Predio legal

Martín Mejorada

Campo de almas

En el Perú la tradición es sepultar a los fallecidos, es decir, colocar al muerto en una cavidad sobre o bajo la tierra. Hay muchas personas que en vida nunca tienen poder sobre un predio, pero casi todas terminan su existencia vinculadas a uno. Se espera que el finado permanezca ahí por siempre, o hasta que su fe lo devuelva, pero más allá de aspectos mágicos o espirituales interesa definir qué derechos se tienen sobre el predio que alberga al occiso y quién ostenta tales derechos.

Existe una regulación sobre el particular (Ley 26298 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo 03-94-SA) que desarrolla el régimen de los cementerios públicos y privados, así como los servicios que se prestan y las condiciones de ingreso y permanencia de los cuerpos. El derecho a ocupar los espacios se denomina Concesión de Uso<

Continuar leyendo [...]

La construcción sobre predios ajenos

Las personas ocupan predios ajenos y construyen deliberadamente, o en la creencia de que son suyos, y al develarse el verdadero dueño del terreno surge la incertidumbre sobre a quién corresponde la obra y cómo acceder a ella. El tema legal se denomina: Accesión.

Cuando se construye sobre un terreno o sobre una superficie ya construida, lo edificado pasa inmediatamente al dominio del dueño del suelo o del bien sobre el cual se levanta la obra.  Es un supuesto de transferencia de propiedad legal prevista expresamente en el artículo 938 del Código Civil que dice: “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”.

Esta norma no se entiende a cabalidad si no recurrimos al mismo tiempo al concepto de “parte integrante” previsto en el mismo código.  El

Continuar leyendo [...]

¿Reconocimiento del matrimonio igualitario?

Hace unos días el Tribunal Registral de Lima (Registros Públicos) causó gran revuelo en la comunidad jurídica.  El colegiado permitió que se inscriba en el Registro de Predios la compra de un inmueble en copropiedad de los adquirentes. Esto no tendría nada de particular de no ser porque los compradores son dos varones casados entre sí en Bélgica, lo que dio lugar a que en el asiento se consignara como estado civil de los nuevos condóminos:   “casado”.

Para los opositores a la “unión civil” esta decisión es una amenaza, mientras que para los amigos del matrimonio gay es un avance que hay que saludar, pues -dicen- es plausible que una autoridad reconozca la validez del matrimonio entre personas del mismo sexo.

Temo que opositores y amigos han avivado sus sentimientos sin razón. En la co

Continuar leyendo [...]

La compra de participaciones

Ante la informalidad y dificultades para poner en orden los documentos de la propiedad, o simplemente en espera de las autorizaciones para lotizar, el mercado genera algunas soluciones de aparente eficacia, pero que a la larga pueden complicar la inversión.  En efecto, es usual que los adquirentes de secciones plenamente identificadas, pero no independizados registralmente, es decir que no tienen una partida propia en el Registro de Predios (siguen siendo un todo con su matriz), terminen contratando la adquisición de “participaciones” o alícuotas del inmueble mayor que sí está inscrito.

Se recurre a la figura de la “copropiedad” para que al menos se inscriba al comprador como condómino, en espera de la independización, sin darse cuenta que ser copropietario implica que no existen derechos exclusivos sobre una par

Continuar leyendo [...]

Contraseña registral

En el Perú se falsifican instrumentos de todo tipo, se suplantan personas, se simulan procesos, a veces hasta con el concurso de fedatarios oficiales, y finalmente se accede a los Registros Públicos casi sin resistencia. Por más que el Estado se afana en crear trampas para contener a los delincuentes (alerta registral, inmovilización de partidas, oposición, cancelación, entre otras), el día a día muestra que los asientos registrales son vulnerables y permiten el despojo injusto.

Es ingenuo creer que el sistema punitivo podrá disuadir o encerrar a los usurpadores registrales. Eso no ocurrirá. La realidad está plagada de pequeños “Orellanas” que actúan con perfil bajo, pero son igualmente peligrosos. Hay que hacer algo pronto.

Propongo la implementación de una contraseña por cada partida. A la manera de l

Continuar leyendo [...]

¿Tierra de nadie?

Se suele creer que los predios abandonados, eriazos o sin servicios no tienen dueño. “Son de nadie” se dice, y por lo mismo son vistos como presa fácil por usurpadores, oportunistas o ingenuos aspirantes.
Lo cierto es que todos los inmuebles del Perú tienen dueño, sea que estén o no ocupados, que tengan vocación para determinada actividad económica o que de plano no sirvan para nada de especial relevancia.
Esta es una característica de nuestro sistema legal, que se sustenta en la necesidad de que siempre haya un dueño que responda por el bien, tanto para asegurar su aprovechamiento como para imputar responsabilidades por los daños que pueda causar.
Nuestro ordenamiento jurídico apenas va a cumplir 200 años y obviamente la regulación de la propiedad ha ido cambiando en el tiempo. Los originales due

Continuar leyendo [...]

¡Daremos títulos de propiedad!

Es temporada de promesas electorales y una de las más apreciadas es sin duda la llamada “titulación”. ¡Daremos títulos de propiedad! exclaman los candidatos seguido del estruendoso aplauso del público.
¿Pero qué implica la “titulación” que genera tanta algarabía?
En el Perú tenemos serios problemas de informalidad, producto de los engorrosos procedimientos para documentar e inscribir los derechos de propiedad. Es indispensable trabajar en reformas del sistema legal para lograr el acceso al registro de manera sencilla y confiable.
Sin embargo, la ”titulación” a la que se refieren los aspirantes no tiene nada que ver con la atención de esta necesidad histórica, sino mas bien con la transferencia gratuita de tierras a poseedores ilegítimos o invasores consolidados de inmuebles públicos y priv

Continuar leyendo [...]

El riesgo de la “soltería aparente”

En estos días el Pleno de la Corte Suprema estudia la situación de los actos de disposición celebrados por los “casados” que se presentan como “solteros”. Según el artículo 315 del Código Civil, para transferir los bienes del matrimonio se requiere la intervención de ambos cónyuges.
Esta norma ofrece un gran espacio para la interpretación de juristas y magistrados, quienes plantean soluciones que van desde la nulidad del acto por violación de una norma imperativa, hasta la mera ineficacia susceptible de ratificación. La calificación podría ser determinante para las expectativas de los que contrataron con el “soltero aparente”, pues si el acto es nulo no produce ningún efecto, mientras que si es ineficaz el contrato podría sanearse. En cualquier caso, el adquirente no recibiría en lo inmediato el dere

Continuar leyendo [...]

La debilidad del embargo y el costo del crédito

Hace unos días el Pleno de la Corte Suprema ha establecido un nuevo precedente vinculante en un tema muy puntual. En adelante, si el acreedor de una deuda logra inscribir un embargo (medida cautelar) sobre un bien que aparentemente pertenecía a su deudor, pero luego se demuestra (en un proceso llamado “tercería”) que la cosa se había transferido con anterioridad a otra persona, se levanta el embargo, aun cuando el nuevo dueño no había registrado su derecho y el acreedor desconocía la transferencia. Es decir, la propiedad no inscrita prima sobre el embargo inscrito.
Los propietarios que piden el levantamiento de la medida deben probar con documentos de “fecha cierta” que su derecho es anterior a la afectación del bien. La “fecha cierta” implica convicción sobre la oportunidad en que se produjo la transferenc

Continuar leyendo [...]

Servidumbre predial

Cuando un predio se sirve de otro para lograr su mejor uso o disfrute estamos ante el derecho llamado “servidumbre”. Hay varias clases. Por ejemplo cuando un predio sirve como vía de acceso, es “una servidumbre de paso”; cuando se usa un inmueble para llevar el agua a otro inmueble, se trata de una “servidumbre de acueducto” o cuando se usa un bien para mantener la luz o el panorama, restringiendo la construcción normalmente permitida de otro bien, se habla de una “servidumbre de vista”.
Hay tantos tipos de servidumbre como utilidades encuentre un inmueble con cargo al predio vecino o próximo. Al inmueble beneficiado se le llama “predio dominante” y al otro “predio sirviente”. Lo crucial de este derecho es que el predio sirviente soporta una carga, pero su propietario conserva la posesión y goce de

Continuar leyendo [...]

TODOS los blogs


Agenda Legal

Estudio Echecopar

Perspectiva Forestal

Comité Forestal SNI y Comité de Madera e Industria de la Madera ADEX

Pensando laboralmente

César Puntriano

Auditoria del Siglo 21

Karla Barreto Stein

Economía conductual

Bertrand Regader

Cultura financiera

Walter Eyzaguirre

Triple enfoque

Cecilia Rizo Patrón

Gestiona tus Finanzas

Giovanna Prialé Reyes

Corrupción bajo la lupa

Eduardo Herrera Velarde

Pablo O'Brien

Pablo O'Brien

El cine es un espejo

Raúl Ortiz Mory

Atalaya Económica

Manuel Romero Caro

Terapia de Pareja

Luciana Olivares

Próspero Perú

Gladys Triveño

Herejías Económicas

Germán Alarco

Inversión e Infraestructura

Director FRI-ESAN Sergio Bravo Orellana

Blog Universitario

Blog Universitario

Juegomaniáticos

Juan Pablo Robles

Gestión del Talento

Ricardo Alania Vera

Tacos Fuertes

Ana Romero

Millennials

Pamela Romero Wilson

Reglas de Juego

PIERINO STUCCHI

Humor S.A.

Jaime Herrera

Bitácora bursátil.

Equipo de Análisis de Intéligo SAB

Vivir Seguro

Asociación Peruana de Empresas de Seguros

El deporte de hacer negocios

Luis Carrillo Pinto

Zona de Intercambio

Julio Guadalupe

Innovar o ser cambiado

Andy Garcia Peña

Economía aplicada

Juan Mendoza

El Vino de la Semana

José Bracamonte

Carpeta Gerencial

IE Business School

Desafíos para el progreso

Banco Interamericano de Desarrollo

Innovación y Emprendimiento Tecnológico

Franklin Marcelo, CEO de Interfono

Diálogo a fondo

Fondo Monetario Internacional

Predio legal

Martín Mejorada

e-strategia

José Kusunoki Gutiérrez

Vinos, piscos y mucho más

Sommelier Giovanni Bisso

Evidencia para la gestión

Videnza Consultores

Palabra de Gestión

Julio Lira Segura

Impacto ambiental

Lorenzo de la Puente

Inversiones Globales

Carlos Palomino Selem

Moda Inc.

Daniel Trelles

Divina Ejecutiva

Fiorella

Menú Legal

Oscar Sumar

Analizando tus inversiones

Diego Alonso Ruiz

Reformas incompletas

Instituto Peruano de Economía

Empresa&Familia

Pablo Dominguez

Hoy sí atiendo provincias

Félix Villanueva

Smart money

Luis Ramírez

Consumer Psyco

Cristina Quiñones

Gestión de servicios

Otto Regalado Pezúa

Marketing 20/20

Michael Penny

Mercados&Retail

Percy Vigil Vidal

CAFÉ TAIPÁ

Milton Vela

Anuncias, luego existes

Alexander Chiu Werner

Marcas & Mentes

Lizardo Vargas Bianchi

Riesgos Financieros

Gregorio Belaunde

Economía para todos

Carlos Parodi

De regreso a lo básico

Paúl Lira Briceño