Profesor Parodi para dar una conclusión hay algunos factores que no se menciona en los análisis. Primero la economía informal. Hay mucho dinero no declarado que no tenemos contabilizado, entonces no podemos saber si el incremento de precios es mucho o poco sobre el ingreso real. Solo estamos considerando el ingreso formal.
Segundo, la corrupción. Los sobrecostos de construcción se eleva en un monto indeterminado, producto de las coimas para los permismos, pagos de cupos a sindicatos, licencias,conformidad de obras en las municipalidades, seguridad, etc. Estos sobrecostos hacen que las constructores sobrecarguen a los clientes.
Tercero lavado de activos, hay dinero del narcotráfico que entra a la construcción. Lo que infla la oferta de propiedades pero no necesariamente termina en la venta a usuario final.
Elevada desigualdad de ingresos. Hay una parte de la población que tienen ingresos elevados y que presionan al alza los precios especulativamente.
CONCLUSION: Yo creo que tenemos una burbuja espesa o sucia. Es igual que una burbuja con mucho jabón. Puede crecer mucho y parecer que nunca va a reventar. Los precios de los NSE C están empezando a subir exponencialmente.
Pero hay una regla más simple: el criterio. Del mismo modo que en 2006 una camioneta no podía costar más que un departamento, hoy en 2013, un departamento en san borja no puede costar más que una casa en Miami.

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Búfer Sr. Jim

Estimado Profesor Parodi, he estado en la busqueda de vivienda y es increíble ver como los precios se han duplicado en los últimos 5 años, recuerdo que hace 2 años los créditos eran entregados sin un sustento, como le comente en esa epoca, ganaba x soles brutos y me ofrecían créditos por x00 soles. Ahora he vuelvo a ver las evaluaciones de créditos y tengo que reconocer que están más controlados y a menores tasas, si hace 5 años las tasas inmobiliarias estaban en 11%, ahora bordean los 7%. Existirá en algún lado una publicación de créditos hipotecarios aprobados de los últimos 3 años, mes a mes, para ir viendo como se ha desarrollado?

Buenos dias: Alguien nos puede explicar porque con el precio de un duplex en los famosos batallones o alrededores, es decir, US 700,000.00 se pueden comprar 2 casas grandes en una zona bastante aceptable de Miami, o 3 en una zona mas o menos. Por otro lado, si la comparación que leo y escucho respecto que el valor de la propiedad en Lima aún está bajo o deben tener un mejor precio, es válida, y nos comparan con Sao Paulo, Santiago, etc, porque si nos hacen esa comparación se supone que estamos entre similares. Yo desconozco el tema, y quisiera que alguno de ustedes que conoce me puede aclarar esto. Gracias.

Estimado Federico, según tu afirmación, el profesor Parodi debería ocupar un puesto en el BCR pues la diferencia de 5.2% vs. 4.5%, es la mitad con respecto al 6.7% proyectado y anunciado con énfasis por el BCR a inicios del año. El académico obedece además de su experiencia, sobre todo a su estudio, a su ciencia y a su conciencia, no a su pesimismo u optimismo…aunque ello afectase a su bolsillo. Por eso es que se va a la universidad. Aprovecho en agradecer a El Economista (cuya identidad es más desconocida que la del mismísimo El Zorro), quien no deja pasar la oportunidad de referirse directamente a mí a cada comentario que realizo. Que si extensos, porque sustento mis afirmaciones además de la experiencia propia, con argumentos y estudios cuantitativos, evitando mezclar las emociones y subjetividades que curvarían la validez de mis comentarios. Por último, el precio por m2 construido en Las Casuarinas como en San Diego en San Martín de Porres, se ha multiplicado varias veces en los últimos cinco años, incluso más en éste último que en Las Casuarinas misma…San Diego no aparece en las estadísticas del BCR, aparece en los estudios de campo. Cuando llueva todos se han de mojar.

Que buen debate, algunos puntos concretos:
1) La pregunta del profesor Parodi (“estara ocurriendo ello -la burbuja – en el Peru?”) es casi imposible de rsponder, pues el mercado Peruano es muy fragmentado, muchas diferencias entre Lima y Provincias, y muchas diferencias entre distintos sectores de Lima. No existe un mercado inmobiliario Peruano, ni siquiera existe un mercado inmobiliario limeno, existen varios mercados cada uno con distinta dinamica.
2) Basado en mis observaciones y experiencia propia en Lima, existe una burbuja inmobiliaria en el distrituo de Surco, no se esta vendiendo nada y existe una oferta (inventory) enorme, muchos departamentos vacios ofrecidos en alquiler, adquiridos por flippers bajo la logica “pide un prestamo, lo alquilas y con el alquiler se paga solo”
Yo acabo de vender mi depa en Surco con una ganancia de 140% despues de impuestos y comisiones (sin contar el alquiler que me genero por 5 anhos), lo compre en el 2008.
La mayoria de familia y amigos me decian que no lo venda, que seguiria subiendo, pero como dijo el Baron Rothschild cuando le preguntaron por el secreto de su exito en los negocios: “I never buy at the bottom and I always sell too soon.”
Suerte para los que siguen pero todo indica que en este juego de las sillas musicales del real estate limeno quedan pocas sillas y la musica se parara pronto.

bueno el capitalismo llegado a su fase imperialista tiene como una de sus características la especulación debido a labundancia de dolares que no encuentran colocacion siendo destinados a todo tipo de operaciones especulativas

Profesor Carlos, no hay duda que sus articulos, por su profundidad y conocimiento causan una conmocion general dada la cantidad de comentarios y diversidad de opiniones.
Quiero decir que estoy de acuerdo con quienes aseguran que existe gran deficit de viviendas en todo el Peru, que los precios en ciertos Distritos y Provincias no van de la mano con los ingresos de los pobladores, que hay mucha especulacion y por eso decenas de miles de departamentos disponibles en conjuntos habitacionales de Cieneguilla, San Miguel , Chorrillos, Ate y Comas se venden 12 0 15 al mes. A este paso, o bajan los precios o pasaran anos antes de que se terminen de vender.
Aunque las respeto, difiero de muchas opinions sobre los niveles A/B, mas parecen comentarios de rencor y envidia ante la imposibilidad de acceder a dichas propiedades. La verdad es que ya no se construye mucho en Distritos como Miraflores, San Borja o San Isidro porque los terrenos tienen precios prohibitivos y resulta poco rentable seguir construyendo, pero si uno pregunta en un edificio en construccion ya todo esta vendido. Se ven algunos avisos de venta , sobre todo en aquellos edificios recien terminados ( sin duda personas con dinero que compraron como inversion) pero, en los edificios mas establecidos es muy dificil encontrar algun departamento disponible.
Finalmente, mencionar que hay mucho dinero en el Peru, el otro dia lei en Gestion que existen mas de 2000 personas naturales con cuentas de mas de un millon de soles en los bancos y si consideramos el pesimo rendimiento de la bolsa de valores , ademas de la cantidad de Peruanos regresando al Pais y comprando vivienda no sorprenden algunos de los precios que se pagan, al fin y al cabo es la oferta y demanda lo que importa. Saludos.

Hola Eduardo. Mira, Carlos merece un premio ya solo por dedicar parte de su valioso tiempo a escribir sobre economia para el publico general y no unicamente academico. Respecto a las previsiones, bueno, todo depende de cuando se realicen. A principios de año todos apostaban por un 6,4% (empezando por el FMI), luego las expectativas se fueron rebajando y algunos las rebajaron mas que otros. Por ejemplo el Bank of America espera un 4.4% para el 2013 (para el 2012 predijo un 4.5% que al final fue un 6.3%). En cualquier caso todo economista con influencia en la opinion publica o cargo en el gobierno ha de ser optimista y situarse en la parte superior de sus previsiones. Por ejemplo si pienso que creceremos entre 4 y 5 por ciento, pues dire que espero un 5%. La economia tambien son expectativas que se autocumplen, ese es el problema. Un saludo.

Si la demanda es real y existe entonces no hay burbuja, pero si la demanda es basada en prestamos bancarios y planes de pagos a futuro de las inmobiliarias entonces si hay burbuja(la necesidad de vivienda no es una demanda real). Segun mi due dilligence, la gran mayoria compran con algun tipo de financiamiento que solo es sustentable si la economia sigue creciendo. A diferencia de China, donde un buen porcentaje de inmuebles son adquiridos al contado y el crecimiento es sostenible ya que hay una planeacion gubernamental a largo plazo ( control total por parte del Partido Comunista)

Felicitaciones al Sr. Parodi, y a las damas y caballeros, qué opinan, en realidad es una cátedra.
Con todo respeto opino, que nuestro país está recién creciendo, despues de muchos años de oscurantismo tecnológico y cultural, y quién genera el desarrollo fué y es la actividad privada
al estado le compete invertir, y/ó fomentar y no obstaculizar, el desarrollo generalizado de infraestructura, sin lugar a dudas el crecimiento de la economía, continuará en expansión, por tanto dudo que existan burbujas. gracias, y Feliz Navidad para todos.

Hola Carlos, ¿cómo estás? Tu artículo me pareció interesante hasta antes del último párrafo. No se puede lanzar una afirmación así sin tomar en cuenta el contexto del sector inmobiliario nuestro con relación al de la región. Los precios comparativos están por debajo en nuestro país con relación a nuestros vecinos como Chile y Colombia.

Sería bueno darle una leída al estudio que hace el BID sobre la vivienda propia en Latinoamérica publicada en la siguiente pagina web: http://www.iadb.org/es/noticias/articulos/2012-05-14/brecha-de-asequibilidad-de-vivienda-en-america-latina,9969.html . donde concluyen que hacer de una vivienda en muchas ciudades de Latinoamérica es realmente un sueño, en el caso de Lima, esta tiene entre 60% y 70% de familias que no califican a un préstamo por mas económica que sea la oferta, lo corroboran comentaristas anteriores aun ganando S/4000 soles no califican a una préstamo como para comprar un departamento de $120,000 que viene a ser económico en un sector medio y menos a una vivienda de $250,000 en un sector A o B. Al haber construcción (oferta) y no haber compradores (demanda) lo lógico que pase es que los que pensaban hacer “el negocio” (constructores o inversionistas) al no poder vender sus predios bajen sus precios y no puedan cumplir con sus obligaciones financieras. Esperemos que no sea así, de lo contrario estaremos viendo constructoras quebradas, pequeños inversionistas en la bancarrota y eso si seria o se parecería mucho a una burbuja inmobiliaria.

Que buen comentario el de Luis Alcocer, coincido plenamente con su apreciacion negativa para aquellas constructoras e inversionistas que apostaron por conjuntos habitacionales para las clases C/D , existen miles y miles de departamentos a precios especulativos que hoy no pueden vender. Simplemente o bajan los precios o quiebran.
Resultan, eso si, jocosos por no decir otra cosa, aquellos comentarios que juran estar basados en argumentos y analisis cuantitativos o aquellos que toman ciegamente cifras proyectadas por el FMI , el BID o la CEPAL, pues resulta que estos se basan en informacion del BCR y el MEF supeditados al Gobierno de turno que sabemos tiene panico escenico a las encuestas y no duda en vendernos cifras irreales de crecimiento o tipo cambiario. Sino como explicar variaciones a la baja en el crecimiento y precio del dolar de casi 20% en solo dos meses, cuando todos los factores indicaban un frenazo de nuestra economia.
Las unicas cifras confiables son la construccion , las exportaciones y el consumo interno como motores de nuestra economia. La construccion esta creciendo al 6% desde el 17% del 2012, las exportaciones caen 20% cada mes por menores precios y produccion y mayor competencia , el consumo interno esta relacionado directamente a los factores anteriores y se afecta aun mas por la corrupcion, escandalos politicos, conflictos sociales y menor confianza e inversion.
Finalmente, hay una desigualdad tan grande en los ingresos que debe preocupar. Mientras los politicos, asesores y jueces reciben sueldos de primer mundo las clases productivas, llamense medicos, ingenieros, profesores y demas profesionales tienen ingresos de quinto mundo. Y eso es muy grave para el progreso de un Pais con una economia tan limitada e insignificante al compararse a los paises mas desarrollados. Mencionar que la economia mas poderosa del mundo (Estados Unidos) crecio al 4.1% el ultimo trimestre muy similar a la de Peru y que para avanzar deberiamos por lo menos duplicar esas cifras.
Feliz Navidad.

Gano 10.000 NS mes y utilidades 100.000 NS año, consejos en qué invertir….

En Comas.. Carabayllo.. Puente Piedra.. los departamentos y terrenos han subido en mas de 300 por ciento en los ultimos 6 años… en Carabayllo hay una zona q se denomina Santa Maria.. parece un pueblo fantasma desde hace tres años ya q venden su duplex de 80 metros a 130 mil dolares.. asi q mi estimado Federico.. no sorprendas.. ya q yo formo parte de ese 90 por ciento y conozco su realidad.

LOS PRIMEROS QUE DICEN QUE NO PASA NADA SON LOS BANCOS Y LUEGO LOS ESPECULADORES QUIENES SON FINALMENTE LOS QUE SE LLEVAN EL DINERO Y EL ESTADO JUNTO CON EL PUEBLO COMO SIEMPRE PAGAN LAS CONSECUENCIAS DE SU MAL MANEJO ECONOMICO

Totalmente de acuerdo con “peruano canadiense”, no se sabe cuando terminará la “fiesta”; pero todo hace presagiar que no tardará mucho para que nos llegue la resaca….

Tengo una hipótesis. Luego de leer los comentarios:
Hechos:
- Viviendas y Departamentos por las nubes desde US$ 60 mil a US$ 200 mil de clase media
- Sector A pudiente puede pagar mas de US$ 200 mil…sin problemas
- Proyectos inmobiliarios como cancha para clase media y baja
- Bancos a la par con los proyectos.. ofrecen full créditos hipotecarios
- 90% de peruanos ganan menos de S/ 3000 . y no calificarían para los bancos!!!!!!!
- Pero se observa que ventas de inmuebles no para (aquí nace el temor de burbuja)
- Y según estadísticas SBS bancos baten records en colocar créditos hipotecarios!!!!!!!!!!!!!!
- ¿¿¿¿A quien colocan????
Hipótesis:
- Se estarían comprando inmuebles al contado o no se usa sistema financiero formal
- Bancos estarían financiando un bajo porcentaje. Osea la gente da una Buena Inicial.
- Ahora..de donde tiene tanta plata la gente????

- Conclusión: mucha gente tiene dinero de orígenes opacos.– Y los formales (solo con sueldo) de clase media paga el pato.

En mi opinion no tiene logica que un predio duplique su valor en 5 años y los sueldos no, el crecimiento del sector se ha dado por mayor acceso al credito y evidentemente por el ingreso de capital informal al sector. Cuanto durara? Sera la caida gradual o de golpe? Nadie lo sabe, lo unico cierto a mi parecer es que los precios estan sobrevaluados y van a tener que sincerarse, mi horizonte es a 10 años y esperare durante ese tiempo con mi inicial bajo el brazo cuando el sector se caiga y los bancos rematen los predios para comprar mi depa, mi casa de playa y de campo a precio de liquidacion.
Me pregunto si Habran derivados financieros en peru que apuesten sobre la performance del sector Tipo CDO o algo por el estilo, Si hubiera seria un exito apostarle a la baja

Efrain,

Segun mi due dilligence, la mayoria no compran a travez del banco por los altos intereses, por eso optan por comprar directo con las inmobiliairas con pagos mensuales. Aqui esta el mayor problema ya que las inmobiliarias no piden estados financieros ni avales como los bancos y no tienen know how financiero; es decir, VENDIDO es un sueño mas no realidad, ya que tecnicamente hablando, vendido es cuando esta pagado al 100% y entregado con titulo de propiedad, mientras esta en proceso de pago parcial o independizacion NO ESTA VENDIDO. Esta es la razon por la cual, los departamentos se venden varias veces, ya que mucha gente deja de pagar y se salen. Este fenomeno se ve tanto en el Peru como en otros paises, personalmente lo he visto ocurrir en Canada y Mexico. Lamentablemente los GAPPS norteamericanos y peruanos apoyan a esta practica y contablemente se consideran vendidos. Las inmobiliarias asumen que un departamento esta vendido cuando hay un contrato firmado y con un inicial del 10 o 20%, un D/E ratio bastante bajo.
Si todos compraran a travez de un banco con un inicial del 30% o mas talvez no tengamos burbuja, pero aqui lo preocupante es que la mayoria compran directamente y todos ASUMEN que ganaran lo suficiente en un futuro para pagar las letras, tanto las inmobiliarias como los compradores y como se dice en ingles: ASSUMPTION IS THE MOTHER OF ALL FUCK UPS, la burbuja es bastante solida.

Me permito responder a Efrain, Daniel y kuan , al primero decirle que hay mucho dinero informal en circulacion y es logico si consideramos que el 76% del empleo en el Peru es informal. Considerar ademas que hay una nueva clase economica con miles de empresarios, empleados publicos allegados al Gobierno, Congresistas y Asesores politicos con ingresos que ni en Estados Unidos se perciben. ( promedio de 7000 dolares mensuales y mas por 15 sueldos al año) todos ellos ni siquiera necesitan creditos, compran propiedades al contado. (ademas de mucho…mucho dinero ilegal que circula a vista y paciencia de nuestras autoridades).
A Daniel decirle que si es posible que la propiedad duplique su valor en cinco años, sobre todo cuando hay mucho dinero en el mercado como ya mencione anteriormente hay demanda que supera la oferta ( ley basica en economia) en aquellos Distritos donde ya no hay terrenos disponibles para construir y son los mas apetecidos y seguros para vivir. Cierto que hay muchos constructores e inversionistas que especulan queriendo vender departamentos carisimos en Distritos donde sobran terrenos baratos y no hay capacidad adquisitiva y estan destinados al fracaso. Y que los derivados financieros basados en hipotecas estan prohibidos por Ley en el Peru.
Por ultimo, parece que a kuan le fallo su “due dilligence” porque, los departamentos en construccion se venden maximo en tres cuotas (comprobado con el 90% de constructoras) una parte a firma del contrato, la segunda segun avance de la obra y la ultima a la entrega del departamento. Ninguna constructora en su sano juicio acepta otras condiciones.

Señores: Buenas Noches.
Sería de muchas utilidad que nos expliquen porque nos siguen comparando con Chile y Colombia. Somos semejantes? Los ingresos per capita de nuestros paises son semejantes. Cual es el criterio que se utiliza para compararnos. Porque? Yo desconozco el tema, pero como he leído nuevamente que el sr. Ernesto Sanguinetti hace esa comparación, es posible que el me podría ayudar a aclarar esto que desconozco. Por otro lado, los que afirman que los edificios o departamento del sector A están plenamente vendidos, sería buenos que se den una vuelta por Velasco Astete, Precursores, Monterrico Chico, etc y verifiquen si en verdad estan al 100% vendidos, hay departamentos, duplex, etc que estan meses sin venderse, caso especial es el Golf los Inkas. Estan son zonas que he visitado, y por eso lo menciono. Sería bueno que las personas que afirman que el sector A esta plenamente vendido, no nos desorienten. Gracias

Si queremos compararnos con un país que tuvo burbuja inmobiliaria lo haríamos con España. Allá construían más de 300,000 viviendas anuales y no necesitaban ni 100,000. Aquí no llegamos a 50,000 necesitando al menos 100,000 para cubrir el crecimiento poblacional. Aquí el BCR y la SBS imponen restricciones mientras allá el Banco de España no supervisó al punto que se sabe que hay mas de 140,000 viviendas que jamás serán vendidas por ser construidas en lugares poco deseados.

Todo es relativo , los precios suben porque los inversionistas pagan mayores sueldos y encarecen los insumos de construccion , la municipalidades promueven la construccion para incrementar el ingreso de sus arcas , como veran ? aca son muchos los interesados , el capital es voraz mientras no se descalabre esto seguira subiendo ( a este proceso se le conoce como burbuja inmobiliaria) , la pregunta es cuando reventara ? eso ocurrira cuando la economia desacelera , osea ? hoy , si aun asi suben mas los precios ? entonces es una burbuja atipica basada en dineros de narcotrafico etc , lo cual hace muy peligrosa la continuidad de la inversion

Yo trabajo en una minera, y hasta hace un par de años el hobbie de los trabajadores era comprar propiedades, normalmente se pagaban con dos utilidades. Es raro por aqui que alguien tenga menos de 2 propiedades, hay varios que tiene 3 o 4 y conozco algunos que pasan largamente de las 5 propiedades. Las dos propiedades que tengo ya duplicaron valor, pensaba comprarme una tercera pero me parecio que los precios ya están requiriendo un ajuste. El que diga que la gente compra propiedades para vivir no se ha dado una vuelta por mi empresa.
Saludos

Gracias por el artículo Carlos, asimismo son muy ilustrativos todos los comentarios. Lo que vemos a diario es una euforia colectiva de comprar todo a crédito, por consiguiente vemos una enorme y mayoritaria cantidad de personas en nuestra economía que trabajan para pagar sus deudas. Mi pregunta es si alguien se anima a lanzar un vaticinio de como serán los próximos meses o años de esta burbuja en el Perú, ¿cuándo comenzarían a bajar los precios de los inmuebles?, ¿a qué velocidad sería?, ¿hasta cuanto podría bajar una vivienda que hoy cuesta 200k?. Sin ser experto me animo a pensar que irá de la mano con el tapering, el cual a pasos chicos ya comenzó, y como bien se explica en el artículo ello irá retirando liquidez del mercado.

La verdad es que no me explico porque se hacen tantas bolas con lo de la “burbuja”. Estoy en el negocio inmobiliario y tengo muchos clientes del extranjeros (Peruanos y de otras nacionalidades especialmente de Estados Unidos y España) que vienen a residir en Peru, sea para retirarse o trabajar, y compran propiedades al contado. Repito, compran para vivir no para revender ni especular.
Estos clientes desean Departamentos en zonas seguras y con ameniodades y la verdad no hay mucho disponible en el mercado, tanto asi que un par de ellos pagaron mas dinero del que se pedia para poder hacerse de la propiedad. No se imaginan la cantidad de personas con dinero en mano que se pelean las propiedades.
Si la propiedad es para vivir y no “existe deuda” donde esta la burbuja? Alguien que lo explique por favor.
En mi humilde parecer los precios especulativos de los Departamentos orientados a los niveles C-D , que estan proliferando por el incentivo del Gobierno y se compran a plazos son los unicos suceptibles a ser rematados por falta de pago y por ende bajar de precio. Saludos y una Feliz Navidad.

Gracias por la aclaracion Profesor Parodi, pero lo que afirma no es lo que aprecio en el mercado ni en mi negocio. Cierto que hay clientes de clase A que invierten dinero en departamentos , sobre todo en Miraflores, Barranco y San Isidro para alquilar a turistas. ( hasta ahora la mejor inversion de los ultimos años) pero, creo que se equivoca al afirmar que son al credito , la mayoria que conozco ofrece con el dinero en la mano y dificilmente poseen 5 o 6 departamentos. Los muchos que conozco no tienen mas de 2 0 3, ya completamente pagados.
Ya no existe mucha oferta en los Distritos mencionados, quizas por falta de terrenos o porque los unicos disponibles estan demasiado caros de manera que aun en condiciones muy desfavorables estas propiedades serian las ultimas en bajar de precio, si es que bajan…….

Estimado Carlos, si hablamos de casos particulares puedo citar a un amigo mio que construyo un edificio en Miraflores (2,500usd /m2) y ahora le cuesta trabajo cerrar los contratos de compra/venta. Creo que tienes mucha razon sobre la burbuja existente, que ya lo habias mencionado hace varios meses. Basado en los comentarios creo que ahora hay menos negadores que antes, talvez para fines del 2014 sea mas clara la figura. Muchas gracias por tu analisis!

Me parece que el comentario 23 de Aleksander es muy acertado.

Interesante los comentarios; el crecimiento del sector inmobiliario se refleja en el mayor volumen de producción del insumo (cementos) entre otros; esta ha tenido un crecimiento vertiginoso en los últimos años (fuente INEI), las proyecciones son auspiciosas para los próximos 5 años y no tendría porque no serlo ya que en nuestro país tenemos déficit no solo habitacional sino en infraestructura en general. Tenemos proyectos importantes que deberían incrementar nuestro PBI y consecuentemente disponer de liquidez que permitan un crecimiento sostenido. El punto es si estos serán suficientemente auspiciosos que permitan llevar a buen puerto nuestra economía.

Felicitaciones al columnista, al fin alguien le hace la contra al coro que dice que la demanda es inmensa, los precios bajísimos comparados a Chile (en Chile se gana mas y la calidad de vida es 5 veces la nuestra), y que los precios subirán 20% al año de por vida (como si asi subieran los sueldos, creen que todos son empresarios). Lo cierto es que conozco empresarios inmobiliarios y ya están bajando sus precios debido a la dificultad de venta. En Miraflores están haciendo descuentos “por diciembre” de hasta 15%, en Jesús Maria, también han bajado entre 5 y 10% algunos proyectos (y los que no han bajado me dicen que se puede negociar los precios). En San Isidro ya no saben que inventar para justificar sus descuentos o para llamar a clientes a sus casetas (rifan viajes, carros, etc). Y discrepo con todos los comentarios anteriores, en el sector C y D, tambien hay burbuja. San Miguel con departamentos de 1 dormitorio a 90 000 dólares, Breña con depas de 1300 dólares el m2, Cercado con depas de 1500 dólares el m2, son precios absurdos que no se justifican ya que la mayoría de los terrenos sobre los que se hacen fueron comprados hace 2 años en promedio cuando los precios eran otros. Hay un problema de codicia que les va a reventar en la cara, igual que en otros países.

Los únicos que han podido pagar los caprichosos precios han sido los ingenuos del AB, pero los del CD, que tienen un limite por su crédito ya no pueden comprar y eso les ha malogrado el negocio a los bancos y constructoras. Ademas que hay otra señal que nadie ha visto: hay inversionistas que ya están vendiendo sus terrenos con sus anteproyectos listos para construir debido a que sospechan que el negocio no será tan rentable o que temen el descalabro del mercado en poco tiempo. Lo veo en varios distritos incluso en el periódico.

Si bien es cierto es buen negocio comprar y vender, esto depende del distrito. Hoy en dia loa sectores A y B sus inmuebles demoran en ser vendidos, lo que no ocurre en el C y D. Necesitamos indicadores de cuantos departamentos no se habitan luego de ser construidos. Ademas el PER respectivo indica que no hay burbuja

Te invitan a un gran banquete y luego te pasan la factura…….parece una asociacion para delinquir. Son una especie de miles de CLAES juntas y nadie ha ido preso

La clave es en que la Superintendencia de Banca debe actuar de manera mas dura en la expansión de créditos y los bancos ser mas responsables en otorgarlos. Ademas, creo debe difundirse hoy, la idea que la compra de un departamento para hacer “negocio”, no es precisamente cierta, a pesar que nuestro pasado económico de hiperinflacion, nos condena. Luchar contra esto ultimo es todavía una herencia de quien gobernó dos veces el Perú. Son malas noticias cerca a la navidad.

Innegablemente hay burbuja!!!, No es imposible pagar un departamento de màs de $200,000 por màs que los 2 trabajen , (Si es una pareja) el Perù no es un paìs estable, aunque estè pasando por una buena racha, esto es coyuntural, los sueldos no suben tanto y como dice el economista hay negadores de la burbuja que cada dìa aparecen como hongos, España era exactamente igual, tiempo al tiempo señores.,

BURBUJA CLARO!!A quien les conviene que sigan subiendo los depas?? A los alcaldes y a toda su mafia!! Yo soy constructora y no vean lo que piden por todo y para todo, los de Sedapal, otra mafia, aunque otra cosa es RRPP, allì no se vè mucha mafia…Serà que estàn bien controladitos,

En Perú es difícil hablar de burbujas todavía. Me parece que un aspecto que precisamente “ayuda” a esta dificultad para hablar de burbujas en Perú es que no hay muchos datos. Si bien es cierto que el BCR ha creado una serie trimestral, todavia es muy corta y es bastante simple. Si se pudiera crear un indice como el de Shiller, este eliminaría todas las especulaciones sobre la existencia de burbujas en Perú (inmobiliarias, obvio). Lamentablemente si es que se llegara a construir, habría de esperar algunos meses o años para tener una serie digna de poder ser utilizada en un trabajo de investigación serio.

La gran diferencia con otros países, es que los bancos allá, rifaban los créditos, calificaban mal y daban créditos a todo lo que se movia.
Aquí en el Peru felizmente esto no es así. Somos mas prudentes y un banco llamese BCP BBVA etc, no te da asi nomas US$ 200 000 o US$ 150000. ¿A ver quien me dice lo contrario?
Yo que gano 4 Luquitas liquidos, apenas me dieron 30 mil soles.. apenas para mi lote atrás de 20 cerros.

Prof. Parodi. cuando menciona que algunas burbujas ocasionan un colapso financiero, nos esta mencionando que existen burbujas que no producen estos colapsos, y que generarían entonces estas burbujas.

Depende el año base que se tome, 2006-2007-2008, pero el crecimiento de créditos hipotecarios, son superiores a crecimiento sector construcción. Y ojo, no se toma créditos leasings, y créditos personales, también destinados a construcción. Quién fomenta burbuja ??
Dada la informalidad de nuestro país, si nos afecta, el castillo de naipes se derrumba.
Moraleja, guardar pan para mayo !!

Estimado Efrain, te lo digo yo: mi hijo, un joven profesional de casi 26 años, hace más de uno que recibió un primer crédito personal por S/.40,000. Al cabo de dos meses, calificó para un crédito hipotecario por $120,000. Actualmente tiene cuchocientas tarjetas de crédito entre doradas y platinum, todas ellas “reventadas”…me olvidaba, al moderno auto que maneja lo compró también a crédito. ¿Cuánto gana mi hijo?, pues casi cuatro luquitas líquidas después de descuentos. A pesar que (felizmente escuchó mis obstinados consejos), no tomó el crédito hipotecario, trabaja para pagar sus deudas. A mí los bancos ya ni me llaman para reiterarme los inmensos créditos que tengo aprobados, no los necesito, felizmente ya salí del juego.
Qué bueno profesor Carlos que de vez en vez, haga sonar los silbatos y campanas de aviso y alarma ante este importantísimo tema. Lo viene haciendo desde hace casi año y medio, y yo siguiéndolo con interés. Al respecto mucho he comentado anteriormente, y en estas “arenas de discusión” vuelvo a ver algunas “caras” conocidas, aunque esta vez intentando argumentos más “académicos” y menos emotivos.
Los indicadores son eso, indicadores, no son certezas ni verdades absolutas, sin embargo son necesarios como elementos de juicio ante un planteamiento u opinión valedera, por lo que no entiendo es por qué si queremos descalificar datos y estadísticas del BCR por ejemplo y de otras entidades, sí nos referimos a ellas (en el caso del PER) como argumento para afirmar la no existencia de una burbuja inmobiliaria. Curiosamente también (¿por desconocimiento o por interés?), los “negadores” de la burbuja NUNCA mencionan el PIR o ratio de asequibilidad que mide la relación entre el precio de las viviendas y los ingresos cuyo valor estaría doblando a los obtenidos en el año 2006; es decir, es un cuento cuando afirman (¿en base a qué?) que los precios suben porque los ingresos suben. Falso. Hoy es doblemente más difícil comprar, vía ingresos netos y propios, que hace ocho años, y si eso sucede es simplemente por la euforia (especulación), sostenida en la abundancia de créditos. Además del PIR, existen otros indicadores que por el contrario estarían ayudando a advertir la cada vez más enraizada burbuja inmobiliaria.
Profesor Carlos, permítame invitar a vuestros lectores, a que den una revisión a su “trilogía” de publicaciones magistralmente expuestas (e interesantísimamente comentadas) sobre las “Burbujas Especulativas”, publicaciones realizadas en febrero de este año y que dieron lugar a una especie de resumen en una cuarta publicación suya al respecto.
Por último, si la observada burbuja inmobiliaria reventase, tal vez no produzca una crisis financiera, pero de seguro sí muchas familias arruinadas, incluidas las de aquellos constructores que se encontrasen en la base de la pirámide.
Gracias por la oportunidad del comentario.

Estimado Profesor Parodi, que bueno que escribe sobre este tema tan manoseado desde que se desato la crisis inmobiliaria en Estados Unidos y Europa. A pesar del extenso comentario de E. Vasquez, yo estoy mas de acuerdo con el de Efrain y lo digo con conocimiento de causa porque lo vivi personalmente. Los Bancos solo querian fabricar hipotecas para crear “derivados financieros” que se vendian en todo el mundo y olvidaban porque prestaban el dinero y a quien. Logicamente esto no ocurre en el Peru a pesar que estan creciendo los creditos hipotecarios, sino como se explica que San Miguel, Comas, Surquillo, Ate y Santa Anita tengan disponibles mas de 50000 departamentos que no se venden y tendran por obligacion que bajar sus precios.
La situacion de los Niveles A/B es muy diferente porque San Isidro, Miraflores, San Borja y Surco, estan sincerando sus precios reales dictados por la escasez y precios actuales de nuevos terrenos para construir, simplemente ya no existen, ademas, son propiedades en mas de 80% ya pagadas o compradas al contado y como todos sabemos “sin deuda no existe burbuja” . Saludos cordiales y Feliz Navidad.

De acuerdo con su publicación Profesor Parodi. Lamentablemente siempre va a existir personas que pretendan tapar el sol con un dedo. Diariamente veo nuevos proyectos en los sectores A y B y al poco tiempo letreros “se vende” por varios meses, quizás los propietarios sean inversionistas quienes compraron los departamentos para luego venderlos a más precio. Antes podría haber sido un buen negocio, pero ahora no lo veo así. Sin embargo, según estudios realizados, existe mucho déficit de viviendas en los sectores B- y C. Podría ser una mejor opción para los inversionistas y con ello se podrían sincerar los precios de las viviendas en el sector A y B+.

Observo con estupor que la mayoría de gente que lee y comenta en este diario cree que todo el Perú es sector A y B. Pues tengo malas noticias, sólo algo más del 10% de peruanos pertenecen a estos dos sectores. ¿Burbuja inmobiliaria? A ver, el Perú tiene un déficit de más de 2 millones de viviendas y al año se están construyendo entre 40 y 50 mil orientadas básicamente a los segmentos A y B. Puede que los precios hayan subido mucho en estos segmentos y tendrán que moderarse, pero ¿y el 90% de peruanos? pues en viviendas para los segmentos C y D la oferta es escasa y los precios estables. Lo diré para que me entiendan los académicos: Se da una burbuja cuando hay un fuerte aumento de los precios en todos los segmentos y a largo plazo. El Perú no presenta ninguno de los dos supuestos. Señores salgan de sus despachos o sus buenos barrios y conozcan el verdadero Perú, que ya es hora.

Es ridículo que los peruanos perdamos el tiempo en determinar si existe o no una burbuja inmobiliaria, eso es para países desarrollados. ¿saben cuantas viviendas necesita España cada año? entre 150 y 200 mil ¿saben cuantas viviendas se llegaron a construir en ese país? pues más de 800.000. Esa es una burbuja y el resto un chiste de mal gusto. Un tercio de peruanos no tiene desagüe ¿y estamos pensando en que se nos viene una burbuja al estilo europeo, me parece ridículo? Los peruanos tenemos que trabajar duro para que este país crezca al menos un 6% durante 15-20 años para empezar a salir de la miseria material y mental en la que nos encontramos (ambas estan muy vinculadas aunque no lo crean). Luego de esos 20 años ya hablaremos de burbujas inmobiliarias, ingeniería financiera o derivados incomprensibles. Primero lo primero. Por cierto Carlos Parodi, excelentes tus artículos pero tienes que ser mas optimista, este año creceremos algo mas del 5% y no el 4,5% que pronosticaste. Un humilde consejo, al estimado del Bank of America siempre sumale medio o un punto mas (BoA nos pronostico un 4,4% para el 2013). Saludos y felices fiestas.

El componente central de una burbuja es la especulación: “comprar barato hoy para vender caro mañana”. La clave para “hacer negocio” es que el precio de los inmuebles mantenga su tendencia al alza. Es una apuesta que puede resultar o no, pues no es posible saber, aunque sí intuir, en que momento la burbuja comienza a desinflarse, es decir cuando los precios alcanzan un techo para comenzar a bajar. Totalmente de acuerdo con lo expresado por el profesor Parodi.

Continuando con la busqueda de vivienda, he podido apreciar una nueva modalidad, en San Isidro/Miraflores, no se ofertan varias opciones a la vez, se oferta 1 a la vez para que parezca que es la ultima oportunidad, pero todos los demás departamentos están vacíos y mencionan que incluso los arquitectos han separados sus propios departamentos, nadie vive aún.

Desde que he empezado mi busqueda he podido ver una baja desde comienzo de año de US$2,500 m2 en promedio, a US$2,200 m2 promedio, y en el mejor de los casos a US$1,400 m2, todos nuevos.

Por lo tanto el 2014 será un año interesante para ver que ocurre porque se sumará:
1) la necesidad de los constructores de recuperar su inversión.
2) la necesidad de los compradores por especulación para recuperar utilidad.
3) la necesidad de las nuevas construcciones de liquidar sus inmuebles a mayor velocidad para cubrir sus obligaciones.

La oferta podría haber superado la demanda (dispuesta a pagar por estos precios), por lo tanto la oferta podrá mantener sus precios mientras tenga otros recursos para cubrir sus obligaciones financieras, dependerá de esto la velocidad en la que los precios bajen como ha venido ocurriendo en lo que va del 2013.

Acepto tu crítica Carlos, y pido disculpas si alguien se pudo ofender. La verdad es que tuve que que haber editado mi segundo comentario (deberian habilitar esta opcion). Lo que pasa es que me exalto al ver los comentarios de foristas que parece que vivieran en otro pais y no en el Peru, y que justamente por esa mentalidad este pais es atrasado (entre otras muchas razones claro esta). ¿Que es una burbuja economica? (marco en mayusculas los conceptos clave), pues un aumento SOSTENIDO y a LARGO PLAZO de los precios de un activo que lo alejan de su VALOR INTRINSECO, y en TODOS LOS SEGMENTOS en los que se divide el mercado de dicho activo. Ahora bien, en el caso peruano el aumento es sostenido pero solo desde hace pocos años y en el segmento A y B (10% de la poblacion), por eso soy un “negador” de la burbuja inmobiliaria. Saludos.

Al comentario de Efraín…Si bien es cierto existe solo una porción de empleados formales en nuestro país que son sujetos a crédito, existe un gran porcentaje de empleo informal, remesas o ingresos no sustentables que ronda toda nuestra capital y al país en sí.

Como llegan los bancos a batir records de colocación de hipotecarios¿…bueno, acá un ejemplo…. para viviendas de hasta S/.220,000 promedio, el BCP, banco top en colocación de hipotecarios, hasta hace un par de meses atrás (desde el 2011) otorgaba créditos por medio del “ahorro hipotecario”…que es eso¿ bueno ahorrar en 6 meses el 20% de cuota inicial en una cuenta especial o 12 meses el 10% de cuota inicial y así poder demostrar capacidad de pago…(casi al final los rangos bajaron a 4 meses – 20% de cuota inicial y 6 meses – 10% de cuota inicial)…ahora, la pregunta del millón pre-burbuja, que mas pedía el BCP a esos clientes que terminando el ahorro tienen su crédito APROBADO¿¿¿…Sres. y Sras, absolutamente nada, solo copia de su DNI…no existe la verificación laboral, domiciliaria ni, obviamente, el sustento de ingresos…solo era necesario, ser mayor de 21 años, estar calificado como 100% normal en la central de riesgos de la SBS, no estar en la base de clientes negativos del banco, haber cumplido con el ahorro hipotecario y pagar derechos notariales, registrales y de tasación…y el sueño de la casa propia se cumplía.
Con esa mecánica de trabajo, los distritos de Carabayllo, Puente Piedra, Santa Clara (Ate), Callao, Breña entre otros, se han visto abarrotados de proyectos inmobiliarios…es así que la decisión de encarecer el crédito como tal, sale como opción para frenar la colocación, pero los precios de venta siguen incrementando…

Me olvidaba de algo, el banco exigía estar 100% normal, no importa el monto de tus deudas en otros bancos, pero no debías exceder de tener obligaciones entre 5 y 7 entidades…alguien dijo sobreendeudamiento¿

Estimado Carlos,realmente hablar de Burbuja en un país como el nuestro,donde la falta de vivienda y servicios basicos es notoria,me parece fuera de lugar por ahora.
Deberian analizar que durante muchos años solo en ciertos sectores de la población han tenido servicios básicos adecuados,farmacias,bancos,supermercados,malls y es donde realmente las propiedades tenían el verdadero valor,donde los creditos eran aprobados con facilidad.
Hoy el crecimiento de servicios y negocios se da a nivel nacional y deberías traer a este experto para que se de un paseo por nuestro país y vea que todavía nos falta mucho por crecer,sin embargo vamos a buen ritmo.
Cuando nos daremos cuenta los Peruanos que nuestra tierra esta adquiriendo su verdadero valor,que nuestras calles, zonas comerciales,avenidas y pueblos con los servicios e inversiones están valiendo de verdad,con inversión nacional o extranjera estamos creciendo y el gobierno de turno no lo aprovecha para hacer un buen plan de vivienda por el bien de todos los peruanos.
La burbuja llegara si no nos ponemos las pilas,vendedores,compradores,constructores,gobierno,bancos,inmobiliarias,inversionistas y vamos todos en un mismo canal..

Los precios de los inmuebles para los sectores A y B son comparables a los precios en paises de inmuebles en el primer mundo. Algo anda mal.

Igual que a hora ocurría en España el 2007: cifras en azul, la envidia de Europa, crecimiento, negadores de burbujas( luego se sabria de los cobros bajo la mesa). Claro que hay déficit de viviendas, más los que las necesitan no están en capacidad de pagar los altos costos y los que compraron para invertir no logran vender. Allí está el detalle. Prestemos atención cual quier evento adverso (ojo con el fallo de la Haya), producirá un pánico financiero que desnudará lo enclenque de nuestra “economía fuerte y emergente”.