Respuestas frente a las Burbujas Especulativas

En las tres entregas anteriores hemos desarrollado el
concepto de burbuja especulativa; aquí una síntesis:
 

  1. Una burbuja aparece cuando el aumento en el precio de un activo tiene como causa la especulación, es decir, la creencia de poder venderlo a un precio más alto. Es posible que el aumento inicial tenga alguna razón fundamental, pero ello desata la euforia especulativa; por esa razón, el precio de un activo tiene un componente fundamental y otro especulativo. 
  2. Un boom crediticio sostiene el desarrollo de una burbuja. El crédito es procíclico, pues de lo contrario, ¿cómo mantener el aumento en la demanda? 
  3. No es simple identificar una burbuja, pues no todo boom corresponde a una burbuja, si el movimiento en el precio ha tenido como única causa un cambio en los factores fundamentales.  
  4. No toda burbuja genera una crisis financiera. Los booms tienden a originar una crisis cuando están asociados a un alto nivel de apalancamiento, que corresponde al caso usual de las viviendas. 
  5. Más allá del uso del término burbuja a lo largo de la historia han existido comportamientos extraños en los precios de ciertos activos los que sin razón alguna experimentan aumentos explosivos para luego colapsar. Una observación de la evolución del precio de las viviendas en los Estados Unidos entre 1995 y 2006 lleva a la misma conclusión. 
¿Qué hacer ante un boom en el precio de un activo?  El problema de partida es cómo actuar ante un fenómeno difícil de detectar, además de no conocer con precisión el momento de su inicio. Sin embargo, la repetición de crisis financieras a lo largo de la historia muestra que en la mayoría de casos han sido precedidas por una burbuja; por lo tanto, siempre existe el riesgo de una nueva asociada a períodos de boom crediticio. Existen varias posiciones sobre qué hacer frente a una burbuja:
En primer lugar, la posición ortodoxa fuerte sugiere esperar el estallido para actuar y está basada en tres argumentos: 
  • La identificación y detección de una burbuja es una tarea compleja, por la dificultad de conocer el valor fundamental de un activo y por ende la desviación del mismo. Un aumento en el precio de un activo puede tener una parte explicada por fundamentals y otra por expectativas; ¿cómo precisar las proporciones, dado que los fundamentals  no son observables? 
  • Bajo el supuesto que la burbuja haya sido detectada, la política monetaria no es la herramienta de política apropiada para enfrentarla. Una burbuja en el precio de un activo no responde a pequeños cambios en la tasa de interés. 
  • Una elevación drástica de la tasa de interés puede desinflar la burbuja, pero causa más costos que beneficios a la economía en términos del nivel y volatilidad del nivel de producción futuro. 
Por lo tanto, como una burbuja solo puede identificarse luego del colapso, la política monetaria debe esperar que estalle la burbuja  para intervenir. A juzgar por lo ocurrido en la crisis de 2007 en los Estados Unidos, los efectos negativos sobre el producto son mayores con la inacción; de ahí que con posterioridad a la crisis, la posición de esperar para actuar ha sido cada vez más cuestionada. 
En segundo lugar, la postura ortodoxa moderada convencional o estándar sugiere al menos dos temas: en primer lugar, enfrentar la burbuja, pues existen y causan daño pese a los problemas de detección; en segundo lugar, el banco central debe conducir los precios de los activos fuera de un presumible sendero de una burbuja. El instrumento es la elevación de la tasa de interés. Dicho de otro modo, el BCR previene el desarrollo de una burbuja y con ello evita los impactos posteriores sobre el producto y los precios. El riesgo es que no exista la burbuja y por ende los efectos negativos sobre el producto sean innecesarios. No obstante, la incertidumbre respecto de la detección de la burbuja justifica la acción; la metáfora con un seguro es ilustrativa: tomar un seguro supone un costo en caso no ocurra el evento catastrófico,  pero un beneficio (que supera al costo) en caso sí ocurra.    
Si existen temores sobre los efectos negativos de una política monetaria contractiva sobre el producto, ¿qué hacer frente a las burbujas? Usar el otro instrumento, es decir, la supervisión y regulación, pues el daño sobre el sector productivo ocurre a través del sistema financiero.  A mayor desarrollo del sistema financiero, mayor amplitud del impacto. Por lo tanto, la regulación directa debe avanzar al ritmo de la innovación y creación de nuevos productos financieros, que buscan evadirla. 
En tercer lugar, la visión alternativa a la ortodoxa, conocida como leaning against the wind,  argumenta que la autoridad monetaria debe considerar responder directamente al boom en el precio del activo; en otras palabras, la respuesta debe ser pinchar la burbuja. Actuar y no esperar resume la posición.  El instrumento es una elevación más agresiva de la tasa de interés, por encima de lo que sugiere la posición ortodoxa moderada o convencional, a pesar de la dificultad de no conocer el momento preciso del boom. El resultado será una contracción del producto y del empleo en el corto plazo, que representa el costo de mitigar el riesgo de un caos financiero y económico posterior. 
Entonces, ¿qué divide a la posición ortodoxa (esperar para actuar) de aquella que sugiere enfrentar la burbuja (actuar y no esperar)? En primer lugar, la posición ortodoxa cuestiona la existencia misma de la burbuja, al menos en su versión fuerte; como los precios siempre reflejan toda la información disponible, las burbujas no existen. En segundo lugar, aceptando la existencia de las burbujas, la identificación a tiempo es una tarea complicada, pues no son simples de detectar. En tercer lugar, asumiendo que es posible la identificación de una burbuja, ¿es el desafío tan serio que amerita una respuesta inmediata de la política monetaria?
Sobre la base de la ausencia de precisión, parece que la herramienta convencional de la política monetaria (cambios en la tasa de interés interbancaria) no es la más adecuada para enfrentar una burbuja;  la opción es la supervisión y regulación financiera para evitar la aparición de la burbuja. Una de las lecciones de la crisis es la necesidad de prevenir la formación de burbujas a través de regulaciones más estrictas en el sistema financiero.  Evitar la toma de riesgos excesivos y controlar los niveles de apalancamiento aparecen como opciones a implementar. 

COMENTARIOS

  • 1
  • 16.02.2013
  • 10:49:06 hs
Alejandro

Profesor Parodi; significa que en este caso no debe darse LA ECONOMIA DE LIBRE MERCADO; con el principio que debe estar sujeto A LA OFERTA Y LA DEMANDA; sino que debe entrar a tallar el Estado, con la Regulación y Supervisión del Comportamiento del Mercado?
Lo que debe aceptarse que el Estado siempre debe estar presente para evitar los excesos?

  • 2
  • 15.02.2013
  • 11:15:17 hs
Ezio

Profesor Parodi Excelente explicacion y Acciones a tomar .

Ejercicio mental :Vamos a imaginar el desarrolo de la construccion con el desarrollo en un niño: Se le da alimento y vitaminas para su desarrollo, para que crezca sano ,pero que sucede si se le sobre alimenta, lo mas provable es que engorde y desarrolle diabetis infantil , lo que se debio hacer es regular su alimentacion para que crezca sano , o es mejor actuar con el desarrollo de la diabetis en el niño por el resto de su vida.
Ahora las acciones a tomar como padres cual seria la correcta?
Salu2

  • 3
  • 15.02.2013
  • 11:21:09 hs
FRANCO

SOLAMENTE PREGUNTARLE PROFESOR..CARLOS PARODI…HAY O NO HAY EN PERU UNA BURBUJA INMOBILIARIA. YA QUE TODO EL MUNDO DICE QUE HAY PERO EL GOBIERNO LO NIEGA.LE AGRADECERIA SU RESPUESTA.

  • 4
  • 18.02.2013
  • 05:17:18 hs
Cesar Antonio

Profesor Parodi para saber que tan expuestos a una burbuja inmobilaria es necesario tener en cuenta algunos factores como: !) El precio de las viviendas sube en la misma proporción de la renta de las familias, en este punto considero que no debido a que antes para acceder un credito hipotecario con el ingreso de una persona de clase media calificaba para un prestamo en un barrio de clase media, hoy en dia ya no alcanza se esta comprometiendo ahora el sueldo del conyuge lo que disminuye el poder adquisitivo. 2). Las Tasa de interes disminuye a largo plazo, en este caso si bien las entidades competien para dar mejores tasas muchas de estas estan a tasas variables sujetas a la Libor o Limabor lo que encareceria el prestamo. Lo cierto aunque es dificil predecir una burburja es que el incremento de precios en Perú en los ultimos 6 años ha sido mucho mas dramatico que en Chile que mantiene un crecimiento mas moderado en ese sector

  • 5
  • 17.02.2013
  • 09:35:43 hs
Victor Ishiyama

Buenos dias Sr. Parodi, solo considerando el crecimiento por consumo ¿este estado a traves del MEF, BCR, SBS regula de manera efectiva el mercado?, o hecha la ley, la norma y el decreto, hecha la trampa. Las 3 personas antes que yo en la fila de la caja pagaron con tarjeta, pero ¿se paga con tarjeta 2 gaseosas?, 10 panes?, y como es aquello de si ganas desde s/.700 te presto x 7, de verdad funciona?, Gracias.

  • 6
  • 15.02.2013
  • 08:44:48 hs
Guido Valdivia

El incremento de los precios de las viviendas en Lima Metropolitana se debe fundamentalmente a la escasez de suelo urbano, motivada a su vez por la obsolescencia del Plan de Desarrollo Urbano, a la insuficiencia de inversiones en servicios públicos y al incremento de los trámites burocráticos que demoran la iniciación de los proyectos.

El problema central es la oferta de vivienda, no la demanda. La prueba es que en los cinco distritos en donde los precios han subido más, las ventas han caído. Debe recordarse que en Lima se vendieron entre 21 y 22 mil viviendas el 2012, cifra ínfima frente a la demanda insatisfecha (400 mil unidades, pero más del 60% a precios que el precio de suelo no permiten alcanzar).

Si se pretende atacar el incremento de precios de las viviendas restringiendo el acceso al crédito, se va a reducir la demanda insatisfecha, pero no tendrá ningún efecto sobre la oferta.

  • 7
  • 15.02.2013
  • 02:42:47 hs
Roberto Macha

En el reporte de inflación diciembre 2012, se publicó ratios con respecto al costo de los inmuebles, los ratios eran en un promedio de 15 a 17 dependiendo del distrito. Al respecto el presidente del BCRP indicó que aún tenemos nicho de mercado y que nuestro boom inmobiliario no llegará a una burbuja inmobiliaria, entonces se refirió a los ratios y expreso que si esos ratios llegasen a 25 podriamos hablar de una burbuja inmobiliaria. Cuál es su opinión al respecto?, en cuantos años podriamos llegar a ese ratio viendo el precio de los inmuebles suben a un promedio del 10% de su valor anualmente.

  • 8
  • 15.02.2013
  • 08:16:17 hs
Rosa

Muy cierto las entidades financieras quieren especular demasiado las cuotas, y a largo plazo. Yo soy una de ellas que estoy sufriendo en los pagos mensuales a punto de que me quiten la casa por incumplimiento, no por que no quiero pagar si no porque al comienzo cuando compré la casa estaba trabajando despues deje de laborar y eso hace que no permita pagar la cuota de la casa a tiempo, que al momento tengo que alquilar para poder pagar la renta mensual pero la renta mensual cubre un 50 % del pago de la cuota la otra parte la tengo que cubrir.
Al leer en los medios acerca de como venden las casas y los departamentos en Lima, pues me doy con la sorpresa que están mas cara que mi casa y estoy hablando de casa no de departamento que tienes que vivir en comunión con los vecinos la cual una casa es independiente de vecinos .
Entonces quien quiera comprar un depa al menos sus pagos de una cuota se tiene que ver de acuerdo a sus ingresos y viendo el futuro en edad, y de seguir trabajando para que pueda pagar el depa.

  • 9
  • 15.02.2013
  • 05:57:37 hs
Sandra

Estimado Profesor Parodi, permitame diferir de su sintesis sobre las burbujas especulativas, especialmente en el punto 5. donde usted afirma que “activos sin razón alguna experimentan aumentos explosivos para luego colapsar. Una observación de la evolución del precio de las viviendas en los Estados Unidos entre 1995 y 2006 lleva a la misma conclusión.”
Le parece que no es razon alguna la creacion de “paquetes financieros” de alto rendimiento basados en hipotecas que se vendian a inversionistas de todo el mundo? no fue razon alguna el exceso de dinero barato? los creditos que se otorgaban con intereses variables de casi cero y sin cuota inicial a personas que nunca podrian calificar? no fue razon alguna la negligencia de no comprobar la condicion migratoria, el trabajo o los ingresos de los compradores? Los bancos y financieras estaban jugando a hacer enormes utilidades hoy sin importar el futuro creando todas las condiciones para un desastre.y
Finalmente aclarar que no fue desde 1995 porque, por experiencia propia, compre una casa en los 80′s por 135000 dolares y para el 2000 solamente habia subido a 185000 dolares lo cual era perfectamente razonable, pero, a fines del 2005 costaba 560000 dolares. Todo exploto entre el 2000 y el 2006.

  • 10
  • 15.02.2013
  • 10:56:53 hs
EL ECONOMISTA

Como siempre es un deleite leer sus articulos Profesor Parodi.
Su articulo empieza con una frase muy cierta “Una burbuja aparece cuando el aumento en el precio de un activo tiene como causa la especulación”, es precisamente lo que sucedio con los “derivados financieros” basados en las hipotecas en los Estados Unidos y Europa. Como consecuencia se elevaron los precios de las viviendas en forma irreal creando una burbuja que ya todos conocemos como termino.
La pregunta es: en el Peru el aumento de las propiedades se debe solo a especulacion? o tiene que ver con el mayor poder adquisitivo de la poblacion, que necesita un lugar para vivir?. Cuantos compran con la esperanza de hacer dinero y cuantos compran por necesidad?. El valor de las propiedades reflejan la falta de terrenos para construir, la devaluacion del dolar (moneda predominante en las transacciones) y el aumento de los costos de construccion?.
Tambien hay que considerar otros elementos importantes que indicarian que estamos ante una burbuja como son: el nivel de exposicion de creditos hipotecarios en la cartera de los Bancos, la flexibilizacion de calificacion de estos creditos, la tasa de interes, las exigencias de cuota inicial y la obligacion de los Bancos de mantener un encaje bancario.
Mientras no se aclaren estas incognitas, debemos asumir que los elementos de una burbuja especulativa NO se estan dando en el Peru, salvo en algunos lugares donde es claro que las constructoras quieren sacar provecho desmedido del “boom” inmobiliario y ofrecen precios que no estan de acuerdo al area ni a la capacidad de sus pobladores.

  • 11
  • 15.02.2013
  • 10:39:10 hs
Mauricio Yabar

Te invito a ver los videos “The Ascent of Money” del historiador Niall Ferguson’s profesor de Harvard que hace de forma muy didactica las explicaciones de las diversas “burbujas” en la historia.
Yo estoy seguro que en el Peru tenemos una burbuja inmobiliaria, pero como decían ya algunos economistas en España en el 2004 y 2005 (casi 4 años antes de que reviente), el que sepa cuando y como reventara se llenara de plata…

  • 12
  • 16.02.2013
  • 05:01:53 hs
ALEX GONZALES

Muy buenos comentarios, favor indicar si tiene una estadistica actualizada de precios de terrenos instriales por distrito, en los conos aun los precios estan un poco bajos.
Gracias

  • 13
  • 16.02.2013
  • 11:02:27 hs
Sandra

Profesor Parodi le cuento, volviendo al tema de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, que conozco mucha gente que entre el 2001 y 2006 aprovechando que los intereses bajaban y bajaban y la facilidad que daban los Bancos y Financieras refinancio hasta 3 y 4 veces su deuda y siempre por mas dinero debido al “equity” o plusvalia en la propiedad. Lo triste es que el dinero que obtuvieron lo gastaron en autos de lujo, en diversiones, en viajes por el mundo y algunos en remodelar sus casas. Cuando la burbuja revento y las casas perdieron la mitad de su valor, esta gente debia mucho mas de lo que costaba su propiedad y logicamente la perdieron. Ni que decir de los Bancos que tuvieron grandes perdidas. Fue una experiencia terrible por la falta de regulacion y control, ojala esto nunca ocurra en el Peru.

  • 14
  • 17.02.2013
  • 01:08:22 hs
Carlos A. Parodi Z.

Tocayo, ¿qué indicadores sugieres observar para seguirle la pista a las a las burbujas financieras en el Perú? ¿Dónde se consiguen?

  • 15
  • 19.02.2013
  • 11:10:23 hs
Ivan Icochea Ruiz de Somocurcio

Estimado Profesor Parodi
Estoy de acuerdo con sus comentarios pero quiero ampliar el concepto.
El analisis del mercado inmobiliario va asociado como dice Guido a la demanda, y por ello fundamental encajarla a la oferta. Si hicieramos un analisis por segmentos solo en el A encontrariamos una paridad, pero mientras el Peru crezca a un 6% anual, donde la clase media se ensancha y aumentan salarios, donde el segmento B suben a A y aspira cuotas de consumo de ese NSE, donde las empresas corporativas invierten y traen ejecutivos que necesitan apartamentos A no hay problema. En los demas segmentos vemos la insuficiente oferta con un gap de 1 a 10 en NSE CD.
España cae con una sobre oferta de 1.5 millones de viviendas, con una bancarizacion a la mitad que el BCR exige a los bancos, con una oferta que era la misma que Francia, UK e Italia juntas, donde el Hipotecario era Euribor + Comision (2.75 aprox), asi que las condiciones son totalmentemente diferentes, sin comentarle el 110% de los bancos o la Hipoetac Inversa. No ahondo en mas detalles ya que sino habria que analizar cada elemento expuesto y compararlo con nosotros y ya eso es un articulo.
Saludos

  • 16
  • 19.02.2013
  • 10:45:35 hs
Jose Pinzon

Estimado Profesor Carlos Parodi, estoy en el negocio de compra venta de propiedades y por lo tanto he venido siguiendo de cerca sus articulos sobre la teoria de las burbujas especulativas. Personalmente, creo que nuestro mercado inmobiliario esta sufriendo un aumento que podria llamarse meteorico pero no lo suficiente para crear ninguna burbuja de acuerdo a los elementos que usted menciona indicarian su presencia.
Me explico, acabo de vender dos propiedades en Miraflores, la primera a un amigo de la infancia que regresa al Peru despues de 35 anos por 160000 dolares, al contado, en un edificio de 40 anos del Pasaje Tarata, es una propiedad antigua que necesita unos 40000 dolares en remodelacion y la otra a una familia de norteamericanos en el Malecon Balta por 275000 dolares, tambien al contado. Se sorprendera al decirle que tengo mas de 20 pedidos para Miraflores y San Isidro, de individuos y Companias que necesitan vivienda para sus ejecutivos que vienen del extranjero y no hay propiedades disponibles.
No soy economista, pero los clientes a quienes he vendido y aquellos en prospecto para Surco, Santa Anita, Ate, San Juan de Miraflores, Barranco y Chorrillos son comerciantes o ejecutivos que no necesitan prestamos bancarios para comprar sus propiedades.
Esto desvirtuaria en gran parte la teoria de creacion de una burbuja o no? aqui no interviene el apalancamiento crediticio, la oferta es infinitamente menor que la demanda y no hay peligro de remates publicos por falta de pago que reducirian los precios.
Repito, no soy economista y por lo tanto no entiendo mucho de ratios de credito o alquiler, pero la practica diaria indica que mientras existan 100 casas disponibles para 2000 potenciales compradores, los precios seguiran subiendo hasta que se establezca un equilibrio. Digame por favor si estoy en lo cierto o no?.

  • 17
  • 19.02.2013
  • 09:29:41 hs
MIGUEL ANGEL

Buenos dias dias Dr. Carlos Parodi solo para felicitarle d sus excelentes columnas economicas basados en epocas d crisis financiera y burbujas inmobiliarias americana, espero que en la siguiente entrega hable sobre el tema d Encaje lo necesito d suma urgencia ya que es para una exposición d curso en la universidad o si me puede proporcionar sobre el referido tema estare sumamente agradecido d su gentil persona atte Miguel Angel saludos a la distancia.

  • 18
  • 20.02.2013
  • 10:59:07 hs
Katia

Estimado prof. Parodi. como siempre, que grato es leer sus artículos y los comentarios de todos los que lo seguimos.
Como le comenté anteriormente, estuve en España mucho años, años en los que el desorden en la oferta de créditos era alarmante. Insisto que eso aún no lo veo en Perú.
Veo que los bancos, en función de la cantidad de propiedades que tienes, te marcan la cuota inicial, veo que que obtener un crédito tiene requisitos razonables, ¿qué otras buenas prácticas puede aplicar la banca para evitar la burbuja?

  • 19
  • 28.02.2013
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