Un modesto alcance: Los Bancos DEBEN aprobar los créditos (sobre todo los hipotecarios) previo análisis financiero, que incluye tasaciones externas y estudio profundo de la capacidad de pago, inclusive Seguro de Desgravamen, precauciones revisadas por la SBS en nuestro país. La regulación en el Perú está muy bien considerada técnicamente hablando. En otras palabras, si una institución financiera se desvía la SBS tiene toos los recursos para enmendarle la plana. En términos contables, si las garantías pierden valor el ACTIVO del Banco no disminuye en términos monetarios ya que las Cuentas por Cobrar permanecen sin modificación. El problema de otra índole que se presenta es cuando el deudor empieza a incumplir con los pagos y peor aún cuando deja de pagar indefinidamente. PERO SI EL DEUDOR NO PIERDE CAPACIDAD DE PAGO NO EXISTIRÁ NINGÚN PROBLEMA POR LA DISMINUCIÓN DEL VALOR DE LA VIVIENDA. Y las Cuentas Incobrables están sujetas a un control muy cercano que se aplica rígidamente. La recuperación mediante la Ejecución de Garantías es un proceso lento de manera que la afectación no resulta súbita y permite ir tomando medidas gradualmente.

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preguntas :

1)-¿porque es necesario salvar a los bancos?

2)-Si el gobierno inyecta dinero a los bancos ¿¿lo hace mediante maquinita?? en este caso, esta seria una causa de la baja del tipo de cambio en el peru?

Como siempre , Profesor Carlos Parodi sus articulos son claros y muy aleccionadores. Gracias por educarnos.
He leido todos los comentarios y debo reconocer que son muy instructivos, sobre todo aquellos que establecen claramente las diferencias de los elementos que causaron la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y Europa comparado con la situacion de las entidades financieras en Peru. Parece que el interes ficticio y los derivados financieros basados en hipotecas , ademas de otros factores de falta de regulacion, fueron los que causaron un boom de precios en las propiedades para desencadenar en una crisis mundial y descapitalizacion de las instituciones financieras.
Cabe señalar que, efectivamente, los precios actuales de la propiedad no estan de acuerdo con el nivel de vida ni los salarios del comun de los Peruanos. Pero, tambien hay que considerar que los intereses de los prestamos hipotecarios son realistas, no se juega a la ruleta de pagar una cantidad ahora y no saber cuanto sera mañana. Que los Bancos en general son muy cuidadosos para calificar los prestamos y que pese al gran aumento de precio de las viviendas en los ultimos años no se permiten refinanciaciones constantes por mas dinero basados en la plusvalia.
Finalmente, señalar que ciertos Distritos de nivel A/B ya no tienen terrenos donde construir y en ellos la demanda supera largamente la oferta a pesar de que quienes quieren comprar lo hacen al contado, sin ningun riesgo crediticio.
Los indices PER estan a 18%, razonables para la region y segun el mismo Diario Gestion el 67% tiene su casa completamente pagada. Quizas, en un futuro lejano, y dependiendo de la situacion economica general del Pais, existan algunos problemas de repago de deuda hipotecaria, pero eso afectaria estrictamente ciertas areas y sectores donde se concentre la deuda.
Saludos,

Pepe, no tengo nada en contra de personas de ingresos bajos, yo mismo soy un don nadie, no tengo un cristo ni donde caerme muerto.

En USA estalló la burbuja inmobiliaria porque los bancos daban préstamos sin tomar en cuenta la situación real de las personas es decir no proyectaban si realmente podían pagar a largo plazo ese préstamo.

Si tu vas a un un banco de un pais del primer mundo y dices que quieres un préstamo hipotecario para una persona que no tiene un trabajo fijo, no tiene contrato, no esta dada de alta en la seguridad social ni dada de alta en ninguna institución estatal y que vende sandwiches en la calle……. QUÉ CREES QUE TE DIRIAN?

No sabes lo que puede pasar con esta persona, mil cosas: enfermar, cambiar su situación familiar, mas hijos, menos ingresos, etc un montón de cosas y no está asegurada de ninguna forma ni tiene ningún tipo de respaldo (seguro social ni nada de nada) es decir esta persona para una institución financiera es calificada como de MUY MUY ALTO RIESGO y por tanto sería casi un suicidio darle cualquier tipo de préstamo y menos un HIPOTECARIO!!!!

En el caso español te pedian contrato de trabajo, últimas nominas y AVAL (la casa de tus padres por ejemplo) y aún asi se formó también una burbuja inmobiliaria que terminó explotando.

Conociendo como somos los peruanos e insisto el nivel de “criollismo – corrupción” generalizada en prácticamente todas las instituciones incluyendo las financieras, crees tú que francamente no exista una burbuja inmobiliaria? Los precios de las casas no estan acorde al NIVEL DE VIDA NI LOS SALARIOS del peruano promedio.

En lo único que coincido contigo es que OJALÁ DIOS QUIERA ESTO NO ESTE SUCEDIENDO EN EL PERU.

No entiendo que de malo tiene un prestamo hipotecario a gente humilde?.
Conozco una persona que pide limosna en la calle y posee hasta 4 lotes propios en asentamientos humanos.
Cual es el problema si un vendedor ambulante tiene ahorros suficientes, un ingreso constante y da una buena cuota inicial para calificar a una vivienda de acuerdo a sus posibilidades?. Sinceramente el comentario anterior es discriminante, no es REALISTA y no explica el criterio del Banco para otorgar el credito ni especifica los ingresos del conyuge.
La institucion financiera puede bien asegurarse pidiendo una muy alta cuota inicial y el prestamo estaria mas que respaldado por el propio valor de la vivienda.
Aun en el caso de incapacidad de pago de unos cuantos clientes, las propiedades se volverian a vender a valor actual de mercado y esto no ocasionaria ningun riesgo financiero ni seria motivo de una burbuja.
El problema ocurre cuando la flexibilidad para dar los prestamos se convierte en practica comun de los Bancos, sin comprobar ingresos, sin pedir cuota inicial ni garantias y eso por fortuna no esta sucediendo.

Acabo de ver un reportaje en youtube sobre préstamos hipotecarios en el Perú, donde le conceden uno a una pareja, ella es vendedora ambulante de sandwiches y que vivian antes en un asentamiento humano.
En Perú se estan dando créditos hipotecarios a TODO EL MUNDO?
Conociendo la “viveza”, criollada, alto grado de corrupción generalizada en todas las instituciones deduzco que SI…..pienso, que si hubo una burbuja inmobiliaria en paises del primer mundo………. que se puede esperar de los peruanos? con lo corruptos que somos nada bueno.

Profesor Parodi como siempre muy didactica su explicacion sobre la dinamica de los Balances de las instituciones financieras.
El ejemplo de las hipotecas es claro, cuando la propiedad pierde su valor o la deuda se deja de pagar, dicho activo disminuye su valor y puede poner en peligro el balance de una institucion financiera. Justamente, la combinacion de estos factores ocasionaron la crisis financiera mundial que hoy todos conocemos.
En Estados Unidos y Europa se dieron todos los elementos para una perfecta tormenta, exceso de dinero barato en poder de los Bancos, derivados financieros basados en hipotecas, intereses variables de casi zero para enganchar a los compradores y falta total de escrutinio de ingresos, trabajo y capacidad de repago.
Los precios de las viviendas bajaron al empezarse a ajustar los intereses variables y la gente dejo de pagar sus hipotecas, ejemplo: el que adquirio una vivienda en 300,000 dolares, sin cuota inicial, empezo pagando 1300 dolares mensuales, a los dos años el banco le exigia 1800 dolares y otros 500 dolares el tercer año y asi sucesivamente. Por supuesto, los ingresos no subian en la misma proporcion y millones dejaron de pagar subitamente, devolviendo las propiedades ya desvalorizadas a los Bancos. Ese fue el final de la burbuja inmobiliaria.
Que bueno que la realidad en el Peru es totalmente distinta, aqui los Bancos son muy extrictos en calificar el credito, los intereses son realistas, estan prohibidos derivados financieros basados en hipotecas y finalmente para mayor seguridad hoy exigen una considerable cuota inicial, todo eso nos puede dar tranquilidad de que esta horrible experiencia no se repetira aqui.

Muy buena tu explicacion.El tema de activos,pasivos y capital fue mi primera clase en la uniersidad,hoy,gracias..leere su blog mas a menudo

Buenos dias, ¿podria explicar porque quebraron los bancos Wiese y Latino? y si el estado (o sea nosotros con nuestros impuestos), cubrio las perdidas. Gracias.

En el ejemplo anterior, que puede ilustrar en lo ocurrido en el 2008 en USA, ¿que los prestamistas de los créditos hipotecarios dejen de pagar?

Gracias Carlos por ayudarnos a comprender este tema. ¿Que hay de cierto sobre una norma que emitió el Gobierno de Bush para que las evaluaciones crediticias lo hagan otras organizaciones y no los bancos? Esto habría originado el otorgamiento indiscriminado de crédito y contribuido a la formación de la burbuja.

“Los pasivos son ciertos, los activos ..inciertos”

Dr. Parodi, el ejemplo anterior es una mirada profunda a una mitigacion de riesgo, sin embargo que hace los gobiernos y politicos de frenar y poner limites a los prestamos desmedidos y sin solvencia financiera….gracias..

Carlos, los ejemplos son clarísimos, sin embargo existen muchas otras variables que hicieron que los bancos norteamericanos y los europeos por “contagio” se declararan insolventes. Obviamente al ser este blog uno en el cual se presume que quien lee no sabe de economía, no pretenderemos explicar más al detalle estas otras variables. Bastó que mi hija de 15 años entendiera esta lectura y no mis explicaciones. Muchas gracias por hacerlo fácil.

Estimado Carlos, al caer el precio de las viviendas se reducen las garantías, no los activos, las garantías estan registradas fuera del estado de situación financiera (fuera de Balance), el problema es que al momento de recuperar los créditos hipotecarios, en caso se ejecute las hipotecas via judicial, seguro que no se podrán recuperar los créditos, por que el precio de las viviendas cayeron por debajo de los créditos otorgados, quedaría una parte del crédito como incobrable (mora)…y morosidad genera “Iliquidez”…espero su apreciación

En el Perú, los bancos prestan ahora plata rapida, para comprar un departamento y no les interesa si el precio corresponde al mercado o esta con sobreprecio, que pasaria si los que obtienen el credito en su gran mayoria dejaran de pagar porque perdieron el empleo debido a causas externas ya que se produjo una contraccion mundial de la economia y nuestro pais reduce drasticamente sus exportaciones,
pregunto: ¿eso es una burbuja inmobiliaria por la irresponsabilidad de los bancos de prestar a precios sobrevaluados?

En el ejemplo no esta claro (creo), por que los activos del banco no se mueven, en que momento disminuyen estos?.
Lo que paso es que los creditos hipotecarios no se recuperaron, pero, por que?…por que muchos obtenían viviendas para comerciar (y no habitar), cayeron los precios de inmuebles y estos creditos no se pudiero recuperar, con lo entran en insolvencia y no pueden cumplir con el pago de sus obligaciones. Someto igual a análisis.

Estimado Carlos, antes de la crisis del 2008 ya existia Basilea I y luego Basilea II que buscaba tener parametros cada vez mas rigurosos para la medición del riesgo y los requerimientos de capital de los bancos, con el objetivo de evitar crisis financieras, pero estas crisis son mas agudas y profundas que las anteriores. ¿Qué fallo? tal vez sea que los bancos en un afan especulativo de ganancias rapidas colocaron indiscriminadamente burlandose de estos parametros porque sabian que podian presionar su rescate al estado cuando la quiebra llegue, porque efectivamente eso sucedio. Someto a tu consideración esta hipotesis.

¡Saludos!