como San Isidro, Miraflores, San Borja o Surco, las casas y departamentos ya se pagaron hace tiempo o fueron comprados al contado y como ya no hay terrenos para construir solamente seguiran subiendo de precio.
Por partes: 1. El sistema financiero de USA es técnicamente distinto al Peruano, basta con anotar como ejemplo que aquí no se titulan las hipotecas, es decir, no se pueden negociar como cualquier título valor por ende pasan la mayor del tiempo en manos del acreedor inicial. 2. El NSE A representa menos del 3% de la población de Lima. 3. San Isidro y Miraflores sufre de escasez de terrenos desde siempre, toda vez el tamaño de sus distritos. 4. Si bien la “penetración” de los créditos hipotecarios representan el 3% del PBI, por debajo de Chile, Brasil y Argentina, en éstos países la plusvalía sobre el costo del inmueble es mucho menor al que obtiene el constructor nacional (basta comparar el costo de mano de obra). 5. Que el 70% de los inmuebles sean vendidos al contado en los NSE A y B (!?) no significa que así suceda en el 100% de los inmuebles: los créditos hipotecarios han tenido un crecimiento promedio del 17% anual en los últimos 5 años: un dpto. nuevo en San Diego, distrito de San Martín de Porres cuesta S/.145,000 y TODOS están vendidos a crédito. 6. Una “burbuja” en economía, es la SOBREVALORACIÓN de un bien o servicio, de un título (como una acción) o de una empresa, cuando ésta se basa en EXPECTATIVAS de las personas o de los agentes económicos, y una forma de crearla es la presión retroalimentada por expectativas de la demanda sobre la oferta, y cuando ello ocurre los precios suben por ESPECULACIÓN (ojo que especular no es delito, sino todos los agentes de bolsa estarían presos). 7. En el juego de la especulación, la idea es comprar y vender lo más rápido posible en el momento correcto: si comprar un inmueble (ahora) es tan buena “inversión” ¿por qué las constructoras/financieras no construyen y esperan un tiempo para venderlas a mayor precio si están seguro de ello?. 8. Todo crédito es un riesgo, más aún uno de largo plazo como lo es una hipoteca: en 15 años pueden pasar muchas cosas..comprar caro y endeudarse mucho puede significar no sólo perder lo pagado sino estar comprometido en una deuda con eso que se perdió. 9. En un terreno de 600 m2 se pueden construir 3 dptos por piso de 150 m2 c/u, a 2,200 el m2 en Miraflores, resulta un precio de venta (inc. IGV) de $330,000 por dpto. luego el costo de construccción por m2 con buenos acabdos es de $400, haciendo un costo de construcción de $60,000 por dpto. y si como dice Sandra, el costo asignado de terreno a ese dpto. es de $60,000, tenemos una plusvalía de $210,000 es decir casi el 200% sobre el costo (¿nos pidieron sacar la cuenta?). 10. Una “burbuja”, que ya sabemos como aparece, estalla por varios razones dependiendo de la realidad económica existente, y sus consecuencias están en relación a la “penetración” de la burbuja en relación a la economía y a la diferencia del valor inflado verus sus valor real (de producción + plusvalía)..la pregunta que hago es: ¿cuál es el valor real de los inmuebles actualmente?. MI opinión es: a menos que estés acostumbrado al juego de la especulación, VENDE lo que tienes, paga tus deudas y si te queda saldo GUARDALO.. TODA economía es cíclica, NINGUNA es líneal ni constante. Por último, antes de ver fantasmas, prefiero hacerle aunque sea un huequito a las vendas con las que el mercado pretende cubrir mis ojos.
Nuestro comentarista Eduardo sigue viendo fantasmas donde no existen.
Lo peor es que quiere desinformarnos exagerando proyecciones que solamente existen en su cabeza.
Los expertos dicen que la estructura de precios para los segmentos A y B es 30% valor de terreno y 50% la construccion, dejando 20% para ganancia y demas gastos.
Con areas comunes y ascensores lo maximo que se puede construir en un terreno de 20 x 30 m2 son 3 departamentos por piso de 100 m2.
El precio en construccion en Miraflores varia segun la calle y normalmente se venden (en construccion) a menos de 1800 dolares m2.
Por favor que nos de el dato donde conseguimos 400 dolares x m2 en construcion con acabados de primera.
Entiendo que la economia es un proceso ciclico, la recaudacion tributaria puede disminuir y el valor de nuestras exportaciones bajar. El crecimiento economico podria estancarse a niveles inferiores a un 5% anual, haciendo disminuir el poder adquisitivo de gran parte de nuestra poblacion.
Pero tambien reconozco que la exposicion del estado y del sistema financiero a los creditos hipotecarios es minimo (3% del PBI), entonces como afectaria el valor de las propiedades si en caso unos cuantos compradores de San Martin de Porres, Ventanilla o San Juan de Miraflores dejaran de pagar sus hipotecas?
Creen sinceramente que eso haria bajar los precios de las propiedades en Distritos como Jesus Maria, San Borja, San Isidro, Surco o Miraflores? Definitivamente no, porque? Porque en estos Distritos, si bien disminuiria la demanda para nuevos proyectos, lo que ya existe esta en un 90% pagado y seguira subiendo de valor aunque ya no en los niveles actuales.
Pensar de otra manera es engañarse y como bien dicen “crear fantasmas” donde no existen.
Yo estoy invirtiendo ahora buscando las mejores ofertas y la mejor ubicacion posible…..
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Buenas , la crisis en USA es debido a la especualcion , secundario es el tema de creditos subprime y demas tonteras, la abundancia de dinero lo unico que hace es mantener la inflacion hasta que finalmente explota como ya paso en USA y Europa y no va a tocar SI o SI , no nos vendan ciencia barata ni tonterias …. AGARRENSE MIENTRAS PUEDAN Y VENDAN MIENTRAS ESTE ALTO QUE MAS NO VA A SUBIR …. definitivamente .
Brillantemente explicado Carlos.
Mientras en el Peru no tengamos prestamos sub-prime ni instrumentos financieros basados en hipotecas riesgozas, no se avizora peligro para el boom inmobiliario que estamos viviendo.
Solamente, una crisis economica nacional por falta de inversiones o una caida muy fuerte en el valor de nuestras exportaciones puede causar que los precios de la propiedad se estanquen o bajen.
Mientras tanto hay que comprar, tomando en cuenta la ubicacion porque donde ya no hay terrenos para construir siempre sera buena la inversion.
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Tan clara y concreta explicacion
Muy buen post me quedo totalmente claro ademas que se enfonca de una manera diferente , se puede ver que los diferentes factores que interbenieron en la crisis de los creditos subprime fueron complejos no solo de la creciente economia estadounidense impulsada por los creditos y el desarrollo del mercado hipotecario sino de los diferentes instrumentos poco regulados que mermaron la confianza de los inversionistas .
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