Pofesor Parodi gracias por su entrega, muy clara e instructiva.
Como yo aprecio la situacion del mercado inmobiliario en Lima, muchos empresarios y familias pudientes estan comprando propiedades “al contado” en los Distritos mas deseados para vivir y sean peras o manzanas, los terrenos disponibles son limitados, quiere decir que pronto acabaran las construcciones y cuando se acaban..se acaban, “finito” ya no hay mas.
Eso es lo que algunos lectores no entienden, el ano pasado ingresaron 35,000 profesionales extranjeros a trabajar en el Peru, regresaron mas de 350, 000 peruanos del exterior y se esperan 3’000,000 de turistas en el 2013, que necesitan un lugar donde estar o vivir. Por otro lado, la deuda total del mercado inmobiliario no representa ni siquiera 3% del PBI por lo tanto no es factible que ninguna institucion financiera se hunda en una catastrofe financiera porque algunos dejen de pagar.
Conclusion: las propiedades seguiran subiendo de valor , mientras exista demanda y aun cuando esta disminuya por falta de oferta, los precios se mantendran por los factores mencionados. Aqui nada va a “reventar” y aquellos que lo esperan solamente habran perdido un tren que nunca volvera a pasar.
Saludos.

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Aquí en Arequipa los precios de los inmuebles se han duplicado en menos de 12 meses. Es increíble la especulación.

Para muestra un botón: en mi centro laboral, varios compañeros están buscando y deseando comprar su inmueble, a pesar de no tener casa propia, todos tiene la intención de venderla inmediatamente a un precio mayor. Eso se esta viviendo en todo lado.

Los que pierden son los que verdaderamente desean una casa para vivir.

Lamentablemente en este juego todos entran: las personas, las instituciones, las municipalidades, los RRPP, inmobiliarias, etc. etc.

Estimado Carlos Parodi, interesante artículo, sin embargo hay un elemento que no se ha explorado mucho y corresponde al ámbito de los intereses particulares creados por ciertos grupos de poder, y claro es el ejemplo de la prensa, hoy nos dicen en todas luces y colores que las tasas de interés van a subir, que el BCR al subir su encaje irremediablemente va a hacer que estas tasas suban, objetivamente si el BCR sube su tasa de encaje es para evitar que se preste en demasía, que el crédito vehicular debe subir más que el crédito hipotecario, que el crédito a 20 años ya no va más, este elemento “inducido artificialmente” debe ser también tomado en consideración, es cierto que nadie sabe el valor real de su propiedad, solo sabemos nuestro valor comercial y este actúa de acuerdo no solo de acuerdo a la oferta y la demanda sino también a otros fenómenos tales como “quien será mi vecino” que es un factor de estatus social, y es largo de enunciar todos estos factores referidos a la moda, psicológicos, peyorativos y demás que corresponden a la idiosincrasia del habitante de Lima, aunque estos mismos se dan en otras latitudes.

ya pero creo q no se hasta q punto ya q la etica del empresario y con mucho respeto es dificil de crer y controlar pienso q deberiamos capacitar al comprador final qno origine un sobreendeudamiento q su propia capacidad no puedad pagar pero q a las ves compre o se endeude con sus ingresos reales
yo le tengo fe a esta idea si reconosco q ay q pulirla lo bno de estos foros es q ya mucha gente capacitada q ya lo deberian aser aver si me ayudan con esta idea
por q cualquier tipo de burbuja ya sea inmobilaria o de precios de cualquier producto nos deja siempre con gente sin liquides y sin liquides los negocios no crecen

Gracias Carlos, muy clara la explicacion

La cosa es clara y ya fue explicada…nadie sabe cual es el REAL PRECIO de las propiedads, terrenos e inmuebles……

Mucho se esmeran mostrando cifras, ratios y todo, pero la cosa es bien clara, estas solo estan mostrando posibles tendencias y cifras circunstanciales que solas no estn diciendo mucho……..

Nadie puede decir aun si el mercado inmobiliario esta o no en su VALOR REAL o si YA ESTA POR ENCIMA DE EL…son solo cojuturas e hipotesis……..

Considero que este mercado inmobiliario tiene que ser segmentado pues no es lo mismo una burbuja en el mercado inmobiliario de las casas para vivienda, como no lo es para el mercado de propiedades para oficinas, asi como tampoco lo es para viviendas en los diferentes niveles socioeconomicos y tampoco igual para las diferentes ciudades del pais……

Los indicadores de endeudamiento, ingresos, precios de los terrenos y de los bienes finals, solo son indicadores y una foto mas no indican ni demuestran que YA ESTAMOS SOBRE EL PRECIO FUNDAMENTAL como para hablar tan alegremente de ya tenemos una burbuja y que salgan todos corriendo.

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Yo compre mi casa super cara y todavía la sigo pagando, estoy en la mitad de año, cuando la compre el dolar estaba 3.27 ahora esta 2.55 . Se supone que si tomo en consideración con la cuota inicial que di esta súper pagada pero sin embargo sigo pagando , el banco esta súper ganando porque ya recupero el préstamo que dio para comprar, ahora se esta pagando los intereses. Sacando cuenta en la simplicidad, pero si usas unas formulaciones de interés o capital el banco ve cual le conviene más y para ello el banco primero cobra intereses y después capital ya que pasando los últimos años se hacen un poco mas difícil por pagar. y si no pagas se queda con el inmueble a las finales el usuario pierde . Que les parece ?

vivi USA25 ANOS LA BURBUJA SE DIOa lo largo cuatro anos anterior y 2007 estallo. arraso con ABC y todas las clases sociales este efecto agudiso la crisis actual.recordemos que la construccion mueve muchas industrias =vidriuos, maderas, cemento , fierros, ets.=han pasado seis anos y creciMIENTO DE usa es negativo.por eso los economistas deben estudiar y difundir sus temores.COMO es posible que una casa valga en USA la mitad del precio del peru.Existe una conjuncion de duenos , finaancieros bancos y el propio gobierno triunfilista que sostiene esta deblaque.

Falta añadir, que tambien hay un tema de etica en los negocios, alguien sale ganando y muchos salen perdiendo, especialmente los que tienen el producto final, el caso de España es un modelo a no seguir.

Queda claro que hay quienes se ven “amenazados” en sus propios intereses especulativos cuando aparecen (pocas) publicaciones como éstas. Lo curioso es que, desde hace buen tiempo los interesados en que no se retire el velo, traslúcido sólo para algunos, que intenta tapar la existencia de la actual burbuja inmobiliaria, echan mano de datos y cifras a su conveniencia o re-editadas en sus propios argumentos de negación y/o sacándolas del contexto del análisis. Veamos:
1. En la nota de estudio Nro. 71 del BCRP (Dic.2011) sobre el mercado inmobiliario, el ratio Indice de precio de venta / Indice de costo de construcción pasó ¡de 0.6 en el 2006 a 1.2 en el 2011!, y para responder a quienes justifican del incremento de los precios al incremento del costo del terreno, el índice del precio de venta sobre el precio TOTAL de la vivienda ¡igual se incrementó en un 30%!.
2. El Ratio de Asequibilidad (PIR) que “curiosamente” NO aparece publicado en la última nota de estudio (la Nro. 76 del BCRP) y que mide la relación del precio del inmueble sobre los ingresos anuales, pasó de 7.9 en el 2006 a 12.5 en el 2010 en el promedio de Lima Metropolitana, y de 15 a 21 para los sectores Altos y Medios en los mismos años; es decir, es una falacia más cuando se afirma que los precios suben, también, porque los ingresos suben. ¿Y por qué se sigue comprando si los ingresos no suben?, porque hay mucho dinero para prestar.
3. En la última nota de estudio del BCRP (Nro.76-Dic.2012) sobre el mercado inmobiliario, el índice PER, que mide el tiempo de recuperación de la inversión por la adquisición de un inmueble a través de su alquiler, en los sectores Altos y Medios para el tercer trimestre de 2012 es de 15.3 años, frente a los 13.3 años del mismo período del 2010, es decir 15% más. El utilizado argumento de que los alquileres suben en la misma proporción al incremento de los precios de venta, no es cierto y tienen una desviación o “atraso” de por lo menos el 15%; y si lo vemos detalladamente, mientras los precios han subido 50% en esos dos años, los alquileres lo han hecho en “sólo” 30%. A fines del año pasado, el principal directivo de una prestigiosa empresa de mercadeo, afirmaba la inexistencia de una burbuja inmobiliaria sustentándose en que el índice PER de alrededor de 15 años, estaba por debajo de los 25 años según la tabla de la Global Property Guide (que en la práctica es un agente de activos inmobiliarios a nivel mundial) omitiendo su crecimiento (15% en dos años) y las características de nuestra economía y sus mercados.
4. En la misma nota Nro. 76, en el punto nro. 5. al pretender justificar (?) los precios de venta de los inmuebles y sus “fundamentos”, sólo publican la evolución descendente de las tasas de crédito y el sorprendente crecimiento de las colocaciones en los sectores Medios por el incremento de sus ingresos (por el bienestar económico) y por ende su ampliación en la categorización crediticia; el BCR estaría explicando como una de las principales causas del incremento de los precios las colocaciones crediticias masivas y no un “fundamento” del incremento del valor de los inmuebles…¿un error del BCR o una falacia deliberada?.

En conclusión, los precios están subiendo no por sus fundamentos, sino por las expectativas de los demandantes, comprando con dineros que en la mayoría no son de ellos. Con respecto al índice PER, cada vez veo más cartelitos de “Se Alquila” en muchos edificios de San Isidro. Aún comprando al contado, cuando se forma parte de una burbuja, al reventarse TODOS se mojan, desde el depa de La Molina, hasta el depa en San Diego (de 70 m2, que ahora también cuesta $70,000), cerca al río en San Martín de Porres.

es una situación atipica porque ahora nosotros estamos bien y europa mal

Estimado maestro Carlos, respecto a los comentarios leídos me da la impresión de algunos pensamos que la burbuja especulativa puede evitarse reforzando el tema ético, o limitando a algunos niveles socioeconómicos que intervengan en el mercado, o que provienen de la liquidez aumentada en el sistema o de el lavado de dolares del narcotráfico o del lavado de activos. Pueden existir o no estas condiciones y suceder una burbuja especulativa.
saludos
alfredo

Muy buen articulo complementario al anterior Profesor Parodi, siempre me complace sumamente leer sus articulos por su claridad de ideas.
Permitame diferir de opinion con aquellos comentaristas que aseguran una “burbuja” en los sectores A y AB, cuando estas propiedades fueron mayormente compradas “al contado” en Distritos donde ya no existen terrenos para construir y existe gran demanda que es real. No importa si lo hicieron para vivir o para alquilar o para reventa. La realidad es que alli no hay deuda y donde no hay deuda no puede haber “burbuja”.
El problema, pienso, esta justamente en los demas sectores que se endeudan mas alla de sus ingresos reales para adquirir una vivienda a precios especulativos (sobran los terrenos y los precios no corresponden al ingreso real de sus habitantes ) y quienes pudieran, ante cualquier circunstancia desfavorable , dejar de pagar. Dichos inmuebles, como usted bien menciona, serian vendidos en mayor cantidad por las entidades financieras para recuperar la deuda y eso llevaria a bajar los precios y producir perdidas.
Yo no creo que un exceso de viviendas por vender en San Miguel, Ate Vitarte, Santa Anita o Chorrillos, oferta excesiva que ya hoy existe, pueda mellar en algo el precio de las propiedades de Distritos como San Isidro, San Borja o Miraflores muy cotizados para vivir y donde ya no se construye porque no hay terrenos disponibles.

Estimado profesor, mis saludos; es muy importante contar con una persona de su capacidad,especialmente en Economía y Finanzas, para entender estos temas de las Crisis Económicas y Fiancieras, que por diferentes factores se generan, especialmente en las “Grandes Economías” y en los países emergentes.
Soy de profesión Contador P.C.C. y otras; pero soy conozco poco de los temas que Ud. domina y que son de gran utilidad para todos los que nos preocupamos por las economías domésticas que tiene que ver con la Economía del País y el Mundo.
En temas anteriores, analizábamos los FACTORES QUE GENERAN LAS CRISIS; uno de ellos era EL EXCESO DE OPTIMISMO Y NO TOMAR LAS PREVISIONES O PREVENSIONES QUE LA SITUACIÓN INTERNA Y EXTERNA EXIGE.
La Revista “THE ECONOMIST” acaba de alertar que en el Perú se ha prendido “LA LUZ AMBAR”, por “la Caída del Dólar;el Boom Crediticio; La Educación y la Fragilidad Política” del Perú:
Específicamente, Ud. advitíó oportunamente sobre LA BURBUJA CREDITICIA, EL EXCESO DE OPTIMISMO; pero al mismo tiempo NO SE TOMABAN PREVISIONES DEL CASO FRENTE A ESTOS RIESGOS, que ahora tanto el MEF. el BCRP están preocupándose y eso es bueno.
Para mí debe CONSTITUIRSE UNA COMISIÓN DE “RIESGOS Y PREVISIONES” DEL MÁS ALTO NIVEL POLIVALENTE – TECNICO PROFESIONAL; CON TOTAL INDEPENDENCIA; nombrados por el Estado; donde profesionales como Ud.; los economistas J.Izquierdo; Morón; etc…estén y otros SE DEDIQUEN A TIEMPO COMPLETO A LA INVESTIGACIÓN DE LOS FUTUROS PROBLEMAS A GENERARSE Y BUSCAR LAS POSIBLES SOLUCIONES PARA AMORTIGUARLA. NO PODEMOS SEGUIR SENTADOS EN NUESTRO BANCO DE ORO Y DEJAR QUE LA NEGLIGENCIA DE Y FANTASIOSOS NECIOS OPTIMISTAS, PERDAMOS LO QUE HEMOS AVANZADO; ojalá sea entendido mi mensaje; es hora de deponer aptitudes o actitudes personalistas lleven al FRACAZO A NUESTRA ECONOMIA.

Primero agradecer por el articulo.
Seria de mucho interés el poder incluir en su tercera entrega tendencias reales (caso Perú) que ya sean indicadores de burbuja en el mercado inmobiliario. Como leí en un articulo articulo de la revista, ya se han detectado características reales de burbuja en el sector A y B. En este sector hay un 30% de compradores que van por su segunda o tercera vivienda o que lo hacen para revender.
También podría ayudarnos a comprender, para los que no dominamos el tema, el papel que juega la informalidad y sobre todo el gran lavado de dinero que se legaliza en el sector construcción.
Creería que hay una burbuja que sin embargo se ve incentivada por esta ingesta de capital que no hace mas que inyectar liquidez a los bancos que obviamente los interesa regular esa situación.
Se habla de que los precios en Lima no están al nivel de otras capitales de américa latina, pero tampoco puede ser posible que Chiclayo las viviendas estén mas caras que Quito.

Hay que considerar la escasez de terrenos como otro factor que alimenta el ciclo especulativo. Los dueños de casas o lotes cobran grandes cifras a las inmobiliarias medianas y pequeñas, las cuales deben subir los precios de sus dptos. para asegurar sus margenes de ganancia y a la vez contar con capital suficiente para comprar el terreno para su próximo proyecto. La mejora en los ingresos determina que se quiera vivir en los “mejores” barrios y eso eleva el precio del m2 de terreno. Por ello estimo que si llegase a aparecer una burbuja inmobiliaria será en las zonas preferidas por los NSE AB y B.

Buen dia prof. Carlos: De todo lo explicado llego a esta conclusion: una burbuja inmobiliaria quieran o no, se va a dar de todas formas en cualquier parte del mundo, ahora que podemos hacer para detectar a tiempo? hay algun intrumento financiero de regulacion que nos permita mitigar los efectos?

Podria ser un tema de investigacion que se pueda explicar a traves de un modelo economico contrastando de esta manera a la realidad? o podemos de pronto sugerir que toda especulacion es generado por factores psicologicos de los inversionistas?

Gracias…..saludos.

Coincido con Javier, las comparaciones en terminos de precio tomando como punto de referencia a otro País de la Región tiene que ir de la mano con las condiciones en cuanto a calidad de vida, sueldos, servicios, educación….pbi y pbi percapita. Se entiende que el incremento de los precios de un activo responden estrechamente a razones fundamentales reales, no lo que se llamaria hoy en dia en parte un crecimiento artificial por un sobreendeudamiento de las familias por adquirir bienes y servicios, (boom crediticio)

La explicación de los conceptos dados sobre este tema son muy claros para entender que es una burbuja y cuando se esta dando. Ahora como podríamos reconocer si ya lo estamos viviendo?,…. sabemos que los precios de todos los inmuebles se han elevado enormemente en estos últimos años, pero la pregunta sigue siendo: el precio que tienen ahora es su precio real?, realmente vale eso?, como podremos saberlo?….las inmobiliarias y alguno que otro economista mencionan muchas veces que estos precios son aun menores a los de la región (en comparación con Chile, Colombia, Brasil, etc.) pero sin embargo lo que no están comparando son la calidad de vida en cada lugar, sueldos, servicios, educación, etc. la especulación esta llevando a muchas inmobiliarias a elevar sus bienes y a los compradores a endeudarse por muchos años, esto nos esta dirigiendo a lo que ha sucedido a USA y a España, claro esta en la escala del Perú.

Excelente descripción de como se gestan las burbujas especulativas, otro factor importante y que entra a tallar hoy en dia en nuestra economia, es la continua y sostenida caida del precio de dolar, en relación a ello los precios de venta de los inmuebles se disparan tratando de “compensar” el descalse con el precio de las mismas viviendas en dolares en años anteriores.

Excelente explicacion.
Me parese que también hay otra racionalidad tal vez a menor escala. Una familia X que ya tiene su vivienda y tiene unos ahorros en el banco que ganan muy pocos intereses; entonces desiden mejor tramitar un credito bancario y pagar una cuota inicial por un departamento, con lo que cobren por el alquiler que paga la familia Y posiblemente alcanse para pagar la cuota al banco o tendrían que aumentar ellos algo. Pero la familia Y también deside; mejor tramito mi crédito al banco y con lo que pagaba el alquiler a la familia X me alcanza o aumento algo para pagar mi cuota. Si le sumamos el fenómeno de la autoconstrucción entonces en algún momento no hay tantas familias que esten dispuestas a pagar por alquileres. el Efecto siguiente seria que los alquileres empiezen a bajar y las familias que contaban con el alquiler para cubrir su cuota tengan problemas de pago al banco. Si quieren vender el bien para pagar la deuda al banco pueda que el precio ya sea menor al que ellos pagaron como sucedió en U.S.A. y parte de Europa.