Hoy sí atiendo provincias

Félix Villanueva - Aurum Consultoría y Mercado

Cuantos Centros Comerciales (CC) necesita Arequipa?

Es la pregunta de un alumno en una charla organizada por una Escuela de Negocios. La respuesta tiene múltiples consideraciones, desde las más técnicas producto de la investigación, hasta las menos sofisticadas producto de la observación.  El alumno complementó su cuestionamiento diciéndome, es claro que hay una que no funciona y están próximo a inaugurarse dos mas.

Sólo para posicionarnos Arequipa junto a Piura son las ciudades de provincia con mas CC. Ambas localidades  tienen 3.5 CC funcionando (el 0.5  es por el tamaño aún reducido del Open Plaza en Arequipa y el Real Plaza en Piura), aunque ambos tienen en marcha proyectos de ampliación y hasta en el caso del primero un cambio de operador que permitirá que salgan de la categoría de Power Center.

Para dar una respuesta más formal, yo llamaría a especialistas en el tema tales como Arellano Marketing u otra consultora similar, sin embargo podemos revisar algunos ángulos y datos interesantes para tratar de contestar la pregunta.

- Según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (ACCEP), el promedio de la región sudamericana es 2.8 CC por millón de habitantes, Arequipa tiene casi novecientos mil habitantes, de allí que Arequipa hoy ya estaría sobre el promedio.

- Un concepto que aprendí en mi paso por las franquicias, es el concepto llamado “Canibalización”, que ocurre cuando se abren dos puntos de venta del mismo rubro o de la misma empresa, que por estar muy cerca uno de otro, no generan nuevos clientes, sino por el contrario se disputan las preferencias, quitándoselos entre ellos, consecuentemente al final hay uno que gana y el otro que pierde.

- Otro concepto que en el rubro CC se usa mucho son los isócronos, que es un análisis basado en el tiempo que le toma a una persona llegar al CC, para ello se mide el tiempo de desplazamiento tomando segmentos a los que les toma cinco, diez, quince o veinte minutos en llegar y esta información se cruza con la demográfica y la de ingresos familiares de cada segmento, con ello se proyecta la probable asistencia e ingresos futuros, en este caso la suposición es que un tiempo mayor de desplazamiento desalienta al cliente a asistir regularmente al CC.

- En el caso de Arequipa es curioso que los CC se hayan agrupado en pares, con una distancia muy pequeña entre ambos, Mall Aventura Plaza y Parque Lambramani tienen menos de 800 metros de distancia entre ellos y Open Plaza y Real Plaza tienen 600 metros de distancia entre ellos y están sobre la misma avenida. Esa distancia tan corta no es muy común, ni en el caso de Lima, donde no hay CC tan cercanos,  quizás el caso más representativo sean los Mall de Lima Norte, Mega Plaza Norte, Plaza Lima Norte e incluso el más pequeño Royal Plaza que están casi a 1 km de distancia. Esto también se da en Piura, donde Real Plaza y Plaza de la Luna están bastante cerca aunque al no tener una avenida que los una directamente no son percibidas como tan cercanas.

Por tanto si en Arequipa-Ciudad hay casi 200 Km2 poblados y tenemos que los 4 CC actuales, tomando como base los isócronos, atienden alrededor de 25 Km2, quedarían muchos segmentos no atendidos adecuadamente.

Por lo mismo y en base a los datos previos presentados mi respuesta sería que en la medida que existan grandes sectores no atendidos que tengan una población e ingresos relevantes, Arequipa seguirá teniendo espacio para nuevos CC, como es el caso del CC Alto Cerro Colorado del Grupo Cencosud y el CC Plaza Norte del Grupo Quimera, ambos y en especial el último atienden el sector nor-oeste de Arequipa y tienen 4 km. de distancia entre ellos. 

Finalmente, el éxito de estos dependerá sobre todo del esfuerzo que hagan por entender al consumidor de provincias, que es donde creo que están fallando dramáticamente varios en el sector retail.

COMENTARIOS

  • 1
  • 09.11.2012
  • 04:06:14 hs
Fernando Zegarra A.

Sí, es verdad que el establecimiento de tiendas anclas (en los malls) que han logrado cierto prestigio nacional son, en efecto, un punto indispensable y necesario para el éxito, pero añadido a esto es el tipo de atención brindada al cliente; ya que si un trabajador no es informado ni capacitado correctamente (y, por ende, no partícipe) de la estrategia empresarial (la cual podría centrarse en la capacitación de RRHH o en la intimidad del cliente) éste podría hacer muy poco por brindar una atención adecuada al consumidor que dependiendo del factor “anclas”, cercanía y trato (de bueno a óptimo), optaría o no por esa opción. De nada serviría Saga o Ripley en un mall o fuera de el, si su atención dejara mucho que desear, para algunos que han tenido malas experiencias en esas tiendas por departamento no han vuelto más…

Por otro lado, pienso que además de los factores ya mencionados, otro factor que está afectando al Parque Lambramani es el tema del acceso. Por ejemplo, desde Vallecito no hay ni una sola combi que me deje en dicho C. C., pero hay varias unidades de transporte que me dejan en la puerta del MAPA, añadido el tema de la construcción de by passes que obstaculizan y retardan el tiempo de llegada a P.L.

  • 2
  • 08.11.2012
  • 11:20:26 hs
Fernando

Un pequeña acotación, hay menor distancia entre el Real Plaza y el Open Plaza en comparación con la distancia entre Parque Lambrami y el Aventura Plaza, he caminado de Parque Lambrami al Mall Aventura y me parece que la distancia entre ambos es mucho menor que la distancia entre el Open y el Real Plaza, sin embargo para no salirme del tema, particularment opino que el exito de un CC tiene mucho que ver con las tiendas anclas se ubicaran en dicho Mall, un ejemplo de ello se puede ver facilmente si comparamos al margen del tamaño del terreno, el flujo de gente que hay en Parque Lambramani Vs Aventura Plaza un fin de semana,

  • 3
  • 09.11.2012
  • 01:13:48 hs
Josimar

Un aspecto clave siempre es la medida en que satisfacen las necesidades de un cliente y la calidad de atención. Esto debería notarse desde que uno entra al local, eso fideliza a los cliente y crea algunos nuevos. En algunos casos la mercadería que traen y ofrecen, no es de muy buena calidad e incluso se especula sobre el uso de las mismas.

  • 4
  • 16.11.2012
  • 06:59:20 hs
Luis Ganoza Macchiavello

Necesitan fact checkers, Trujillo tiene 4 CC, más uno casi terminado (Penta Mall), tiene 13 supermercados y es la ciudad con mayor penetración de retail moderno a nivel nacional (teniendo en cuenta que tiene la décima parte de población de Lima Metro)

  • 5
  • 08.11.2012
  • 05:17:54 hs
Daniel

Del último párrafo, también hay cierta ventaja del mal manejo de los CC en provincias. Por ejemplo las tiendas que llegan de Lima utilizan temporadas climáticas de la costa como referencia, en especial de Lima. Eso conviene a las ciudades de la sierra, sobretodo a AQP, que siempre tiene sol y casi siempre hay temperatura baja por las noches. Cuando rematan la ropa de invierno por fin de temporada, en AQP resulta perfecto porque casi todo el año se puede usar la ropa de abrigo.

Sin embargo, cierta tienda retail está ofreciendo ropa de alpaca en AQP, esto es mala idea porque sus inventarios tienen bajos porcentajes de fibra de alpaca, cuando en las fábricas de hilados encontramos prendas 100% de alpaca y a mejor precio.

Aprovecho la oportunidad para expresar mi malestar sobre la longitud de las piernas en los pantalones y jeans, la mayoría de peruanos tenemos piernas cortas, deberían traer tallas 28 y 30 en largo, ojo que no me refiero en cintura.

  • 6
  • 08.11.2012
  • 05:35:05 hs
Jessika Vásquez

Yo creo que habiendo pasado la valla de la cercanía o lejanía de los CC, lo más importante es cuál de los CC se diseñó para atender las necesidades del mercado objetivo, incluyendo la “tropicalización” necesaria de la oferta de valor que proponen. En mi caso, yo tengo dos CC a la misma distancia de mi casa, ambos tienen cine y yo prefiero ir al que me ofrece un formato de cine “más cómodo para mi”, ya que la película es la misma y los precios similares… pero la comodidad de un cine vs. el otro es lo que me hace preferir un CC al otro.

  • 7
  • 08.11.2012
  • 08:49:07 hs
Fernando Zegarra A.

En la medida que un C.C. ponga énfasis en la capacitación adecuada de sus trabajadores y ésto redunde en un excelente trato a los clientes, más el factor cercanía geográfica. No cabrá duda que fidelizará a muchos clientes y, por ende, el éxito no le será esquivo, siempre y cuando la política del buen trato tanto a trabajadores como a clientes sea sostenible y cada vez más consolidada. ¡Bien por Aqp!

  • 8
  • 09.11.2012
  • 04:21:25 hs
Miguel Velásquez Doig

Como habitante de Arequipa y conocedor de los mall que tiene Arequipa, diría que podemos contarlos como que fuera 2.5 malls y no 3.5, ya que el único mall grande y con demanda espectacular es el Mall Aventura Plaza. El Real Plaza y Open Plaza se contaría como 1, ya que se complementan y debido a su cercanía, uno puede caminar y ver ambos malles y en cierta medida las tiendas se complementan. El Parque Lambramani en mi opinión se podría considerar, a pesar de tener un gran tamaño, sólo como 0.5 mall, ya que no tiene tiendas ancla que jale gente y comparativamente el Mall Aventura para full los fines de semana y Lambramani con menos de la mitad que el otro. Ahora yo si diría que Arequipa tiene opción de crecer hasta 2 malls pequeños, uno ubicado en la parte norte de la ciudad (que en cierta medida se va dar en el Cono Norte), debido al crecimiento de Cerro Colorado, Alto Cayma y otro por la zona de Hunter o Sachaca que cubriría también la gente de Tiabaya y Congata. El tema también se da en la escasez de terreno y lo elevado del m2 en estos días en la ciudad.
Finalmente deseo mencionar dos factores que también se debe considerar en el análisis, el primero es que Arequipa se ha consolidado como el centro de la región Sur y hay bastante migración de Moquegua, Tacna, Puno y Cusco tanto para trabajar como para vivir y si las personas trabajan en otra ciudad del sur, tengan la seguridad que su residencia es Arequipa y vienen todos los fines de semana a Arequipa (lo cual ha hecho que se incremente la demanda inmobiliaria) y el otro factor es lo caótico que es el tráfico en Arequipa, en especial en las horas punta, lo cual hace que por ejemplo si estoy en la Av. Ejército donde está el Open Plaza o Real Plaza y quiero ir al Mall Aventura, a pesar que la distancia no es más de 6 Kms y según Google Maps me debo demorar 16 minutos, en la realidad te puedes demorar 1 hora en movilizarte. Esto es importante, porque se generan oportunidades para crear pequeños mall en Arequipa, ya que el transporte no ayuda a movilizarte adecuadamente.

  • 9
  • 09.11.2012
  • 07:27:21 hs
Miguel Velásquez Doig

Ahora que haces el comentario de Larcomar, pienso que esa estrategia la podría aplicar el Parque Lambramani (obviamente sin el mar). Larcomar se vuelve como un punto de encuentro para ir a comprar pero también para comer rico, picar algo para conversar y pasar por las discoteca. Pienso que están en camino, pero en lo que es comida la oferta que ofrece Parque Lambramani no convence.
En el caso del Mall Aventura me parece que es el que más se asemeja al Jockey Plaza en Lima, con la diferencia que el Jockey ha sabido colocar una zona de marcas exclusivas que actualmente no cuenta Arequipa, pero que podrían incursionar, ya que el consumo cada vez crece en Arequipa. Definitivamente los centros comerciales en formato mall han cambiado la ciudad pero ójala que vaya acompañado de la mejora y crecimiento en obras de infraestructura vial, fomentar el desarrollo empresarial y la formación de líderes en las universidades de la región.

  • 10
  • 10.11.2012
  • 10:51:58 hs
Fernando Salcedo

Y hablando de isòcronos, el dìa de hoy en el Rìmac abriò una tienda del formato de supermercado muy conocida, y dentro de algunas semanas lo harà la misma empresa de retail bajo el mismo formato a menos de 10 cuadras, al parecer para evitar que la marca de la competencia pueda tener alguna participaciòn en el mercado en este distrito, ya que fue desplazada despues de 12 años de participaciòn al vencer su contrato de alquiler. No habrà competencia al ser las 2 tiendas de la misma empresa y logrando eliminar a su màs cercano competidor. Ojalà tenga èxito, pero insisto no habrà competencia.

  • 11
  • 11.11.2012
  • 12:07:54 hs
Fernando

Es cierto lo que menciona Felix en relación a que las tiendas ancla que son las que pagan menos alquiler por m2, siendo el gancho los importantes flujos q generan vs su renta directa, sin embargo particularmente opino q las tdas ancla podriamos decir q generan renta indirectamente ya que eso impactaria en el futuro en un incremento de alquileres, nuevas tdas interesadas en ingresar x el crecimiento de la demanda, ampliaciones,

Con respecto al exito de otros stripcenter, CC el atractivo fue otro y no una. Tda ancla como es el caso de larcomar, siendo su mayor atractivo el mar y su fabulosa ubicación, a parte de ello tambien mucho tiene que ver la zona y el ingreso percapita que tiene el target que vive en esa zona

Con respecto a almacenes paris viene diciendose eso desde hace mucho tiempo y x ahi escuche q venia a AQP pero quiza no precisamente a pque lambramani, lo qe si sucede en pque arauco de Stgo.

  • 12
  • 13.11.2012
  • 10:24:15 hs
Charlotte Burenius

Los centros comerciales estilo norteamericano son una plaga que matan los mercados tradicionales y la vida de pueblo o de ciudad, un desperdicio en la falsa modernidad que cree que comer veneno y comprar, comprar y comprar es progreso. ¿Por qué no invierten en bibliotecas?

  • 13
  • 15.11.2013
  • 04:00:41 hs
Daniel Palacios

Hola, muy interesante el análisis que haces, pero ojo, comparas con Piura el total de cc cuando en Piura hay 4 cc solo en la ciudad que tiene menos de la mitad de gente que hay en la ciudad de Arequipa … La mayoría de la población de Piura esta en las diversas provincias que tiene el departamento donde también hay proyectos en camino, en la ciudad de Piura donde están las 4 cc hay poco mas de 350000 habitantes y Arequipa algo de 750000 es decir mas del doble, siendo sino me equivoco la ciudad mas poblada despues de Lima … Cuando hablamos del total de población por departamento, Piura es el mas poblado … Y si hablamos del promedio de 2.8 cc por millon de habitantes, Piura sobrepasó dicho promedio …

  • 14
  • 19.01.2014
  • 12:41:27 hs
Ricardo Venegas

Amigo en el caso de Piura, aparte de lo que dice Daniel en el comentario #18 se esta construyendo otro centro comercial, se llamará Paseo Mega, la diferencia es que este tendra un centro empresarial. La cadena de centros comerciales Real Plaza ya esta concluyendo su segundo cc en Piura, este será en Sullana y con planes a futuro para un tercer cc en Paita – Piura. Según el gerente general de El Quinde Shopping Plaza empresa del Grupo Ekimed, Enrique Melián Ugarte, ya adquirió un terreno en Talara (Piura) para construir un nuevo centro comercial, aparte tiene como objetivo otras plazas piuranas como Paita, Sullana, Tambo Grande y Chulucanas – Si quieren corroborar esta información, la pueden encontrar fácil en internet …

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