No parking, no business: desarrollo del retail y los estacionamientos
El crecimiento del parque automotor continúa en franco crecimiento y esto es evidente. Trate de hacer un ejercicio sencillo acerca de lo que significa incorporar más automóviles al tráfico diario y las cifras lo sorprenderán. Si calculamos que son 60,000 autos los que se incorporan anualmente al tránsito en lima, y queremos llevar esta cifra a kilómetros, asumiendo un promedio de 3 mts lineales por vehículo, estamos incorporando anualmente 180 kilómetros de vehículos a la circulación diaria.
Creo que con este sencillo cálculo le será más fácil entender por qué cada mañana, tarde, noche o madrugada sufrimos para circular por la ciudad. Por qué es tan difícil encontrar un espacio dónde estacionarnos en una calle, avenida, estacionamiento del distrito, supermercado y por qué no, eventualmente y en fechas especiales, en los parqueos de un centro comercial.
Usted se preguntará qué tiene que ver esto con el desarrollo del retail y los formatos modernos?, pues muchísimo. Los desarrollos comerciales tienen requerimientos obligatorios de espacios para estacionamientos, por el total de metros cuadrados que se dedicarán al desarrollo de negocios, o como se denominan en el sector, exigencia de estacionamientos por los metros cuadrados arrendables. Estas cifras varían de distrito a distrito, y dependen además de exigencias comerciales, las cuales por lo general son superiores a las que los estándares municipales exigen.
Para citar algunos ejemplos, hay distritos donde la exigencia es de 1 ó 2 estacionamientos por cada 100 mt2 de área arrendable, mientras que en otros, puede llegar a 5 por cada 100 mts. de local arrendable. Esto equivale a construir aproximadamente 160 a 170 mt2 en estacionamientos, adicionales a los 100 mt2 de la tienda. si el local está ubicado en una calle o avenida, deberá cubrirlos directamente el dueño del local. Si una empresa ubicada en una calle o avenida quiere recibir más público, se verá obligado a ofrecer servicio de valet parking, con el consiguiente incremento de los gastos del negocio, para que pueda seguir generando ventas. otro ejercicio interesante y ligado a la inversión total es el de asumir la compra de una superficie de 300 mt2 para destinarlos a tienda, si esa es la decisión, el inversionista debe ir pensando dónde conseguir aproximadamente 500 mt2 más para destinarlos a estacionamiento, una vez más con el consiguiente impacto en la rentabilidad del proyecto.
La mayor tenencia de vehículos también tendrá impacto en el comercio tradicional, que en la mayoría de los casos cuenta con pocos o escasos espacios para ofrecer este servicio. Si el deseo es mantener a los clientes, las decisiones relacionadas a este importante servicio deberán tomarse al más breve plazo.
Los centros comerciales son una alternativa interesante para evitar el problema del parking, pues tienen muy clara la famosa frase que utilizan los americanos respecto a los estacionamientos en los centros comerciales: no parking, no business.
Cuando un retailer arrienda un local en un centro comercial, tiene la certeza de que los estacionamientos para sus clientes existen y en cantidad suficiente, lo que no es impedimento para que en algunas oportunidades, sobre todo en fechas especiales, se pueda encontrar una plaza para estacionarse sin complicaciones.
El ritmo del crecimiento vehicular obligará a los centros comerciales a incrementar el número de espacios para ofrecer este servicio, y esto se convertirá en una ventaja versus las ofertas comerciales de otra naturaleza, como los locales ubicados en avenidas o calles que cuenten con pocos espacios para brindar este servicio. Si esta tendencia continúa, este nuevo escenario inclinará las preferencias de los consumidores, propietarios de vehículos hacia el formato moderno.
Hay distritos que han tomado conciencia de esta situación y han encontrado interesantes alternativas para ofrecer plazas de estacionamiento que favorecerán el comercio en calles y avenidas; una buena alternativa para un problema real, obviamente un servicio que deberá ser pagado por el conductor del vehículo, pago que hoy se exige también en muchos centros comerciales, y que permite ofrecer un servicio adecuado.
Mientras mayor sea el crecimiento y la demanda por espacios de estacionamiento, las cifras que se cobrarán por estos espacios tenderán naturalmente a incrementarse. Es hora entonces de pensar en mecanismos más creativos y eficientes para trasladarse a un centro de compras (si varios podemos llegar en un solo vehículo al lugar de compras será mejor para todos, será más fácil encontrar un estacionamiento y menos el costo que deberemos pagar por parquear nuestro vehículo, eficiencia en todo sentido).
En épocas de escasez vehicular, sí, esas épocas donde tener un carro era un lujo, se pensaba en el transporte con la eficiencia mencionada. Creo que hoy, estando en época de abundancia, deberíamos aplicar criterios más eficientes de transporte, como en las épocas duras, y hacerlo por nuestra comodidad, por la comodidad de los otros y por un concepto de eficiencia en el gasto, pues pagar menos y dedicar el recurso a comprar otro tipo de productos, una gaseosa o un helado, dan más placer que pagar por estacionarse, si el pago es evitable.
Los estacionamientos serán un factor clave en la competencia futura, y deberán contemplarse seriamente en todas las evaluaciones de proyectos comerciales como una exigencia muy enfocada en lo comercial. No minimicemos el problema, mejor vayamos pensando en todos los mecanismos que estén a nuestro alcance para promover un transporte a los lugares de compra o entretenimiento con sentido de eficiencia, sacando de la época de escasez las lecciones positivas.
["Mercados&Retail" se publica todos los miércoles.]
COMENTARIOS
Interesante reflexión con la que estoy plenamente de acuerdo.
En la ciudad de Huancayo solo hay un Centro comercial el Real plaza y este Retail a empezado a cobrar parking y por lo que uno observa estos dias ha bajado la afluencia de clientes, lastima.
Rpta.
La decisión de cobrar es compleja, depende de varios factores, siempre evaluando con mucho detalle al mercado. Muchas veces negocios o empresas, centros de estudios, entre otros, utilizan las playas de las grandes superficies comerciales, afectando al comprador. Talvez la reflexión nos debe llevar a pensar, ¿Cómo proteger los parqueos para brindar comodidad a los clientes del centro comercial, cuando se presenta el problema mencionado? Tarea difícil.
Percy Vigil.
Es oportuno reflexionar sobre este aspecto del parking en los centros comerciales. Así como se dan las "horas punta" en las que se genera congestionamientovehicular en algunos puntos de nuestra ciudad, ya han comenzado a darse los "días punta", en algunos centros comerciales, los días sabados, domingos o algún festivo. Al verse saturadas las áreas de parqueo, la capacidad instalada de los centros comerciales ha sido rebasada, por lo que los clientes optan por retirarse o no acudir en esos días. Muy bien hace el Ing. Vigil en centrar su reflexión en este tema, para encontrar mecanismos que promuevan soluciones a la situación del transporte.
Rpta.:
Los centros comerciales tienen muy claro el tema de los estacionamientos y la satisfacción de los clientes. El esfuerzo es grande y la inversión también, pero con un poco de apoyo de los usuarios, haciendo visitas eficientes, como se indica en el artículo, le aseguro que iremos minimizando el problema.
Percy Vigil.
la consulta es sobre cuánto y/o cómo se debe pagar por estacionamiento en centros comerciales. Por ejemplo en Plaza San Miguel no se cobra o en algunos supermercados Metro no se cobra si es que uno sella el ticket de entrada en la caja, en otros casos la primera hora no se cobra o si se compra un monto mínimo independiente del tiempo tampoco se cobra, en caso de centros comerciales que cobran el parqueo, no basta con el consumo de comida o compra de artículos o ir al cine para no pagar estacionamiento?
Rpta.:
Los criterios que se aplican son diversos, y es potestad de cada centro comercial aplicarlos. Hay desde los que no cobran, hasta los de tarifa variable, los de tarifa fija, tarifa preferencial por compras o por tomar algún servicio. Dependerá mucho del mercado, de la demanda por espacios, de los potenciales ocupantes de espacios sin ser usuarios ni compradores del centro comercial. Hay casos donde muchos de los espacios eran ocupados por alumnos de una universidad que estacionaban gratis por muchas horas y perjudicaban a los clientes, que sí son usuarios del centro comercial. Criterios diversos, para mercados y situaciones diversas.
Percy Vigil.
Interesante artículo Sr. Vigil y coincido en que el considerar tener un espacio para estacionamiento es clave actualmente a la hora de evaluar abrir un negocio.
Actualmente, me encuentro evaluando la posibilidad de abrir una tienda por Miraflores con productos para un público específico: el adulto mayor. Estoy evaluando las posibilidades de adquirir un área dentro de un centro comercial, pero me comenta un amigo que la mayoría de centros comerciales exigen que quienes alquilen tengan una marca ya posicionada y reconocida en el mercado... lo cuál no sería mi caso ya que sería una tienda nueva. ¿Ud. sabe si es eso cierto?
Rpta.:
Existen exigencias naturales en el comercio moderno, para asegurar de alguna manera que las operaciones que van a participar tengan proyectos realmente adecuados para el mercado. Si lo vemos desde otro ángulo, ésta es una forma de minimizar el riesgo de todos, del propietario del espacio y del potencial arrendatario. Si quiere arrendar un espacio en un centro comercial y tiene un buen proyecto entre manos, le sugiero llevar su Plan de Negocio, presentarlo y sustentarlo, es una manera práctica de demostrar que el proyecto es consistente y adecuado. Muchas marcas comenzaron así y hoy tienen locales en muchas ubicaciones. Este punto de partida es clave para el desarrollo, siempre existen espacios para propuestas con proyección. Marcas como Do It, Frutix, Otto Grill, nacieron en centros comerciales. Le deseo éxitos.
Percy Vigil.
Para mejorar la calidad de atención a los clientes con los estacionamientos en la práctica, ¿hasta que punto se podrían aplicar estrategias que amparen legalmente a los locales comerciales para establecer un control eficiente de sus playas de estacionamiento de tal forma que como propiedad privada; no permita que personas que no consumen en el local comercial, utilicen sus playas de estacionamiento para guardar vehículos; mientras permanecen en sus centros de labores, estudios, domicilios etc. y que están ubicados en los alrededores del local comercial? Ejemplo; en el Jockey Plaza a pesar de que se cobra el estacionamiento, muchos alumnos de la Universidad de Lima estacionan sus vehículos en las playas mientras estudian. Similar situación se da en Plaza San Miguel y en otros Centros Comerciales. Esto lógicamente contribuye a que las playas congestionen.
Ahora que los municipios han empezado a prohibir estacionarse en todos lados, empiezan a cerrar negocios, y esto sin duda es peor para ellos, pues no recibirán arbitrios comerciales o aumentarán los morosos.
En la actualidad es un problema, imagínense en unos 5 años; el tema es para reflexionar ante el ingreso de tantos autos al país y las facilidades de adquisición de los mismos. En los proyectos de nuevos centros comerciales siempre proyectan los estacionamientos de acuerdo al área arrendada, pero en la realidad vemos que superan dichos espacios; ya que mucha gente de alrededores que no son consumidores habituales, utilizan estos estacionamientos porque es gratuito. Es mejor ir de compras sin auto, tomar un taxi seguro y evitar el malestar del tráfico.
Creo que se deben usar otros criterios para exigir el número de estacionamientos en el caso de pequeños negocios. Conozco un pequeño negocio de comida en San Isidro que tiene licencia de funcionamiento sólo para brindar desayunos y jugos, es decir, sólo puede funcionar por la mañana. (a pesar de tener una capacidad instalada para funcionar como restaurante todo el día) y lo que es peor, no esta autorizada a tener una cocina industrial ni ollas ni platos, sólo los implementos necesarios para sus desayunos.
Sin embargo, la municipalidad le exige a la propietaria que cuente con 9 estacionamientos... (este negocio debe tener unos 200 m2 aprox.).
La propietaria ha tenido que alquilar 9 estacionamientos en una playa de estacionamiento cercana y pagar S/. 300.00 por cada uno de ellos, lo que obviamente le resta competitividad, es decir, si ya con no tener autorización para trabajar como restaurante, dejarla trabajar sólo hasta el medio día y exigirle tal cantidad de estacionamientos, este negocio esta destinado al fracaso... aunque sus desayunos y chicharrones sean muy buenos, aunque la gente los prefiera a pesar que sus precios están por encima de los otros 3 locales de la cuadra y pesar que exista una gran demanda por la zona debido a las instituciones públicas y privadas de los alrededores.
buen punto
Interesante artículo, presenta la realidad por cierto. Quiero agregar que el servicio de estacionamiento es la primera experiencia del cliente en el centro comercial. Antes se utilizaba como herramienta de marketing para atraer a más clientes y diferenciarse. Hoy en día es una necesidad, si no hay estacionamiento suficiente la gente no va, o se desanima en ir.
Por lo tanto teniendo un amplio estacionamiento, bien distribuido y seguro, permitirá una buena disposición por parte de los clientes en su día de compras.
Todo tiene lógica, pero se debería regular de alguna manera para que las playas de estacionamiento se hagan responsables de cualquier robo, o golpe en los vehículos que las ocupan. Entiendo el valor del terreno y/o alquiler que debe de ser costoso, pero estamos hablando de un espacio sin mayor infraestructura, el costo por hora es demasiado caro. En distritos como San Isidro se ha convertido casi en un lujo usar estos servicios. Fui a estacionar mi carro y encontré 4 personas (uniformadas) dentro del estacionamiento, sin embargo, habia un letrero muy grande que decia..."la empresa no se responsabiliza por robos o daños en su vehículo".. entonces pense: "me cobran mas de S/ 7 soles la hora, y hay cuatro trabajadores dando vueltas, pero para qué?". En resumen creo que deberían tener un impuesto adicional y/o hacerse responsables de lo que ocurra dentro de sus instalaciones.
Totalmente cierto el análisis, y si esto lo enfocamos a otros sectores como alquiler de viviendas (básicamente departamentos), oficinas e inmuebles corporativos, nos preguntamos ¿Dónde van a entrar los vehículos de todas estas personas?, y la orografía y geografía del suelo peruano sumado a planificación catastral de las ciudades, el tema se complica aún más. Esa debe ser una de las razones de porqué en la ciudad del Cusco no existe, a la fecha, un Centro comercial moderno, siendo la principal ciudad turística del Perú.
Muy buen comentario del columnista y muy buena apreciacion del caso.
Efectivamente, para los centros comerciales, malls y demás centros con gran afluencia de personas, es considerable el pago de un estacionamiento; sin embargo, no estoy de acuerdo que cobren estacionamiento para entrar a un supermercado, realmente me suena absurdo.
Yo personalmente he dejado de hacer mis compras en un supermercado conocido de Lima, que hace un par de años fue vendido a un grupo extranjero. Por este cobro que realizaban por dejar el auto en el estacionamiento mientras uno hacía sus compras, he optado por ir a otros autoservicios, donde inclusive he encontrado mejores precios en los productos y no cobran el concepto de estacionamiento. La verdad que no entiendo el por qué tengo que pagar, para comprar.
La existencia de mas estacionamientos tra consigo oportunidad de otros negocios como los lavados de autos, tanto a crecido el parque automotor que se podria pensar en formalizar empresas dedicadas a esta tarea con tendencias nuevas como los lavados ecologicos que no usan agua. Del problemas nacen las oportunidades.