Mercados&Retail

Percy Vigil Vidal

Igualdad en las exigencias y precio de la tierra

Dos aspectos serán de vital relevancia para que el desarrollo del formato moderno y los centros comerciales en general continúen el proceso de expansión iniciado hace casi 10 años; estos son la disponibilidad y costo de los terrenos y la igualdad en la exigencia y respeto a los reglamentos, exigencias tributarias, municipales y de seguridad, las que deben ser válidas y aplicarse al comercio en general.

Los futuros desarrollos comerciales en el país deberán tomar en cuenta
a la variable que va a impactar en los retornos esperados de la
inversión, me refiero al valor de la tierra. Los precios del mt2 en la
ciudad de Lima en general se han incrementado, dependiendo de las zonas
en evaluación, en porcentajes realmente significativos, lo que hace
peligrar el desarrollo de algunos proyectos y en otros casos obliga al
replanteamiento de los mismos tratando de incorporar áreas arrendables
para otros usos: servicios médicos, oficinas, en fin, más mt2 para
absorber los costos del terreno y desarrollar los proyectos de usos
mixtos.

Los cambios en los precios de los terrenos se han dado de igual forma
en Lima y en provincias, y no solo en capitales de provincia. Se
sorprendería al enterarse de que terrenos en ubicaciones cercanas, ojo,
cercanas a una plaza de armas del norte o sur chico, pueden llegar
hasta 1, 000 US por mt2.

Frente a este nuevo panorama y las proyecciones futuras de los precios,
siempre al alza, será necesario analizar esquemas con dos orientaciones:

La primera, la de buscar la tierra barata o de precio accesible aún
existente, probablemente alejada de casi todo pero con potencial de
desarrollar alrededor futuros complejos de vivienda, un horizonte de
espera distinto para el retorno, pero un esquema que ha funcionado en
otros mercados.

La segunda, trabajar propuestas verticales, máxima altura comercial,
buen diseño y un lay out que garantice la circulación y por ende el
beneficio de todos.

En la realidad, hay mercados que esperan oferta, usualmente algunas
zonas de Lima y muchas provincias, mientras que por otro lado, hay
quienes no quieren desplazarse y están más dispuestos a disfrutar de
una oferta más cercana. Esta gran necesidad puede volverlos más
permisivos de cara al formato, siempre que se tomen en cuenta los
criterios adecuados de circulación dentro del centro comercial y se
mantenga lo atractivo de la oferta.

Está demostrado que los malls verticales funcionan, hay varios ejemplos
en la región, pudiendo encontrarse malls de 6 a más pisos muy exitosos.
Sin embargo el desarrollo trae consigo problemas de esta naturaleza y
nos obliga a evaluar con detalle las propuestas comerciales de cara a
los consumidores, un consumidor que además va madurando, va exigiendo
cada vez más, y que va cambiando de hábitos.

El panorama para el desarrollo del comercio moderno y la sostenibilidad
del ritmo de crecimiento de los últimos años, dependerá, en gran
medida, de cómo cada grupo empresarial desarrollador asuma el reto del
alto costo de los espacios, y siga encontrando mercados con el
atractivo suficiente como para asumir los riesgos de los tiempos
actuales.

Será importante, como una medida promotora del desarrollo de proyectos,
aplicar el mismo tipo de controles al comercio en general, para el
desarrollo de una justa competencia; me refiero al rol de instituciones
como Sunat, Indeci, Municipios, Ministerio de trabajo, entre otros,
ejerciendo la tarea de fiscalización, porque los usuarios visitan los
formatos tradicionales y modernos, en muchos casos, comercializando
productos similares, por ello los controles deberían ejercerse con el
mismo nivel de exigencia y frecuencia, entonces las empresas sentirán
que  la competencias se da a un nivel de paridad.

Gran reto el que viene para seguir manteniendo la tendencia del
crecimiento y desarrollo del formato moderno y gran reto el de las
instituciones mencionadas en lograr condiciones de equilibrio en las
exigencias para no encarecer más al que cumple, sino por el contrario
generar condiciones de exigencias equilibradas y justas para que el
gran beneficiado siga siendo el consumidor.

No hay burbuja, es lo que muchos quieren creer, es un nuevo escenario
de precios que se debe enfrentar con creatividad, con evaluaciones a
conciencia de las propuestas y con la confianza de tener reglas que
exijan al comercio en general, reglas hechas para todos y que deben
aplicarse de la misma manera.

COMENTARIOS

  • 1
  • 21.06.2012
  • 07:18:19 hs
AMANDA LUCIA OSORIO C

Excelente análisis.

  • 2
  • 05.08.2012
  • 09:23:13 hs
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