Predio legal

Martín Mejorada

La prohibición de vender

El artículo 882 del Código Civil señala que los propietarios no pueden obligarse a no transferir o gravar sus bienes.  Es una prohibición absoluta, propia de un código del año 1984 que hacía comparsa a la Constitución intervencionista de 1979.  En esos años el Estado dirigía la economía y les decía a los propietarios lo que podían o no hacer.   El Estado creía saber mejor que el dueño lo que convenía a la generación de riqueza y por eso el código ochentero se afana en prohibiciones y limitaciones.  En el caso que me ocupa, se decía que no es bueno para la economía que los dueños “paralicen” sus bienes.  Ya sabemos lo que resultó de la economía planificada.

Desde 1994 rige una Constitución diferente.  En ella la visión sobre la propiedad y las libertades es totalmente distint

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La propiedad predial ante el desastre

En las últimas semanas hemos sufrido el terrible impacto de la naturaleza sobre personas y bienes. Las cifras de damnificados y predios inservibles son escalofriantes. Más allá de los detalles, se sabe que los inmuebles afectados corresponden a ubicaciones en las que nunca se debió permitir viviendas (quebradas y ribera de ríos), y otros espacios urbanos en los que la fuerza del torrente ha invadido asentamientos de indudable legalidad (urbanizaciones formales y centros históricos de importantes ciudades).

El régimen legal tiene herramientas para enfrentar esta coyuntura, solo falta que los operadores estén a la altura de las circunstancias. Tratándose de asentamientos indebidos que obviamente deben ser retirados, la situación es compleja porque no siempre estamos ante pueblos jóvenes o invasiones vigentes, sino q

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Campo de almas

En el Perú la tradición es sepultar a los fallecidos, es decir, colocar al muerto en una cavidad sobre o bajo la tierra. Hay muchas personas que en vida nunca tienen poder sobre un predio, pero casi todas terminan su existencia vinculadas a uno. Se espera que el finado permanezca ahí por siempre, o hasta que su fe lo devuelva, pero más allá de aspectos mágicos o espirituales interesa definir qué derechos se tienen sobre el predio que alberga al occiso y quién ostenta tales derechos.

Existe una regulación sobre el particular (Ley 26298 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo 03-94-SA) que desarrolla el régimen de los cementerios públicos y privados, así como los servicios que se prestan y las condiciones de ingreso y permanencia de los cuerpos. El derecho a ocupar los espacios se denomina Concesión de Uso<

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La construcción sobre predios ajenos

Las personas ocupan predios ajenos y construyen deliberadamente, o en la creencia de que son suyos, y al develarse el verdadero dueño del terreno surge la incertidumbre sobre a quién corresponde la obra y cómo acceder a ella. El tema legal se denomina: Accesión.

Cuando se construye sobre un terreno o sobre una superficie ya construida, lo edificado pasa inmediatamente al dominio del dueño del suelo o del bien sobre el cual se levanta la obra.  Es un supuesto de transferencia de propiedad legal prevista expresamente en el artículo 938 del Código Civil que dice: “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”.

Esta norma no se entiende a cabalidad si no recurrimos al mismo tiempo al concepto de “parte integrante” previsto en el mismo código.  El

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¿Reconocimiento del matrimonio igualitario?

Hace unos días el Tribunal Registral de Lima (Registros Públicos) causó gran revuelo en la comunidad jurídica.  El colegiado permitió que se inscriba en el Registro de Predios la compra de un inmueble en copropiedad de los adquirentes. Esto no tendría nada de particular de no ser porque los compradores son dos varones casados entre sí en Bélgica, lo que dio lugar a que en el asiento se consignara como estado civil de los nuevos condóminos:   “casado”.

Para los opositores a la “unión civil” esta decisión es una amenaza, mientras que para los amigos del matrimonio gay es un avance que hay que saludar, pues -dicen- es plausible que una autoridad reconozca la validez del matrimonio entre personas del mismo sexo.

Temo que opositores y amigos han avivado sus sentimientos sin razón. En la co

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La compra de participaciones

Ante la informalidad y dificultades para poner en orden los documentos de la propiedad, o simplemente en espera de las autorizaciones para lotizar, el mercado genera algunas soluciones de aparente eficacia, pero que a la larga pueden complicar la inversión.  En efecto, es usual que los adquirentes de secciones plenamente identificadas, pero no independizados registralmente, es decir que no tienen una partida propia en el Registro de Predios (siguen siendo un todo con su matriz), terminen contratando la adquisición de “participaciones” o alícuotas del inmueble mayor que sí está inscrito.

Se recurre a la figura de la “copropiedad” para que al menos se inscriba al comprador como condómino, en espera de la independización, sin darse cuenta que ser copropietario implica que no existen derechos exclusivos sobre una par

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Contraseña registral

En el Perú se falsifican instrumentos de todo tipo, se suplantan personas, se simulan procesos, a veces hasta con el concurso de fedatarios oficiales, y finalmente se accede a los Registros Públicos casi sin resistencia. Por más que el Estado se afana en crear trampas para contener a los delincuentes (alerta registral, inmovilización de partidas, oposición, cancelación, entre otras), el día a día muestra que los asientos registrales son vulnerables y permiten el despojo injusto.

Es ingenuo creer que el sistema punitivo podrá disuadir o encerrar a los usurpadores registrales. Eso no ocurrirá. La realidad está plagada de pequeños “Orellanas” que actúan con perfil bajo, pero son igualmente peligrosos. Hay que hacer algo pronto.

Propongo la implementación de una contraseña por cada partida. A la manera de l

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¿Tierra de nadie?

Se suele creer que los predios abandonados, eriazos o sin servicios no tienen dueño. “Son de nadie” se dice, y por lo mismo son vistos como presa fácil por usurpadores, oportunistas o ingenuos aspirantes.
Lo cierto es que todos los inmuebles del Perú tienen dueño, sea que estén o no ocupados, que tengan vocación para determinada actividad económica o que de plano no sirvan para nada de especial relevancia.
Esta es una característica de nuestro sistema legal, que se sustenta en la necesidad de que siempre haya un dueño que responda por el bien, tanto para asegurar su aprovechamiento como para imputar responsabilidades por los daños que pueda causar.
Nuestro ordenamiento jurídico apenas va a cumplir 200 años y obviamente la regulación de la propiedad ha ido cambiando en el tiempo. Los originales due

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¡Daremos títulos de propiedad!

Es temporada de promesas electorales y una de las más apreciadas es sin duda la llamada “titulación”. ¡Daremos títulos de propiedad! exclaman los candidatos seguido del estruendoso aplauso del público.
¿Pero qué implica la “titulación” que genera tanta algarabía?
En el Perú tenemos serios problemas de informalidad, producto de los engorrosos procedimientos para documentar e inscribir los derechos de propiedad. Es indispensable trabajar en reformas del sistema legal para lograr el acceso al registro de manera sencilla y confiable.
Sin embargo, la ”titulación” a la que se refieren los aspirantes no tiene nada que ver con la atención de esta necesidad histórica, sino mas bien con la transferencia gratuita de tierras a poseedores ilegítimos o invasores consolidados de inmuebles públicos y priv

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El riesgo de la “soltería aparente”

En estos días el Pleno de la Corte Suprema estudia la situación de los actos de disposición celebrados por los “casados” que se presentan como “solteros”. Según el artículo 315 del Código Civil, para transferir los bienes del matrimonio se requiere la intervención de ambos cónyuges.
Esta norma ofrece un gran espacio para la interpretación de juristas y magistrados, quienes plantean soluciones que van desde la nulidad del acto por violación de una norma imperativa, hasta la mera ineficacia susceptible de ratificación. La calificación podría ser determinante para las expectativas de los que contrataron con el “soltero aparente”, pues si el acto es nulo no produce ningún efecto, mientras que si es ineficaz el contrato podría sanearse. En cualquier caso, el adquirente no recibiría en lo inmediato el dere

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