Predio legal

Martín Mejorada

El abandono y la pérdida de derechos

El Código Civil vigente data de 1984 y está plagado de limitaciones a la libertad patrimonial e incluso verdaderas confiscaciones, acordes con la visión intervencionista de la Constitución de 1979 a la cual este Código acompañó cómodamente.  Muchas de esas limitaciones y recortes han devenido en inconstitucionales a partir de la entrada en vigencia de la Constitución de 1993.  Pese al tiempo transcurrido, la falta de una revisión integral del Código Civil hace que tales restricciones gocen de aparente vigor y que se muestren ante los usuarios y autoridades como si fueran eficaces. Veamos algunas de las más relevantes.

El artículo 968 del Código Civil señala que la propiedad inmueble se pierde por abandono durante 20 años, sin hacer ningún distingo sobre el tipo de finca.  El predio pasa a manos del Estado sin

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El derecho a usar de los condóminos

 

La copropiedad deriva normalmente de la herencia.  Es una situación tan inevitable como indeseada.  Sin duda los herederos preferirían la propiedad exclusiva para no tener que compartir decisiones con otras personas, aun cuando se trata de sus parientes, o precisamente por ello.  Al surgir un título compartido sobre los bienes,  cada condómino tiene una participación porcentual en los bienes (cuota ideal), que es la medida de los derechos que le corresponden a cada quien. Tanto en los beneficios como en las cargas, cada copropietario concurre con su porcentaje. Así, para pagar los gastos de mantenimiento, tributos, entre otros, o para gozar de los rendimientos o frutos, la distribución se realiza tomando en cuenta el porcentaje (segundo párrafo del artículo 970 del Código Civil).

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Propiedad en fronteras

 

En los últimos días se ha avivado el debate sobre la presencia de extranjeros en zonas de frontera, a propósito del interés de algunas empresas foráneas por instalarse en localidades fronterizas.  Supuestos “patriotas” sostienen que no se debe admitir dicha presencia porque amenaza la soberanía y la seguridad del país.  Otros dicen, simplemente, que la Constitución prohíbe la ocupación de intrusos en el lindero.

El artículo 71 de la Constitución señala que “… dentro de los cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno, minas tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido

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Las mejoras y la construcción en espacio ajeno

Muchas veces hemos escuchado que el poseedor que realiza “mejoras” en el inmueble tiene derecho a que el propietario se las pague, y en efecto es así.  Los artículos 916 al 919 del Código Civil se ocupan del reembolso de las “mejoras” como un derecho del poseedor.  Si una persona introduce modificaciones en el predio que incrementen su valor, sea para evitar su deterioro (mejora necesaria) o simplemente para ponerlo en mejor condición de uso y disfrute (mejora útil), tiene derecho a reclamar el gasto cuando devuelva el bien a su dueño, y siempre que para ese momento las modificaciones se conserven.

Para este efecto, no importa si el poseedor se creía con autoridad para hacer los cambios (buena fe) o si sabía que no debía intervenir el inmueble (mala fe). Igual tiene derecho al reembolso. Cuando media un contra

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La prohibición de vender

El artículo 882 del Código Civil señala que los propietarios no pueden obligarse a no transferir o gravar sus bienes.  Es una prohibición absoluta, propia de un código del año 1984 que hacía comparsa a la Constitución intervencionista de 1979.  En esos años el Estado dirigía la economía y les decía a los propietarios lo que podían o no hacer.   El Estado creía saber mejor que el dueño lo que convenía a la generación de riqueza y por eso el código ochentero se afana en prohibiciones y limitaciones.  En el caso que me ocupa, se decía que no es bueno para la economía que los dueños “paralicen” sus bienes.  Ya sabemos lo que resultó de la economía planificada.

Desde 1994 rige una Constitución diferente.  En ella la visión sobre la propiedad y las libertades es totalmente distint

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La propiedad predial ante el desastre

En las últimas semanas hemos sufrido el terrible impacto de la naturaleza sobre personas y bienes. Las cifras de damnificados y predios inservibles son escalofriantes. Más allá de los detalles, se sabe que los inmuebles afectados corresponden a ubicaciones en las que nunca se debió permitir viviendas (quebradas y ribera de ríos), y otros espacios urbanos en los que la fuerza del torrente ha invadido asentamientos de indudable legalidad (urbanizaciones formales y centros históricos de importantes ciudades).

El régimen legal tiene herramientas para enfrentar esta coyuntura, solo falta que los operadores estén a la altura de las circunstancias. Tratándose de asentamientos indebidos que obviamente deben ser retirados, la situación es compleja porque no siempre estamos ante pueblos jóvenes o invasiones vigentes, sino q

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Campo de almas

En el Perú la tradición es sepultar a los fallecidos, es decir, colocar al muerto en una cavidad sobre o bajo la tierra. Hay muchas personas que en vida nunca tienen poder sobre un predio, pero casi todas terminan su existencia vinculadas a uno. Se espera que el finado permanezca ahí por siempre, o hasta que su fe lo devuelva, pero más allá de aspectos mágicos o espirituales interesa definir qué derechos se tienen sobre el predio que alberga al occiso y quién ostenta tales derechos.

Existe una regulación sobre el particular (Ley 26298 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo 03-94-SA) que desarrolla el régimen de los cementerios públicos y privados, así como los servicios que se prestan y las condiciones de ingreso y permanencia de los cuerpos. El derecho a ocupar los espacios se denomina Concesión de Uso<

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La construcción sobre predios ajenos

Las personas ocupan predios ajenos y construyen deliberadamente, o en la creencia de que son suyos, y al develarse el verdadero dueño del terreno surge la incertidumbre sobre a quién corresponde la obra y cómo acceder a ella. El tema legal se denomina: Accesión.

Cuando se construye sobre un terreno o sobre una superficie ya construida, lo edificado pasa inmediatamente al dominio del dueño del suelo o del bien sobre el cual se levanta la obra.  Es un supuesto de transferencia de propiedad legal prevista expresamente en el artículo 938 del Código Civil que dice: “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”.

Esta norma no se entiende a cabalidad si no recurrimos al mismo tiempo al concepto de “parte integrante” previsto en el mismo código.  El

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¿Reconocimiento del matrimonio igualitario?

Hace unos días el Tribunal Registral de Lima (Registros Públicos) causó gran revuelo en la comunidad jurídica.  El colegiado permitió que se inscriba en el Registro de Predios la compra de un inmueble en copropiedad de los adquirentes. Esto no tendría nada de particular de no ser porque los compradores son dos varones casados entre sí en Bélgica, lo que dio lugar a que en el asiento se consignara como estado civil de los nuevos condóminos:   “casado”.

Para los opositores a la “unión civil” esta decisión es una amenaza, mientras que para los amigos del matrimonio gay es un avance que hay que saludar, pues -dicen- es plausible que una autoridad reconozca la validez del matrimonio entre personas del mismo sexo.

Temo que opositores y amigos han avivado sus sentimientos sin razón. En la co

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La compra de participaciones

Ante la informalidad y dificultades para poner en orden los documentos de la propiedad, o simplemente en espera de las autorizaciones para lotizar, el mercado genera algunas soluciones de aparente eficacia, pero que a la larga pueden complicar la inversión.  En efecto, es usual que los adquirentes de secciones plenamente identificadas, pero no independizados registralmente, es decir que no tienen una partida propia en el Registro de Predios (siguen siendo un todo con su matriz), terminen contratando la adquisición de “participaciones” o alícuotas del inmueble mayor que sí está inscrito.

Se recurre a la figura de la “copropiedad” para que al menos se inscriba al comprador como condómino, en espera de la independización, sin darse cuenta que ser copropietario implica que no existen derechos exclusivos sobre una par

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