)
Esta es la primera de tres entregas sobre la definición y causas de las burbujas especulativas. Conviene precisar el tema dado que las burbujas tienden a formarse en períodos de fuerte crecimiento económico como corresponde al caso peruano actual.
La historia económica mundial está plagada de crisis financieras, la
mayoría de las cuales han estados asociadas a la conformación y
posterior colapso de una burbuja especulativa en el precio de algún
activo. El activo puede ser financiero como una acción o no financiero,
como una vivienda o una materia prima. También puede ser el tipo de
cambio, en cuyo caso asume el nombre de crisis cambiaria. En otras
palabras y tal como ocurrió con la primera crisis financiera
internacional del siglo XXI, el colapso de la burbuja inmobiliaria en
2006 precipitó la crisis financiera de 2007; es decir, las crisis
financieras por lo general siguen a una burbuja en el precio de un
activo.
El uso común del sustantivo burbuja alude al crecimiento explosivo y no
sostenible en el precio de un activo durante un período corto de tiempo.
Explosivo en el sentido que la trayectoria no puede ser explicada en su
totalidad por razones fundamentales y no sostenible porque luego del
crecimiento desmedido sigue una disminución, casi en la misma magnitud.
En ambas fases, predominan aspectos sicológicos del comportamiento de
los inversionistas: primero, excesivo optimismo y luego pesimismo. Por
lo tanto, una burbuja está asociada al incremento dramático en el precio
de un activo seguido por el colapso del mismo y aparece cuando el
precio excede al valor fundamental, es decir, ante una desviación en el
precio de un activo que no puede ser explicada por los fundamentos, como
la tasa de interés o el crecimiento de la productividad; dicho de otro
modo, en teoría el precio de un activo puede separarse en un componente
determinado por razones fundamentales y otro componente especulativo,
que refleja la euforia o depresión irracional del inversionista; el
segundo corresponde a la burbuja, que tiende a ocurrir por que el
inversionista tiene la expectativa o creencia que podrá revender el
activo a un precio mayor en el futuro.
La historia financiera está colmada de ejemplos que muestran una
evolución de los precios semejantes a una burbuja; las primeras fueron
la tulipmanía en Holanda (1636-1637), la burbuja del Mississippi
(1719-20) y la burbuja del Mar del Sur (1720). Luego aparecerían
burbujas relacionadas no solo con las acciones, sino con las viviendas,
ferrocarriles, deuda, etc.
La definición descrita es sencilla pero problemática. No solo es
imprecisa, sino que es ambigua; en primer lugar está el problema de la
identificación o detección de una burbuja: ¿cuánto debe subir el precio
de un activo y a qué rapidez para calificar como burbuja?, ¿cuándo un
aumento en el precio de un activo corresponde a una burbuja y cuándo no?
Ambas preguntas son válidas, pues los precios pueden tener variaciones
bruscas, sin que ello configure una burbuja. En segundo lugar, ¿cómo
saber cuál es el valor fundamental de un activo, de modo de concluir que
una desviación del precio respecto de ese valor constituye el inicio de
una burbuja? En tercer lugar, ¿qué origina una burbuja?; en cuarto
lugar, bajo el supuesto de haber superado los obstáculos anteriores,
¿puede desinflarse la burbuja sin desencadenar una crisis financiera?2 o
planteado de otro modo, ¿toda burbuja origina una crisis financiera? En
quinto lugar, ¿cuál es la respuesta apropiada de política?
Comencemos por la definición. Una burbuja financiera es una situación
temporal, caracterizada por una elevación en el precio de algún activo
más allá de su valor fundamental, medido como el valor presente del
flujo esperado de rendimientos del activo, descontados a una tasa que
refleje las preferencias del inversionista;3 desde luego, el problema es
cómo saber que el aumento en el precio tiene como causa una mejora en
los fundamentos o solo sube por un tema de expectativas, es decir,
psicológico; en el primer escenario no habría burbuja, sino un
movimiento en el precio. La intuición detrás de una burbuja es simple:
“si la razón por la cual el precio es alto hoy es solo porque los
inversionistas creen que el precio de venta de mañana será mayor, sin
que los factores fundamentales justifiquen ese precio, entonces existe
una burbuja”.4
¿Fundamentos o especulación? La separación es compleja y no existe
consenso al respecto; el problema es que las recomendaciones de política
dependerán de la aceptación de una u otra posición, por lo que no es
una simple curiosidad académica. Por ejemplo, la percepción respecto
del precio de un activo puede cambiar si aparecen noticias nuevas y
positivas respecto de la economía; en ese caso, aumenta la demanda por
el activo y con ello su precio sin que sea una burbuja, pues está
justificado por los fundamentos del mercado. ¿Y si el anuncio original
es falso? El inversionista sigue al mercado e incorpora la información
disponible para tomar decisiones; en el caso descrito, el resultado,
¿será o no una burbuja? En las siguientes entregas iremos desenredando
el problema.
___________________________________
1. (Significado del título) Esta es la primera de tres entregas sobre la definición y causas de las burbujas especulativas.
2. Una burbuja no es igual a una crisis financiera; Un boom en el precio de un activo implica huir del dinero e ir sobre el activo, mientras que una crisis financiera alude a lo contrario, huir del activo e ir sobre el dinero u otro activo más seguro. Además, no todo estallido de una burbuja genera una crisis financiera, aunque la mayoría de estas últimas han estado precedidas por la primera.
3. En el caso de una acción el valor fundamental es igual al valor presente de los dividendos esperados, descontados a los tipos de interés esperados. A mayores dividendos, mayor valor presente.
4. Stiglitz Joseph (1990), “Symposium on Bubbles”, en, Journal of Economic Perspectives, Vol. 4, N°2, p. 13. La traducción es libre.
COMENTARIOS
Sr. Omar Barreto excelente su analisis La DEMANDA debe ser la REAL.!!!. (personas con capacidad de pago y con intencion de comprar)
el acceso ha prestamos por parte de la banca, establecen ese acceso a comprar inmuebles; sin embargo debemos de considerar cuantos podran sostener sus prestamos por periodos mayores de 10 años; comprando a los precios actuales, ojala puedan cumplir con los pagos en el tiempo, caso contrario tendremos bancos con un sinnumero de inmuebles en remate.
Sr. Omar Barreto excelente su analisis La DEMANDA debe ser la REAL.!!!. (personas con capacidad de pago y con intencion de comprar)
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El papel del financiamiento es crucial. Mivivienda y créditos hipotecarios deben ser otorgados responsablemente. Debemos aprender de los sucedido en EEUU y España. Felizmente se nota que la mayoría de entidades los están manejando adecuadamente. No se debe “rifar” los créditos.
Creo que existen falsas expectativas fomentadas interesadamente por inmobiliarias y especuladores, lo que ha permitido estos excesivos incrementos de precios, sin embargo, estoy seguro que los precios nuevamente se equiibraran por “razones fundamentales” sin ser esto un colapso de alguna burbuja X.
aparentemente existen fundamentos para explicar el boom inmobiliario ,pero no se puede dar un pronostico efectivo de que esto no es una burbuja que podria desencadenar una crisis,
Pues sí, existen varias definiciones de burbujas. No hay mucho que comentar en verdad, lo más resaltante es lo que menciona en la nota al pie 2: “no todo estallido de una burbuja genera una crisis financiera, aunque la mayoría de estas últimas han estado precedidas por la primera”. Y sobre lo que menciona a un comentario, es verdad, es difícil saber si hay una burbuja o no actualmente (muchas veces nos guiamos por la intuicion pero a veces está es errónea, además con los datos que recopila el bcr es imposible dar un comentario bien estructurado, pero resalto la labor que hacen) pero lo que sí se debe evitar de todas formas es que haya un contagio al sistema financiero (sí, en estas situaciones de burbujas/booms los precios suben, bajan. se recuperan, luego vuelven a bajar… pero una “suerte” de crisis + contagio sería una situacion poco conveniente).
La clave es sostenibilidad, como dice el autor, las burbujas se llaman así por su caracter de insostenibilidad, si cualquier desarrollo económico se realiza de forma sostenible no tiene porque formarse burbuja alguna ya sea inmobiliaria y financiera, en España están sufriendo los efectos del estallido de su burbuja inmobiliaria y esto durará varios años.
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Estimado Carlos me demoré un poco en escribir este comentario por que estuve googleando sobre la actual crisis y encontré tanto tema que casi no paro de buscar. Coincido con mucho de lo que has escrito en tu post. solo que ya se vislumbra el advenimiento de la crísis desde el 2005 cuando la FED comienza a elevar las tasas de interés originalmente de 1% para llegar hacia 2007 al 5.25%. Lógicamente las subprime otorgadas a personas sin un adecuado antecedente financiero fueron las más afectadas y que se trajeron abajo a bancos como Bearn Sterns, Lehman Brothers, Merril Lynch entre otras. Además igualmnete se trajo abajo el sistema de bancos financieros de los EEUU. Bancos más grandes como Goldman Sachs o JP Morgan tuvieron que dejar este tipo de negocios. Un papel importante en toda esta crisis, casi como un acelerante, la tuvo los derivados (algo tan complejo que quizá más tarde puedas referirte a ellos, si lo hiciera ahora me tomaría todo tu blog). Gracias hasta la siguiente.
En el Perú a Noviembre del 2012 son 190,552 deudores hipotecarios en todo el sistema financiero (Gestion 22 de Enero). Esta cifra era de aprox. 160,000 en el 2010. Osea que entre el 2011 y el 2012 se han entregado un poco mas de 30,000 créditos (15,000 por periodo). Muy pocos peruanos pueden acceder a un crédito hipotecario. Desde este punto de vista la demanda se reduce notablemente. En Lima y Callao entre el 2011 y 2012 se vendieron aproximadamente 23,000 viviendas por periodo, quedando en stock 15,000 viviendas por periodo. Osea que no todo lo que se construye se vende? y no todo lo que se vende es con crédito hipotecario. Debe de haber un número importante de ventas al contado y tal vez esto explique la posible burbuja.
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Quizá sería interesante comentar lo que el Prof. Mishkin señala en su paper: “MONETARY POLICY STRATEGY:LESSONS FROM THE CRISIS” de febrero de 2011, en el cuál se pregunta si los Bancos Centrales deben actuar con medidas para disuadir una posible burbuja (asumiendo que la puede identificar) o si debe de “limpiar” la economía luego de que esta burbuja estalle.
¿Cuál sería su opinión respecto a esto, profesor?
Yo viví en España durante el periodo en el que los bancos prestaban a cualquiera (hasta extranjeros sin papeles) y era demasiado evidente el descontrol. Imagínese profesor que no sólo prestaban el 100% del valor del inmueble, sino que te prestaban para que amuebles tu casa, te compres un auto y te vayas de viaje para recuperarte del stres de la mudanza. la publicidad de ese entonces (año 2006 aprox) era: “Te prestamos el 150% del valor del inmueble, despreocúpate!”
Aquí me parece que la SBS y en general todos estamos bastante atentos a los posibles síntomas de una burbuja.
Gracias por su post, como siempre muy agradeble leerlo
Buen dia prof. Carlos. Bueno en este tema lo cierto es que el precio de las viviendas en Arequipa y en toda la nacion se han incrementado ya una vivienda ya no vale lo mismo que hace 2, 3 años tal vez se hayan duplicado o triplicado. Al respecto esto nos haria pensar en una burbuja inmobiliaria? o que indicador se tendria que tomar en cuenta para que nos avise que estamos acercandonos a una burbuja?
gracias…..saludos.
De este periordico su fortaleza es que lanza ideas para comentar, sin embargo es cierto puede que exista la burbuja, sin embargo el analisis de la demanda real, porque una cos aes decir quiero comprar un departamento sin embargo no dispone de recurso, ahora muchas propagandas y paneles no existeria si la demanda real es insuficiente, esto hace pensar el MVC debe hacer un estudio serio y adecuado sobre la demanda real y mi atrebo a decir que no exista subsidio por parte del estado
De este periordico su fortaleza es que lanza ideas para comentar, sin embargo es cierto puede que exista la burbuja, sin embargo el analisis de la demanda real, porque una cos aes decir quiero comprar un departamento sin embargo no dispone de recurso, ahora muchas propagandas y paneles no existeria si la demanda real es insuficiente, esto hace pensar el MVC debe hacer un estudio serio y adecuado sobre la demanda real y mi atrebo a decir que no exista subsidio por parte del estado
Si la demanda está por encima de la oferta hay que analizar la composición y dinámica de esa demanda: muchos de los inmuebles se compran en planos para luego ser alquilados o vendidos a un precio mayor. Se puede ganar entre 30 y 40% en 1 año (más que en la bolsa).
Eso hace que, aún habiendo gente que necesita un inmueble, ya no pueda pagarlo y tenga que buscar alternativas más económicas.
Debemos tener en cuenta la velocidad del crecimiento de los ingresos de las personas, y ver quiénes compran realmente para vivir o si están comprando para especular. La SBS ya dio un buen paso a partir de este año regulando los créditos hipotecarios de primera vivienda.
Por el lado de la oferta, el flujo de capitales, el mayor financiamiento y las expectativas hacen que la construcción siga en auge, basados en la demanda insatisfecha. Falta ver si se está construyendo demasiado en algunos segmentos de mercado (por ejemplo depas de lujo, etc).
Bueno, yo vivo en Cusco y aqui el precio por m2 se ha disparado considerablemente, por ej. tenemos un centro comercial EL MOLINO q queda en un asentamiento humano en donde un stand de 4 m2 hace 10 años costaba $3,000 este puesto està construido de metal y repito queda en una zona marginal, hoy en dia un stand lo estan vendiendo entre $30,000 y $40,ooo lo q considero q es una especulaciòn y una exageraciòn departe de los dueños de estos stands y lo mas grave aùn es q hay personas q pagan estos precios financiados entre 5 y 10 años por los bancos y cajas municipales, la zona es comercial pero no tanto para q especulen tanto con el precio d estos stands. Lo q deberian visionar los compradores es q de aqui 8 meses se va abrir un REAL PLAZA (el 1er retail en Cusco) y el impacto en las ventas de este cc. serà considerable es decir q bajaràn y por ende el precio de sus stands, entonces no se sabe si podràn pagar las cuotas de sus crèditos y mas aùn perderan porque el precio de sus puestos estaràn por debajo del precio q ellos lo compraron.
La pregunta profesor es si este es un caso tipico de burbuja financiera.
Como arquitecta, me interesaría seguir indagando sobre el tema. Nos puede decir dónde encontrar información respecto a LOS ELEMENTOS DE LAS BURBUJAS INMOBILIARIAS CLÁSICAS y ejemplos. Gracias.
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De la “burbuja inmobiliaria” se viene hablando desde, cuando menos, el 2006. Entonces una casa de 300 m2. en San Borja costaba lo que hoy cuesta un departamento de 70 M2: entre $ 90, y $ 120. Y para muchos los precios parecían altos. Desde entonces, Lima -y el país en su conjunto- ha evolucionado merced a políticas económicas que han generado inversión, producción, fuentes de riquezas y mercados nuevos; entre ellos el inmobiliario.
De momento, ningún indicador económico o financiero está en condiciones de contravenir la demanda insatisfecha, el deseo natural de vivir cómodamente, ni de invertir en activos que no se depreciarán. Los precios del mercado inmobiliario seguirán rigiéndose por la oferta y la demanda.
Saludo la didáctica relativa a “burbujas especulativas”. Sin embargo, habrá que tener en cuenta que nuestra economía tiene como aristas complementarias dos factores que a menudo no lo toma en cuenta ningún trabajo académico: 1) el dinero circulante de la informalidad y 2) el dinero proveniente del narcotráfico.
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Las expectativas genera un crecimiento en la demanda y oferta inmobiliaria. Ahora la bbc publico que el Peru esta catalogado como un pais resistente ante crisis,como afect ara eso al mercado inmobiliario. Personalmente considero que es tiempo de ahorrar y esperar con paciencia para salir al mercado cuando la burbuja reviente.
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Muchas gracias por instruirnos en este tema y darnos una visión a quienes deseamos entender esta problemática.
Como siempre muy claro y didactico su articulo Profesor Parodi.
Ya alguien que vivio en Espana lo menciono y es lo mismo que sucedio en Estados Unidos y el resto de Europa. Primero, el dinero excesivo y casi libre de intereses en los Bancos. Segundo, los paquetes financieros de alto rendimiento , basados en hipotecas que crearon las entidades financieras y tercero y lo mas grave, la falta de calificacion total de los compradores. Sin verificar estado migratorio , ni empleo, ni ingresos. La receta ideal para una catastrofe.
Felizmente, nada de eso se asemeja ni por casualidad a lo sucede en Peru. no hay dudas que el mayor poder adquisitivo de nuestros compatriotas sumado a la escasez de terrenos para construir (ya no existen en Miraflores, San Borja y San Isidro por ejemplo) ha hecho que los precios se eleven a niveles nunca vistos, pero, la demanda es tan grande que en esos Distritos cada edificio que se construye se vende antes de estar terminado y “al contado”. Les invito a darse una vuelta por las nuevas construcciones de San Martin, Larco , Alcanfores, 28 de Julio, etc. y pregunten si hay algo disponible.
No se en donde viva el comentarista Omar Barreto, pero, tambien es cierto que hay Distritos donde el precio de la vivienda es especulativo, porque existen grandes terrenos y a menor precio y las constructoras intentan cobrar precios prohibitivos que no corresponden a la realidad del Distrito. como el mismo menciona alli se autoregularan los precios por falta de compradores.
La conclusion, no existe “burbuja” donde no hay deuda, ese es el caso en los mencionados Distritos. Quizas, en el futuro cambien las condiciones economicas del Peru o de algunos compradores a credito y algunos Distritos sufran por exceso de reposeciones de inmuebles. Pero eso nunca afectara los precios de los demas Distritos.
Si esperan “una burbuja” y dejan pasar las oportunidades actuales manana sera demasiado tarde.
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Estimado Profesor en si el problema de financiamiento para creditos hipotecarios tienen una flexibilidad que no habia antes , ahora cualquiera puede acceder a un credito hipotecario sobre todo en las cajas municipales una mas que otras , incluso los vendederos de inmuebles prestan la inical y luego se las cobran a los clientes en letras o juegan con los precios de los inmuebles .
hay que tener mucho cuidado y analisis en este tema
Yo creo que en algunos lugares de nuestro peru hay mucha demanda de viviendas por el dinero ilegal (narcotrafico, mineria ilegal, negocios informales), estas personas aunque no lo crean tienen tanto dinero que ven la forma mas facil de invertir la cual es comprando inmuebles al doquier al menos eso esta pasando en la region puno. que me puede comentar sobre esto.
Conforme al contenido de la primera entrega y dados los indicadores reales en el Peru especialmente en Lima ya estamos en una tremenda burbuja inmobiliaria que sin ser pitonisos hara caer el publicitado y poco sostenible boom que continua elevando los precios de las viviendas astronomicamente sin ningun fundamento obedeciendo unicamente al exceso de capitales golondrinos especulando a la baja del dolar,la pregunta simple seria “quien podra pagar esos prestamos leoninos que estan dando los bancos apenas la moneda verde de sintomas de recuperacion como se preve?
La demanda por viviendas en nuestro país es de casi 2´000,000 de viviendas en diferentes segmentos de mercado y la oferta no representa ni el 15% de la demanda, los valores de Referencia empezaron a distorsionarse cuando las mega constructoras que vinieron a nuestro país fondeando capitales a tasas negativas para recoger inventarios de propiedades en todos los distritos a valores prácticamente de residuo y a partir del año 2010 empezaron a levantar todos esos valores en los diferentes distritos convirtiendo nuestro país en una suerte de puja por quien da más por las propiedades, por ejemplo el año 2010 en Pueblo Libre el M2 bordeaba Aproximadamente los U$450.00 y paralelamente el grupo Imagina empezaba su posición de especulación vendiendo en la Mar con Universitaria a U$.950.00 y este fenómeno especulativo se ha venido repitiendo desde esa fecha hasta llegar a valores que distorsionaron completamente nuestro mercado, imagínense actualmente en Pueblo Libre se vende a más de 2,000 el M2 creen que el status poblacional calza en este distrito con estos Valores, creo que los bancos serían los indicados a frenar esta ola especulativa ya que a la hora de valorizar las propiedades deberían ser mucho más objetivos.
En el Perú estamos muy lejos de estar viviendo una burbuja inmobiliaria ya que para que esta ocurra en principio la demanda debería estar por debajo de la oferta y si consideramos el déficit actual de viviendas en el país vs. la proyección de construcción de viviendas para los próximos años se puede afirmar que es imposible que una burbuja inmobiliaria se presente antes de los próximos 8 años. El incremento de los precios se está generando por un tema de la oferta y demanda de un mercado constantemente en crecimiento (>6% PBI) y debido al mayor poder adquisitivo de las personas y empresas favorecido además por la enorme liquidez del mercado financiero y la gran confianza que existe en todos los entes económicos. Entonces si tiene pensado comprar una propiedad, no piense en burbujas y compre cuanto antes porque mañana puede ser demasiado tarde.
Muchos afirman: “La demanda es mayor a la oferta….. por ende, no hay burbuja inmobiliaria”….. Creo yo que dicha afirmación no es correcta ya que dicha “demanda” debe de ser depurada con la finalidad de conseguir una “demanda real” (compradores con capacidad e intención de comprar). En Lima hay muchas familias que quisieran casa nueva, pero ¿Su capacidad economica lo permite?…. a la gran mayoría no.
Asimismo, en la residencial donde vicvo hace 9 meses faltaban vender 24 departamentos. Hoy faltan vender 23…. en 9 meses solo han vendido 1. Ello demuestra que no hay tanta demanda como se lee.
Profesor: Complementando lo que está en su libro sobre la primera crisis del S.XXI queda claro todo. Pero: Se habla tanto (factor psicologico) de las burbujas inmobiliarias en el país que esos comentarios imprudentes podrían calar negativamente en el mercado que se podría originar una burbuja?. Gracias.
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