Hoy sí atiendo provincias

Félix Villanueva - Aurum Consultoría y Mercado

¿A cuánto?

Luego de preguntar si vender o no, que desarrollé en el post de la semana pasada, la siguiente consulta que regularmente se hace es ¿a cuánto? Las formas para determinar el precio de un bien y “el valor” del mismo llenan centenares de libros. Sin embargo en nuestro país y para argumentar mi respuesta vale la pena desarrollar una analogía empresarial conocida como Bono Inmobiliario (B-In) y el tamaño actual que tendría.

Este B-In se ha ido dando en los últimos diez años en las principales ciudades del país y que obviamente comenzó antes en Lima. ¿Cómo funciona? Un caso típico es la persona que heredó la casa grande de sus padres y que el inmueble debido a la construcción de nueva infraestructura vial o nuevo centro comercial,  quedo ubicado en una situación preferente. De pronto llegó  algún constructor y le dijo te doy US$450,000 por tu casita (en realidad por el terreno donde está la casita). Otro caso típico, es el hijo que heredó hectáreas de terrenos agrícolas, hoy cercanos o dentro de la ciudad y que de pronto adquieren un valor impensado. Hay casos conocidos de personas que recibieron cinco, 10, 15 o más millones, por unas chacras que nadie soñó que valían tanto.

Entonces estaríamos ante un enorme ingreso, el cual constituye un “bono” para muchos impensado. Este dinero en nuevas manos  ocasionó en muchas ciudades del país una presión a la suba de los inmuebles, ya que había dinero para comprar. Ese ingreso extraordinario impulsó el boom inmobiliario que vivimos hace ya unos cuantos años.

La pregunta siguiente era (y sigue siendo), ¿Qué hacemos con este dinero? La respuesta típica fue primero busquemos donde vivir y el saldo lo invertimos.

Es allí que muchos vieron este nuevo mercado (con dinero) y construyeron edificios de departamentos muy básicos con distribuciones internas ineficientes y sin ninguna gracia arquitectónica a precios cada vez más altos para cubrir la demanda de estos nuevos acaudalados.

Para invertir aparecieron muchos proyectos de habilitación urbana en preventa que ocasionó rendimientos muy satisfactorios para las personas que vieron la oportunidad de adquirir lotes a precios bajos y rápidamente en uno o dos años el valor como mínimo se quintuplicó, alcanzando enromes rentabilidades.

Hoy esta vorágine ha alcanzado niveles increíbles en los precios, todos quieren vender a un precio mayor que el que vendió el vecino. En la empresa recibimos continuamente ofertas de terrenos a precios sorprendentes. Hace una semana hubo una propuesta para que compremos unos terrenos en 30 millones de dólares. Además del precio, lo increíble es que dichos terrenos se ubican en el medio del desierto, alejado de todo y sin los servicios básicos de luz, agua y menos desagüe.  La supuesta ventaja era que estábamos ante un terreno “plano”  que en un futuro cercano seguramente valdrá más. Dudo mucho de la palabra “futuro cercano”, pero si tuviera el dinero estoy seguro que encontraría muchas más opciones de inversión a un precio similar con retorno más cercano y eficiente.

Las empresas del rubro inmobiliario  monitorean minuciosamente la compra y venta de inmuebles y se encuentra que muchas viviendas están venta varios meses, por más chica que sea la ciudad, no hay casa dentro del casco urbano que no esté por encima de los US$1,000 por metro cuadrado, cifra que, si no hay un parámetro que permita construir en una densidad alta de pisos, hace inviable el negocio de construir edificios de departamentos. Ya nadie en su sano juicio está pagando estos precios porque eso ocasiona que los departamentos que se construyen sobre él tengan que tener precios más altos y por tanto con menor demanda potencial.

En muchas ciudades los constructores están sufriendo a consecuencia de la reducción del B-In. Los departamentos tipo (140m2, 3 habitaciones, 2.5 baños, zonas de recreación común) en varias ciudades del país (sin incluir Lima) están en un precio promedio de US$180,000. No hace mucho estos departamentos eran fácilmente adquiridos por las personas que tenían el B-In, es así que muchos constructores no financiaban con un banco sus proyectos, con una buena preventa bastaba, estando el costo de construcción cubierto.

Hoy ese departamento de US$180,000, a través de un préstamo bancario requiere de ingresos que no calzan con el ingreso de la clase media peruana. Según un estudio de Arellano Marketing, la nueva clase media (o clase media emergente) tiene un ingreso de alrededor de S/. 1,850, mientras que el ingreso de las personas de la clase media tradicional es de S/. 2,070. Representando estos dos sectores el 57% de la población.

Para un préstamo de US$180,000 o su equivalente de S/.520,000, se requiere primero una inicial de entre 10 al 20% (S/.52,000 a S/.104,000). constituyendo así, una primera gran barrera. La cuota mensual con una inicial de 10%  estará en un rango de S/.4,000  a S/.4.500 y para calificar la cuota no debe representar más del 40% de los ingresos netos (sin ninguna otra deuda), por tanto los ingresos netos individuales o conyugales deben de ser superiores a S/.10,000.

Como vemos no calza lo que gana en promedio las 2 clases medias con el requerimiento de ingresos del banco.

Para responder la pregunta que da título al presente artículo, hago la misma consulta de la semana pasada, ¿es urgente vender?

Si es así, yo compararía con precios similares en la zona (no menos de 5 casos) y reduciría 15% al precio promedio encontrado, coloco un anuncio en el periodico donde hago mención al precio y el cierre seguramente será alrededor de un 5% menor al precio publicitado.

Si no es urgente, siga ofertando a su precio ideal. Siempre puede haber una sorpresa y aparecer un comprador para el cual valga tanto como para usted, suerte y paciencia en ese camino.

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