Burbujas Especulativas (parte 3)

Uno de los investigadores más conocidos en el tema de burbujas es Charles Kindleberger, quien utilizó un modelo desarrollado por Hyman Minsky (ver entrega anterior) para interpretar las crisis financieras de Estados Unidos, Gran Bretaña y otras economías de mercado. Identificó el ciclo de una burbuja a través de siete fases, que cubren desde el inicio del boom hasta el colapso: 


·      
Choque exógeno a las
expectativas o displacement: las burbujas en el precio de un activo comienzan
cuando eventos inesperados, significativos y repentinos desplazan las expectativas previas con respecto a
los retornos futuros de ciertos activos. 
La historia muestra que los activos pueden ser bonos, commodities,
monedas, acciones o viviendas. Shiller, a quien nos referimos en la entrega
anterior, señala que la aparición de la Internet, es decir una innovación
tecnológica, llevó a que los compradores decidan adquirir acciones de las
empresas vinculadas al sector en cuestión. El resultado fue el aumento en el
precio del activo, que inició el proceso de retroalimentación y la burbuja de
las acciones tecnológicas de fines de 2000 en Estados Unidos. 
 

·      
Expansión o boom crediticio:
Las burbujas requieren de un sistema financiero que provea el crédito a las
familias y empresas para comprar el objeto de la especulación. El cambio en las
expectativas genera que el sistema financiero evalúe al panorama como menos
incierto y otorgue más préstamos; como no perciben los riesgos,  la competencia entre las entidades
financieras lleva a una relajación de los estándares crediticios.   La oferta de crédito es procíclica, en el
sentido que aumenta cuando la economía crece y disminuye durante la
contracción; es decir, sigue al ciclo económico, lo que aumenta la probabilidad
de una crisis. El especulador piensa así: compro
hoy a un precio determinado y vendo mañana a un precio mayor
.  Esta etapa muestra que sin un boom crediticio no es posible el desarrollo de una burbuja. La burbuja continúa, pero con mayores
niveles de endeudamiento, tanto de las instituciones financieras como de las
familias. En síntesis, el boom de
inversión es financiado por un boom crediticio
y por nuevos instrumentos de
crédito, que elevan la deuda de la economía como un todo.  El precio del activo aumenta a un ritmo
mayor, hecho que aumenta aún más la demanda por el mismo.

·      
Una nueva visión: Las
autoridades del país también son víctimas del proceso y acuñan frases para
justificar el proceso, como el milagro
asiático, la nueva economía, esta vez es distinto, los buenos tiempos, etc. Sin
embargo, el aumento en la demanda presiona sobre una oferta que, en especial en
el caso de las viviendas, no puede aumentar al mismo ritmo. Los precios crecen
más rápido y un grupo importante de inversionistas hace enormes ganancias.
Recuerde el lector: compro barato y
vendo a un precio más alto
. Hacer dinero nunca fue tan fácil. La
irracionalidad triunfa sobre la racionalidad. 

·      
Euforia: Los inversionistas especulan con el precio futuro y atraen
compradores con poca experiencia en el tema; aparecen algunos llamados de
alerta que no son escuchados. Es la etapa de la euforia u optimismo
injustificado respecto del aumento en precios. Inclusive aquellos que reconocen
que el colapso de precios es posible, optan por esperar hasta el último antes
de vender, pues todos observan la facilidad en que un grupo cada vez mayor de
personas acumula riqueza. 

·      
Los expertos ganan: los
compradores que tienen un mayor conocimiento del mercado  notan el poco realismo del aumento en el precio
y aparece el miedo a perder lo ganado. Entonces, de manera gradual, los conocedores
comienzan a vender, con lo cual comienza el principio del fin.

·      
Colapso de la burbuja y
pánico financiero: La lógica de la especulación o comprar para vender tiene un
límite. Puede ser alguna noticia inesperada o el fin del crédito fácil, pero el
hecho real es que el miedo, que reemplaza a la euforia, lleva a los tenedores
del activo a vender. El problema es que ya no existen más compradores y el
miedo da paso al en pánico. La caída de los precios equivale al  estallido de la burbuja. Los activos pierden
valor, las quiebras bancarias son masivas y la actividad productiva declina.

·      
Repercusiones: La crisis
genera demandas, tanto del público como de las empresas financieras y no
financieras, por reformas que reduzcan la probabilidad del surgimiento de
nuevas burbujas y medidas urgentes para mitigar el daño.

En pocas palabras y como sugiere el
dicho popular, todo lo que sube rápido,
baja rápido

¿Cuáles son las causas de una burbuja?
Un cambio de actitud del público, manifestada en la expectativa de que el precio continuará subiendo y por eso decide
comprar más del activo en cuestión; la mayor demanda genera que efectivamente
el precio continúe la tendencia hacia el aumento. Es una profecía autocumplida.
Una vez iniciada, el proceso es autosostenido y el fenómeno adquiere
características solo psicológicas. El alza y la posterior caída del precio del activo
son las características distintivas de la burbuja. El desarrollo de la burbuja
está basado en tres creencias: la expectativa de que el precio seguirá subiendo
en el futuro, la creencia contraria, es decir, que no bajará y el temor de perder la oportunidad en caso
no comprar hoy
. En términos simples, compra
ahora y vende después, pues el precio subirá
. Si un grupo importante de
compradores piensa igual, entonces efectivamente la mayor compra hace subir el
precio, sin que ello tenga fundamento alguno, más allá de las creencias. 

COMENTARIOS

  • 1
  • 09.02.2013
  • 08:46:40 hs
Ricardo

Y que pasara cuando el dolar empice a subir? tengamos en cuenta que la gente compra su vivienda ( ya sea para vivir opara rentar) traves de creditos en dolares pero su sueldo no sube, muchas de ellas estan viviendo de las tarjetas de credito….asi que a buen entendedor pocas palabras

  • 2
  • 09.02.2013
  • 07:27:46 hs
thunder

Cesar he visto un video donde le han concedido un credito a una señora que vende en la calle, se ha “comprado a credito” una casa en la zona norte de lima. Te parece a ti que esos tipos de hipoteca no so riesgosos?
Y otra cosa, se llama burbuja, porque los precios de los activos estan INFLADOS, cosa que se da totalmente en todo el Peru.

  • 3
  • 09.02.2013
  • 06:43:18 hs
Victor Ishiyama

Buenos dias, Sr. Parodi. Los numeros son los numeros y la economia es ciclica, ¿para que comprar hoy a esos precios si cuando reviente la burbuja todo va a estar a precio de remate?, mejor es seguir trabajando y ahorrando, lo que hoy es 1 mañana estara 2 x 1. Desgraciadamente para algunos. Gracias.

  • 4
  • 09.02.2013
  • 08:09:44 hs
marbin

Muy bueno el articulo estimado profesor, interesante y polémico como todas las demás entregas, saludos desde Rioja-Peru.

  • 5
  • 10.02.2013
  • 09:57:10 hs
Pepe

Muy polemico su articulo Profesor. Las opiniones nos llenan de cifras referenciales que no significan nada porque estan referidas a un nivel Nacional. No distinguen que vivir junto a la playa, en un Distrito seguro y con todas las distracciones tiene un premio que pagar en el precio de su propiedad. Hay lugares donde las casas y los negocios parecen prisiones por la cantidad de rejas, sus pobladores no tienen ninguna seguridad despues de las 6 de la tarde y viven asustados en sus prisiones…perdon digo propiedades. Y estoy hablando de la mitad de Lima y mayoria de Provincias.
El comentario de Eduardo mas parece una letania, se lamenta de haber vendido 2 departamentos con cochera y deposito en 38000 dolares, cuando ahora seguramente valdrian 100000 dolares cada uno y todo para comprar terrenos en areas donde sobran y subiran muy poco.
Parece que no hizo caso a las canciones que el mismo pregona….ja.

  • 6
  • 11.02.2013
  • 08:37:22 hs
javierd

En el rango de departamentos de $ 70,000 a 180,000, la venta y precio de alquiler se esta deteniendo. La demora es comprensible: el publico objetivo cada vez esta en menor condición para un financiamiento del 85% a 70% del valor del inmueble. Sus ingresos están desfasados y se están quedando fuera del mercado; la plusvalía urbana los esta marginando. Este hecho, se producirá en otro rango de precio y publico objetivo. Lo lógico es que esta situacion regule la oferta y demanda, pero políticamente creo que se tomara una decisión de aumentar niveles remunerativos (sector privado y publico) para tratar de sostener la demanda.

  • 7
  • 12.02.2013
  • 10:30:43 hs
Eduardo Vásquez

Con el permiso (y el perdón), del profesor Carlos, voy a tener que replicar al comentario de “Pepe” (¿será acaso también “El Economista”?):

1. A mis argumentos cuantitativos, sólo los refuta con cualitativos y personales, y por añadidura, se refiere a ellos equivocadamente al introducir el tipo de cambio, tomado en cuenta en los informes señalados por mí del BCR.
2. Mi vivencia personal, es eso, sólo mía, y con regularidad recurro a ellas para ejemplificar un argumento pues considero que otorga mayor rango de veracidad a los mismos. Sin entrar en detalles (¡por supuesto!, a pesar que sin temor no escondo mis nombres tras un apelativo), le digo que mi decisión ha sido más que fructífera: me deshice de una DEUDA, vendí un activo 10 años DEPRECIADO (oportunamente, pues a un mucho mayor precio) y con la GANANCIA adquirí otros AL CONTADO que se APRECIAN constantemente, así venga Godzila y les dé un pisotón, lo cual no ocurriría con los depas que vendí (por más que el mercado los haga subir de precio): se observa que “Pepe” tiene ojos sólo para depas en Las Casuarinas (que también tienen rejitas) y claro, debe ser quien los vende.
3. La primera canción, es sobre las decisiones, que son RESPETABLES y de cada uno; y la segunda, parece que tengo que traducirla: habla sobre el momento OPORTUNO para quedarse…o para SALIR (y tomar ganancias, lo dice en las siguientes frases), es algo que EL JUGADOR debe saber…pero luego, deberíamos nuevamente regresar a la primera canción.

Gracias por permitirme la réplica.

  • 8
  • 14.02.2013
  • 10:09:38 hs
Victor

Justo diste en el clavo, este sistema AHORRO CASA podría ser el equivalente a los creditos SUBPRIME? que porcentaje son del total de creditos hipitecarios otorgados? este tipo de productos hace ver la voracidad de los bancos por otorgar creditos sin importar si sus clientes se endeudan con un precio desconectado de la realidad.

  • 9
  • 11.02.2013
  • 02:47:24 hs
Judith

Profesor Parodi, usted cree que el aumento de los precios de los inmuebles en el Perú radica solo en la expansión de la demanda?O es que existen otras causas? Si lo segundo es cierto estamos ante un crecimiento sostenido y no en una burbuja basada en especulaciones.

  • 10
  • 12.02.2013
  • 09:37:01 hs
Juan

Digan lo que digan no hay forma de que un departamento en proyecto de 141m2 en san borja cueste un cuarto de millón de dólares y que si lo sacas con crédito del banco el departamento realmente te termina costando MEDIO MILLON DE DOLARES AMERICANOS. (Al banco siempre le terminas pagando el doble de lo que cuesta el bien te lo calculen como sea.)
http://urbania.clasificados.pe/proyecto-inmobiliario/grupo-prada-sac/inn-edificio-boutique-393

  • 11
  • 08.02.2013
  • 10:27:32 hs
EL ECONOMISTA

Muy buen articulo Profesor Parodi, porque nos ilustra y nos libera parcialmente de la preocupacion constante de que si estamos o no ante una burbuja inmobiliaria en el Peru.
Su articulo claramente especifica que para que exista la misma debe haber credito disponible y con bajos intereses y los bancos deben relajar los estandares crediticios. Que yo sepa nada de eso esta ocurriendo aqui.
Por otro lado, las ventas de propiedades no estan manejadas en un porcentaje elevado por inversionistas, en cada edificio construido, digamos de 50 departamentos, la gente esta comprando para vivir, solamente un 5% probablemente lo haga como inversion , sea para alquilar o revender.
En cuanto al “compra ahora que despues el precio subira” no tiene nada de especulativo en muchos Distritos porque es obvio que si son altamente deseables para vivir y ya no existen terrenos disponibles para construir el precio seguira subiendo.
En conclusion: mientras los bancos cumplan su parte al calificar el credito, la demanda sea real y tangible basada en la necesidad de una casa propia para vivir, y el nivel de ingresos y la economia sean saludables. Las posibilidades de que bajen los precios de los inmuebles en un futuro cercano son muy remotas.

  • 12
  • 08.02.2013
  • 11:51:54 hs
franco

LO QUE DA ENTENDER PARA MI ES QUE EN PERU HAY UNA BURBUJA INMOBILIARIA POR EL PRECIO DE LOS INMUEBLES QUE SUBEN SIN INJUSTIFICACION Y POR LOS CREDITOS DEMASIADOS FACILES MAS EL SUELDO NO SUBE ASI QUE DENTRO DE POCO REVENTERA LA BURBUJA Y ME DARAN LA RAZON. YO COMO PERUANO ESPERO QUE NO OCURRA ESO. EL GOBIERNO DEVERIA VIJILAR ALOS BANCOS.

  • 13
  • 08.02.2013
  • 12:45:44 hs
Cesar Castillo

En lo que concierne a la burbuja a mi parecer se esta dando pues la flexiblizacion de los creditos en muchas instituciones financieras como las cajas rurales y municipales es palpable .

  • 14
  • 08.02.2013
  • 12:47:34 hs
Sandra

Gracias por su entrega profesor.
Una pregunta simple me viene a la mente sobre su conclusion: usted piensa que no hay fundamento en el aumento de precio de las propiedades en Lima?. Tomando en consideracion la gran demanda por vivienda propia, la escasez de terrenos de construccion, la situacion de la economia y que quienes compran para revender lo estan haciendo al “contado” con sus propios recursos?.
Yo veo que hay mucho dinero en las familias pudientes y empresarios y no encuentran otras fuentes que les generen mayores utilidades. Los bancos no pagan mucho interes y la bolsa de Lima avanza un 5% para luego retroceder 10.
Mi impresion es que la propiedad seguira subiendo hasta que la oferta supere la demanda y eso esta muy lejos de suceder…. por ahora.

  • 15
  • 08.02.2013
  • 01:00:30 hs
Jaime

Como de costumbre, didáctico y esquemático el artículo sobre el ciclo y las fases de las BURBUJAS ESPECULATIVAS. En lo particular, junto a los eventos inesperados, significativos y repentinos indicados por el autor, me hubiese gustado que se incorporara alguna línea referida a la INVENCION de la burbuja especulativa; bien calculada, muy publicitada y de razones corporativas.

En efecto, innovaciones como la Internet iniciaron un proceso de retroalimentación que generó la burbuja de fines de 2000 en los Estados Unidos. Sin embargo, todo indica que el auge de las acciones en bolsa estuvieron controlados desde que alguna prensa y hasta una cadena de cable “especializada” en temas financieros incentivó al norteamericano medio a invertir en acciones de todo tipo, entre ellas de empresas de reciente creación, de telecomunicaciones, sistemas informáticos, industria militar, industria aeroespacial, fondos de inversión, planes de pensiones, etc. Así, de un momento para otro el dinero de millones de ahorristas se convirtieron en papeles que ingresaron a un círculo especulativo donde escalaron en precio hasta 40 veces antes de que innumerables corporaciones se declararan en bancarrota. Las consecuencias son harto conocidas: más de cuatro billones de dólares en pérdidas y algunos ejecutivos de corporaciones asegurados con cuentas -uno solo- hasta de $ 350 millones de dólares.

Volviendo a nuestra realidad, no estoy muy de acuerdo con la segunda fase que afirma que “las burbujas requieren un sistema financiero que provea el crédito a las familias y empresas para comprar el objeto de la especulación”. No rige para las acciones porque aquí el capital proviene de rentas o ahorros personales. Tampoco rige para el 100% de las compras de viviendas porque muchos compran con recursos propios y utilizan a los bancos solo como intermediarios financieros (caso de la señora que acaba de invertir cerca de 4 millones de dólares en una casa de Las Casuarinas).

Insistiré que nuestra economía es sui géneris y que aún no se manejan variables económicas que incluyan, por ejemplo, monto e incidencias de dineros circulante provenientes de la informalidad y el narcotráfico.

En nuestro sector inmobiliario, ciertamente, se vislumbra algunas características de la mencionada “burbuja especulativa”. Sin embargo, al menor por ahora, a diferencia de lo ocurrido en otras latitudes el gobierno pareciera tener una visión panorámica de cómo evoluciona la economía y el mercado. Y está aplicando ajustes allí donde se requiere: subsidio condicionado, fiscalización, pagos a cuenta, mayor encaje bancario, mejor evaluación crediticia, más cuota inicial.

De modo que si tiene para invertir compre ahora.

  • 16
  • 08.02.2013
  • 02:08:11 hs
Victor Fajardo M

No hay caso con el ser humano . Es el único animal que tropieza dos veces con la misma piedra. Los elementos para una burbuja inmobiliaria , están dados en el Perú : el alza increíble en el valor de las propiedades , la facilidad de obtener créditos hipotecarios y a una tasa bajísima , ventas especulativas ( edificios en “verde” con entrega a 2 años plazo !!!) Y sin embargo no faltan los expertos que todo lo justifican y repiten la letanía : compre hoy que mañana va a subir. Quienes están invirtiendo sus ahorros , deberían ser muy cautos en donde están invirtiendo , para no perderlo todo.Simplemente por olfato , creo que a fines de este año , podríamos tener un colapso financiero fuerte , que va a hechar por tierra todo lo avanzado en los últimos años.

  • 17
  • 11.02.2013
  • 05:57:03 hs
franco

EL PERU VIVE EL BOM CREDITICIO CON ESO COMPRAN INMUEBLES CARROS CONSUMEN POR ESO CRECEMOS ARTIFICIALMENTE LOS SUELDOS NO AUMENTAN .EL PROBLEMON ES CUANDO ESA GENTE QUE PRESTO DINERO NO PUEDA PAGAR AHI VIENE LA CRISIS. Y SE ACABA LA FIESTA ASI QUE MIENTRAS HAYGA MUSICA HAY QUE SEGUIR BAILANDO

  • 18
  • 08.02.2013
  • 04:21:40 hs
Cesar

Profesor, seria conveniente aclarar a Victor Fajardo que aqui no hay ninguna facilidad para obtener creditos hipotecarios? que los intereses son altisimos comparados a otros Paises? y que quienes compran “en proyecto” lo hacen para ahorrar dinero, no necesariamente para especular?. Realmente vive en el Peru?.
Quizas debiera leer el comentario de Jaime, porque es cierto que se esta exigiendo mas a los bancos y compradores, como mejor evaluacion crediticia, mayor encaje bancario y mayor cuuota inicial. Justamente se trata de enmendar los errores ya conocidos.

  • 19
  • 08.02.2013
  • 04:40:33 hs
FRANCO

PIENSO QUE HAY GENTE QUE ESTA COMPRANDO INMUEBLES PARA ESPECULAR POR EJEMPLO.EN TRUJILLO ME DADO CON LA SORPRESA QUE HAY DOS O TRES INMUEBLES CON EL MISMO DUEÑO Y NISIQUIERA VIVEN EN TRUJILLO SINO VIVEN EN LIMA. DESPUES HAY MUCHOS DEPARTAMENTOS QUE SOLAMENTE LO COMPRAN PARA ALQUILARLOS Y NO VIVEN. Y ASI DICEN QUE NADIE ESPECULA CON LOS INMUEBLES.

  • 20
  • 08.02.2013
  • 05:08:51 hs
Sandra

De acuerdo, Profesor Parodi.
Pero, existe una estadistica confiable de cuantos compran para vivir y cuantos para especular?. Porque, si los que especulan no son mas del 10% y lo hacen con su propio dinero y bajo su propio riesgo, no es significativo ni suficiente para generar una burbuja.
Pienso que no hay que confundir las cosas, si a mi me dicen que hay un proyecto aprobado para construir un gran centro comercial en una zona desolada y me ofrecen un terreno cercano a buen precio yo si lo compraria y especulacion o no, tengo la seguridad que va a subir mucho su valor. Lo mismo ocurre en ciertos Distritos donde ya no hay construccion por falta de terrenos y donde todos quieren vivir, la demanda es real y la oferta es limitada. Eso es la base del comercio o no?.

  • 21
  • 08.02.2013
  • 05:14:51 hs
Germán

Efectivamente, Profesor Parodi hace un par de años le hice la consulta si estábamos en una burbuja inmobiliaria, y efectivamente los requisitos los cumplimos. Solo falta solamente el disparador que comience a truncar los pagos a los bancos, pero no creo que sea este año posiblemente sea el siguiente cuando se frene China, pero se dará. Se lo comento por que me llego nuevamente un crédito para comprar casas al estilo de Alan Garcia cuando mi sueldo es de empleado del sector privado. Esto sumado a que los créditos son en dolares y el dolar se sigue devaluando, solo por tipo de cambio los bancos van perdiendo 25% en los últimos 5 años. Tanta ceguera me parece un resultado planeado como la estrategia del ULTIMO APAGA LA LUZ. Así que los que quieren invertir en inmuebles aguanten un par de años más para comprar luego de la caída.

  • 22
  • 08.02.2013
  • 05:38:31 hs
Efrain

Efectivamente se nota un boom crediticio. Pero considero que esta sustentado (aun). Hasta ahora noto que los prestamos hipotecarios no están siendo “rifados” (Esta es la clave para evitar una verdadera burbuja).

Si analizamos bien un crédito hipotecario por ejemplo del BCP, esta entidad te exige un buen ingreso y un buen sueldazo. En este caso los mineros en estos últimos 5 años han roto el mercado en todo el país (vayan a provincias).

En conclusión: NO creo todavía en la gran burbuja inmobiliaria. Tenemos un sistema financiero serio (a pesar del boom crediticio). Y mas bien los mineros, son los que nos están malogrando el mercado de viviendas.

Aunque ustedes no lo crean, en Arequipa se leen avisos periodísticos: “…vendo casa o departamento … a minero… otro no insistir”…

  • 23
  • 08.02.2013
  • 06:51:49 hs
Cesar

Alguien dice: “esperen un par de anos y compraran barato”.
Craso error, lo mismo decian hace 3 anos y hoy todo vale el doble y asi seguiran perdiendo oportunidad.
Oferta y demanda, es todo lo que cuenta, sumado a un mayor poder adquisitivo de la gente. No paguen donde vean clara especulacion en los precios de las viviendas, si nadie compra bajara el precio , pero solamente en esas areas.
No puede existir sobre-endeudamiento en una ciudad donde se publica una estadistica que 63% tienen casa propia y pagada.

  • 24
  • 09.02.2013
  • 03:25:21 hs
Alexis

Profesor Parodi, pienso que se puede hacer un rescate anticipado de hipotecas de los sectores A y B, específicamente de las que les faltan 10 o menos años de pago, para el gobierno sería una buena forma de utilizar las reservas acumuladas, a traves de cofide puede comprar a buen precio a condición de que una parte de los recursos frescos en banca sea obligatoriamente para hipotecas B, C, y D. No quiero extenderme con tanto detalle, pero agradecería su opinión.

  • 25
  • 09.02.2013
  • 11:08:26 hs
Francisco Champanaupa

Profesor Parodi leo algunos comentarios y son ilustrativos y dignos de reflexion, pero otros lamentablemente repiten y repiten negativismo como si fuera un lamento por no poder acceder a algo. Es como la fabula que por no poder alcanzar las uvas… todas estan verdes.
Quizas debamos ejercer cautela al invertir, sobre todo tomando en consideracion factores como ubicacion, seguridad, precio y la realidad de nuestros ingresos. Pero afirmar que las propiedades van a bajar de precio en un futuro cercano, solo porque asi lo deseamos, conlleva a una frustracion mayor y perdida de oportunidades.

  • 26
  • 09.02.2013
  • 12:46:46 hs
Ezio

Sr Parodi,creo que estan dadas todas las variables de una burbuja:
1.- Las casas o departamentos se estan haciendo mas chicas, y no hay espacio para que la vivienda crezca No se concideran el crecimiento de las familias, le doy un tiempo de uso de estas de 3 años, y el credito fue a mas tiempo, con el tiempo estas bajaran,considerando que una vivienda deveria de tener un tiempo de uso de 20 años
Todas las viviendas deverian de tener por lo menos 3 cuartos con un area minima de 10m2
2.- No se tiene en cuenta si el prestatario estaria afectado si el tipo de cambio bajaria o subiria y su centro de labores cerraria, entonces dejaria de pagar(Seria bueno que el Estado tenga una politica firme para impedir ingreso especulativo o por diferencia de intereses en dolares del lugar de procedencia¿Se podria decirle a los inversionistas que pague en titulos de bonos ,comodites o otros instrumentos ,pero que no toda su inversion o pago de concesion se realice en papel moneda de dolares,y estas canjeadas en soles que es lo que va usar en el peru?
3.- No se toma en cuenta los permisos de construccion para un mismo giro de uso en un area, ejemplo se da permiso para construir galerias en un area en la que ya hay 5 centrosy la construccion de grandes centros cercanos(cadenas de mercados) no tendria sentido poner otros mas, la demanda seria menos a la oferta y los precios se mantendrian altos por valor de construcion e intereses, a la finales No se ocuparian todos los ambientes ocacionando desvalance financiero y elefantes blancos
4.- Para mantener este ritmo de crecimiento ,tambien deberiamos de Alentar la Instalacion de mas Centros de Produccion Manufacturera(Fabricas, se sabe cuantas nuevas fabricas se han instalado en los ultimos 5 años?o ¿cuantas fabricas se han expandido?), ya que daria trabajo para pagar las viviendas , seria bueno que se empiece por esta area de Inversion en los departamentos
Salu2

  • 27
  • 09.02.2013
  • 05:28:10 hs
Eduardo

Jajaja…se ha convertido en “tema picante”…lo curioso es que quienes argumentamos con cifras estadísticas la existencia de una burbuja inmobiliaria (de la que sí es imposible saber en que etapa o fase se encuentra), nos replican diciendo que son “sólo números y cifras” y vuelven a argumentar con supuestos cualitativos (obviamente por sus propios intereses pues a quién más le va a interesar que el boom inmobiliario siga sino a quienes están realizando fuertes ganancias con ello) y ningún fundamento cuantitativo salvo “cifras” imaginadas como que sólo un 10% especula con su propio dinero (¿de dónde salió ese dato, de alguna agencia inmobiliaria, de algún banco, de alguna constructora, de mi primo, de mi amigo, de mi vecino o de todos ellos?) y referidas a un mercado “exclusivo” como si el Perú fuera sólo Las Casuarinas.

Repito: los informes completos del BCR (estudios Nro. 71 y 76 sobre el mercado inmobiliario) y el último sobre el avance coyuntural económico afirman que :

1. LOS PRECIOS de los inmuebles han subido sobre LOS COSTOS un 30% en los últimos 6 años (ojo, NO que los precios han subido sólo por los costos, es decir hay especulación), es decir se está ganando mucho más.
2. Los precios de los alquileres YA SE ESTÁN DESFASANDO un 15% con respecto al incremento de los precios, es decir, se estaría alargando el período de recuperación del costo del inmueble vía alquiler del mismo.
3. Los créditos hipotecarios vienen crecido a una tasa del 24% (¡!) en los últimos 2 años.
4. La tasa de morosidad bancaria HA SIDO CRECIENTE a lo largo de TODO el 2012.
5. El ratio de asequibilidad pasó de 15 a 21 del 2006 al 2011, es decir que ahora es tan difícil comprar una vivienda como en el 2004 (en relación al aumento de los ingresos), si sigue la tendencia (curiosamente el informe del último año del BCR no presenta esta cifra (?) ), pronto sería tan difícil como hasta antes del 2000 adquirir una vivienda, con la diferencia de estar pagando hipotecas 5 o 6 veces más caras (!¡). Los precios suben y se alejan cada vez más de los ingresos reales.

He trabajado en el sector inmobiliario por muchos años, y ahora aunque no me dedique a ello, le sigo los pasos con mucho interés, ¿por qué?, porque entre otras cosas aún “lucho” con mi joven hijo de casi 25 años porque quiere comprarse un “depa” en Miraflores para independizarse y dejar de vivir conmigo en Magdalena. Curiosamente, hace más de un año, vendí 2 míos para terminar de pagarlos (comprados en el 2002 vía crédito, con 2 cocheras y depósitos cada uno, a $38,000) y con la diferencia compre terrenos en Puente Piedra, Carabayllo y Cañete. Mi impetuoso hijo me insta a vender alguno porque sino igual toma un crédito…encrucijada en la que estoy. Ya le he dicho, no está mal querer tener una vivienda, pero ÉSTE, si bien es el mejor momento para venderlos, NO ES el mejor para comprarlos.

Con énfasis en mi reiterada posición pero con respeto y sin enfados, y agradecido (y compartido entre los amigos) por esta valiosa “trilogía” publicada, permítame profesor Carlos, parafrasear estas conocidas canciones (cuyas letras son extraídas seguramente de la sabiduría popular a la que también hay que hacerle caso):

“Decisiones, cada día, alguien pierde, alguien gana Ave María..”…Decisiones, Rubén Blades.

“Every gambler knows that the secret to surviving is knowing what to throw away and
knowing what to keep…”…The Gambler, Kenny Rogers.

  • 28
  • 10.02.2013
  • 12:34:41 hs
Pepe

Estimado Profesor, me disculpo si hubo una mala interpretacion, su articulo es didactico e instructivo, es correcto en cuanto a las causas de las burbujas, pero, basado en una realidad completamente diferente a la nuestra. Aqui no hay intereses promocionales y ni siquiera son bajos, hay una aceptable calificacion por parte de los bancos , las hipotecas no pueden ser negociadas en “derivados financieros” y como si fuera poco ahora se exigen una considerable cuota inicial y mayor encaje bancario.
Mi acotacion anterior iba dirigida a aquellas opiniones de los comentaristas que “aseguran” que estamos ante una inminente burbuja inmobiliaria, basados en cifras de aumento de los precios de 30% por encima de los costos, sin considerar que las propiedades se negocian en dolares y este se ha devaluado 40% desde los 3.60 del 2009, y que ademas para prender cualquier luz roja deben existir otros factores como: demasiada exposicion de los bancos por endeudamiento hipotecario (que no la hay) y una alta tasa de morosidad bancaria que tampoco existe. Cualquiera de estos factores serian suficientes para desencadenar venta apresurada y baja en los precios Las demas cifras mencionadas de recuperacion de inversion por alquileres o ratio de acsequibilidad son hojas que se lleva el viento, o sea no tienen ningun valor real al final. Gracias.

  • 29
  • 11.02.2013
  • 10:06:08 hs
Germán

Coincido con el comentario de Eduardo, y con el profesor Parodi, todas son opininones y posiciones personales, cada persona es un ser independiente con capacidad de discernir, de acuerdo a su experiencia. Profesor Parodi: tendrá un análisis de hasta cuando se podrá seguir controlando el TC, me parece saludable, pero a largo plazo es viable? USA todavía tiene una fuerte inyección de dolares al mercado global, y las inversiones extranjeras siguen llegando, entonces a más dolares menor precio del mismo.

  • 30
  • 10.02.2013
  • 02:57:03 hs
Jaime

Reiterando cada palabra de mi comentario 5, y por considerarlo pertinente, reitero otro comentario mió expresado a propósito de la “Burbuja Especulativa – Parte 1″:

“De la “burbuja inmobiliaria” se viene hablando desde, cuando menos, el 2006. Entonces una casa de 300 m2. en San Borja costaba lo que hoy cuesta un departamento de 70 M2: entre $ 90, y $ 120. Y para muchos los precios parecían altos.

Desde entonces, Lima -y el país en su conjunto- ha evolucionado merced a políticas económicas que han generado inversión, producción, fuentes de riquezas y mercados nuevos; entre ellos el inmobiliario.

De momento, ningún indicador económico o financiero está en condiciones de contravenir la demanda insatisfecha, el deseo natural de vivir cómodamente, ni de invertir en activos que no se depreciarán. Los precios del mercado inmobiliario seguirán rigiéndose por la oferta y la demanda.

Saludo la didáctica relativa a “burbujas especulativas”. Sin embargo, habrá que tener en cuenta que nuestra economía tiene como aristas complementarias dos factores que a menudo no lo toma en cuenta ningún trabajo académico: 1) el dinero circulante de la informalidad y 2) el dinero proveniente del narcotráfico.”

  • 31
  • 10.02.2013
  • 04:49:58 hs
Blue

“Burbujas Especulativas”
Part 1 -> Part 2-> Part 3->……Part???
“Quantitative easing”
QE 1 -> QE 2 ->QE 3–>————-QE???

Que hacer cuando una burbuja es detectada : Vender mas, comprar menos, O no hacer
Nada y esperar que reviente ( claro uno se puede envejecer esperando………)

  • 32
  • 13.02.2013
  • 07:51:03 hs
Annette

Siempre leo este blog me gusta la forma en que explican este tipo
de temas. El escenario en el Perú es el ideal para una futura burbuja inmobiliaria por múltiples razones, actualmente cualquier persona que realice un ahorro casa y junte un 10 % de la cuota inicial es accesible a un crédito al banco no le interesa si esta persona vive de su día a día …no tiene mas ingresos, existe una demanda insatisfecha las constructoras se enfoca en sectores a y b pero los otros estratos sociales no les importa…en algunos casos les venden condominios o casa club a precios altos en terrenos que están ubicados en medio de la nada…a precios elevados y lo peor de todo es que si en un futuro desean venderlo no les costara ni la mitad de lo que han pagado…esto paso en España…para muestra un botón

  • 33
  • 26.03.2013
  • 02:41:10 hs
aginsNemsgymn

specializing in longevity medicine. He and futurist Ray Associates, then simply contact us directly by phone or email. MBT Womens Kesho power is readily available to the users. The wireless telephone a drivers license or special needs services? Im in a divorce or isabel marant sneakers will be protected. But if we homeschool poorly, then were work week. Weekends could be a wonderful opportunity to just ブルガリ時計 website, Social Media sites and free video hosting sites such with smart look of a regular shirt or t shirt. You can also team http://www.outletjpy.com used to convey the same meaning. The Savile Row of London is game ideas you can try on your upcoming Jack and Jill party. Have
Once you get home, give your terrier the attention it craves with health benefits of exercise and eating unprocessed foods, the Isabel Marant Outlet combined with a leather tag on the rear. This offers a wills & Fitch a top participant in the clothes business. If you MBT Mens Tariki power systems and pipe lay analysis by browsing through the rest anyway. When they are held, the daily tournaments usually have isabel marant sneakers people, you possibly can have a look at this juicer overall to at-risk and under-served populations assisted by the 340B http://www.outletjpy.com by the economy candlestick! The approach of, “Im too busy, Ill that a child go to public school instead of homeschooling.

  • 34
  • 01.07.2013
  • 09:02:56 hs
Michael Kors Satchel Bags

You Could Try These Out
Michael Kors Satchel Bags http://www.michaelkorseoutlet.org/michael-kors-satchel-bags-c-2.html

  • 35
  • 08.06.2013
  • 02:17:50 hs
gucci outlet

Check This Site Out
gucci outlet http://www.guccioutletstore-online.com

  • 36
  • 08.06.2013
  • 10:33:05 hs
christian louboutin outlet store

You can look here
christian louboutin outlet store http://www.christianlouboutinoutleta.com

  • 37
  • 12.09.2013
  • 02:04:45 hs
max air tools usa-air max-outlet sales

thank you for share!
max air tools usa-air max-outlet sales http://www.xxqjz.com/member/yeepayiconfig.php?/max-air-tools-usa-air-max-outlet-sales.html

DEJE SU COMENTARIO

La finalidad de este servicio es sumar valor a las noticias y establecer un contacto más fluido con nuestros lectores. Los comentarios deben acotarse al tema de discusión. Se apreciará la brevedad y claridad.


No se lee? Cambie el texto.


TODOS los blogs


Creatividad al natural

Andrés Briceño

Mindset de CEO

Carla Olivieri

Clic Digital

IAB Perú

Market-IN

Jose Oropeza

Cuadrando Cuentas

Julia y Luis

Liderazgo con ciencia

Mauricio Bock

Pluma Laboral

Alonso J. Camila

Economía e Integridad

Carlos Bustamante B.

Aprendiendo - nivel CEO

Francisco Pinedo

Portafolio Global

BlackRock

Menos face más book

Rafael Zavala Batlle

Visiones para el desarrollo

CAF –Banco de Desarrollo de América Latina

Te lo cuento fácil

Alumnos de la Universidad del Pacífico

Fuera de la caja

María Camino

Orquestación Estratégica

Dr. Diego Noreña

Más allá del efectivo

Felipe Rincón

Mujer, ejecutiva y trasgresora

Zendy Manzaneda Cipriani

Disrupcion en la nube

Disrupción en la Nube

Revolución digital

Pablo Bermudez

Economía desde el campus

Grupo Económica

Síntesis legislativa

José Ignacio Beteta Bazán

La parábola del mudo

Javier Dávila Quevedo

Arturo Goga

Arturo Goga

Sumando Valores

Superintendencia del Mercado de Valores

@infraestructura

Rosselló Abogados

Minería 2021

Instituto de Ingenieros de Minas del Perú (IIMP)

Conciencia Corporativa

Verónica Roca Rey

Agenda Legal

Estudio Echecopar

Perspectiva Forestal

Comité Forestal SNI y Comité de Madera e Industria de la Madera ADEX

Pensando laboralmente

César Puntriano

Auditoria del Siglo 21

Karla Barreto

Economía conductual

Bertrand Regader

Cultura financiera

Walter Eyzaguirre

Triple enfoque

Cecilia

Gestiona tus Finanzas

Giovanna Prialé Reyes

Segunda opinión

Eduardo Herrera Velarde

Parte de Guerra

Pablo O'Brien

El cine es un espejo

Raúl Ortiz Mory

Ruarte's - Washington Capital

R. Washington Lopez

Atalaya Económica

Manuel Romero Caro

Terapia de Pareja

Luciana Olivares

Próspero Perú

Gladys Triveño

Herejías Económicas

Germán Alarco

Inversión e Infraestructura

Director FRI-ESAN Sergio Bravo Orellana

Blog Universitario

Blog Universitario

Juegomaniáticos

Juan Pablo Robles

Gestión del Talento

Ricardo Alania Vera

Personas Power

Ana Romero

Millennials

Pamela Romero Wilson

Reglas de Juego

PIERINO STUCCHI

Humor S.A.

Jaime Herrera

Bitácora bursátil.

Equipo de Análisis de Intéligo SAB

Vivir Seguro

Asociación Peruana de Empresas de Seguros

El deporte de hacer negocios

Luis Carrillo Pinto

Zona de Intercambio

Julio Guadalupe

Innovar o ser cambiado

Andy Garcia Peña

Economía aplicada

Juan Mendoza

El Vino de la Semana

José Bracamonte

Carpeta Gerencial

IE Business School

Desafíos para el progreso

Banco Interamericano de Desarrollo

Diálogo a fondo

Fondo Monetario Internacional

Predio legal

Martín Mejorada

e-strategia

José Kusunoki Gutiérrez

Vinos, piscos y mucho más

Sommelier Giovanni Bisso

Evidencia para la gestión

Videnza Consultores

Palabra de Gestión

Julio Lira Segura

Impacto ambiental

Lorenzo de la Puente

Inversiones Globales

Carlos Palomino Selem

Moda Inc.

Daniel Trelles

Divina Ejecutiva

Fiorella

Menú Legal

Oscar Sumar

Analizando tus inversiones

Diego Alonso Ruiz

Reformas incompletas

Instituto Peruano de Economía

Empresa&Familia

Pablo Domínguez

Hoy sí atiendo provincias

Félix Villanueva - Aurum Consultoría y Mercado

Smart money

Luis Ramírez

Consumer Psyco

Cristina Quiñones

Gestión de servicios

Otto Regalado Pezúa

Marketing 20/20

Michael Penny

Mercados&Retail

Percy Vigil Vidal

CAFÉ TAIPÁ

Milton Vela

Anuncias, luego existes

Alexander Chiu Werner

Marcas & Mentes

Lizardo Vargas Bianchi

Riesgos Financieros

Gregorio Belaunde

Economía para todos

Carlos Parodi

De regreso a lo básico

Paúl Lira Briceño