Predio legal

Martín Mejorada

La propiedad predial ante el desastre

En las últimas semanas hemos sufrido el terrible impacto de la naturaleza sobre personas y bienes. Las cifras de damnificados y predios inservibles son escalofriantes. Más allá de los detalles, se sabe que los inmuebles afectados corresponden a ubicaciones en las que nunca se debió permitir viviendas (quebradas y ribera de ríos), y otros espacios urbanos en los que la fuerza del torrente ha invadido asentamientos de indudable legalidad (urbanizaciones formales y centros históricos de importantes ciudades).

El régimen legal tiene herramientas para enfrentar esta coyuntura, solo falta que los operadores estén a la altura de las circunstancias. Tratándose de asentamientos indebidos que obviamente deben ser retirados, la situación es compleja porque no siempre estamos ante pueblos jóvenes o invasiones vigentes, sino que en muchos casos los poseedores ostentan títulos de aparente legalidad, otorgados por funcionarios y políticos irresponsables. Si bien hay razones para cuestionar dichos títulos, pues en definitiva son ocupaciones sobre espacios de dominio público que no admiten derechos privados, lo cierto es que pretender la nulidad de los documentos como sustento de la remoción implicaría años de procesos judiciales.

Existe la Ley de Reasentamiento Poblacional (Ley 29869) y su reglamento (aprobado mediante Decreto Supremo 115-2013-PCM), diseñada precisamente para trasladar a personas ubicadas en zonas de muy alto riesgo no mitigable. Se define este riesgo como la probabilidad de que la población o sus medios de vida sufran daños o pérdidas a consecuencia del impacto de un peligro, y que la implementación de medidas de prevención resulten de mayor costo y complejidad que llevar a cabo la reubicación de las viviendas y equipamiento urbano respectivo. 

La norma es pertinente para la reconstrucción que nos espera. El reasentamiento puede ser voluntario o involuntario. Está diseñado incluso para forzar el retiro de las personas hacia un establecimiento seguro denominado “zona de acogida”, donde el Estado tiene que planificar y ejecutar programas de acceso a la vivienda con facilidades. 

La zona considerada de muy alto riesgo es declarada inhabitable y de dominio público, es decir, se extingue todo título privado que hubiese precedido. No es una expropiación sino la pérdida del derecho por la nueva condición atribuida al bien, una en la que solo corresponde el aislamiento.  De alguna manera el espacio es devuelto a la naturaleza.    

El traslado bajo el régimen antes referido procede también para ocupaciones que siempre fueron legítimas, pues la ley no distingue en la calidad el título de los ocupantes en peligro.  Sin embargo, parece que tratándose de estos últimos, víctimas de un incremento extraordinario e inesperado del caudal, la reconstrucción no implicará un desplazamiento sino el retorno a sus lugares, mediando un proceso de restauración que evite sorpresas futuras. 

Es posible que la identificación de la “zona de acogida” importe acceder a inmuebles de privados, ya que en algún lugar hay que levantar las nuevas viviendas. Pues bien, el impacto nacional que deriva de la tragedia de miles de personas no solo habilita las declaraciones de emergencia que facilitan el gasto público, sino que nos muestra una cara poco conocida de la “necesidad pública” que permite la expropiación (artículo 70 de la Constitución). En contadas ocasiones como ahora, la necesidad que autoriza la sustracción del dominio privado supera el ámbito de la típica obra pública, dando espacio a la expropiación en beneficio de particulares en extremo riesgo. Entender esto será  indispensable para emprender un proceso de reconstrucción pacífico e intentar un retorno a la normalidad del país.

COMENTARIOS

  • 1
  • 31.03.2017
  • 09:40:01 hs
Roberto Flores

Excelente y muy Oportuno artículo Dr. Martín.
Es bueno que una parte de las autoridades estén avocadas a la atención de urgencias. Pero también es necesario tener equipos encargados de trabajar la parte preventiva desde ahora.
Si vamos a actuar preventivamente para evitar futuros eventos como el que nos toca afrontar ahora y deseamos actuar como sociedad civil responsable, este es el momento. Existe el marco legal suficiente. Si dejamos pasar este momento las partes afectadas van a recuperar la normalidad incluso en las partes donde debería haber una infraestructura de evacuación del agua de los huaycos y luego será muy dificil reubicar poblaciones con lo cual nos vamos a exponer a nuevas emergencias.
No actuamos así hace 20 años, tampoco hace cientos de años, recordemos que la cultura Moche colapsó por efectos climáticos que incluyen al mega niño.

    • 2
    • 04.04.2017
    • 06:30:35 hs
    Martín Mejorada

    De acuerdo!

  • 3
  • 31.03.2017
  • 11:59:12 hs
Manuel C.A.

¿Será factible que el Estado asuma todo el costo de la reubicación a todos los afectados, incluso dando terrenos como propiedad?, sabiendo que existe escacés de terreno, teniendo en cuenta que en caso hubiera terreno, primero se tendría que habilitar al menos con los servicios mínimos, asimismo se deberá tener en cuenta de aquellos que cuenta con títulos saneados tanto por COFOPRI, PETT y/o DGRA en su momento y otros títulos que existen desde mucho antes incluso antes de los años 1920 ó 1940 adquiridas en acto priovado como fundos y haciendas que abarcan todo esos espacios como derecho privado, ¿será posible resarcir todos esos derechos otorgados y/o adquiridos, de los cuales ya existen transferencias a terceros sean por compra venta o por otros actos?, para el Estado ¿será mas fácil realizar dicha reubicación?, o ¿será menos costoso generar infraestructuras de prevención? y menos engorroso, en caso que se diera la desocupación de dichas áreas, ¿como van evitar que no se siga invadiendo? lo cual es siempre repetitivo.. casi inevitable cuando existe espacios libre y abandonados.

    • 4
    • 04.04.2017
    • 06:30:11 hs
    Martín Mejorada

    Sanción efectiva para las nuevas invasiones y para las autoridades que las toleran.

  • 5
  • 31.03.2017
  • 03:00:01 hs
Alberto

Lamentablemente existieron derechos de propiedad adquiridos antes de que se regulen las fajas marginales y otras fueron regularizadas como asentamientos humanos y pueblos jóvenes, ahora que hay más regulaciones sobre zonas de riesgo es necesario que los gobiernos locales conjuntamente con los gobiernos regionales llevar a cabo planes de reubicación, priorizando el derecho que a la vida tiene cualquier ciudadano.

    • 6
    • 04.04.2017
    • 06:29:11 hs
    Martín Mejorada

    La norma citada sirve para eso precisamente.

  • 7
  • 01.04.2017
  • 11:25:01 hs
Pedro Zapata Sanchez

“El régimen legal responde eficientemente, solo falta que los operadores estén a la altura de las circunstancias”. Estimado Dr. Martín, aquí en Tacna, la Municipalidad Provincial de Tacna y las distritales, después del terremoto del año 2001, las construcciones del centro de la ciudad dañadas con rajaduras fueron masilladas y pintadas. Acaso usted cree que el Impuesto Predial fue rebajado o la vivienda fue declarada como baja patrimonial, por colapso estructural del fierro y concreto?
La CONATA, sigue incrementando geométricamente el valor del Impuesto Predial, pero los sueldos de profesores y empleados públicos, se eleva aritméticamente cada 10 años.
http://filosofodetacna.blogspot.pe/2013/07/espana-pobreza-y-tributos-municipales.html
http://filosofodetacna.blogspot.pe/2013/03/impuesto-predial-en-latinoamerica-abuso.html

    • 8
    • 04.04.2017
    • 06:28:31 hs
    Martín Mejorada

    El traslado en la circunstancias actuales es un escenario totalmente distinto, pero no niego que la situación que describes es lamentable.

  • 9
  • 01.04.2017
  • 03:38:58 hs
JULIO ALBERTO MORENO VARGAS

Avalada por el artículo 70º de la Constitución, pero teniendo en cuenta PREVIO PAGO, que se entiende el Estado realizara al o los dueños del dominio de dichas propiedades, para lo cual se debe realizar una tasación, asegurando un justo precio social, por la necesidades, producidos por los desastres naturales.

    • 10
    • 04.04.2017
    • 12:48:41 hs
    Martín Mejorada

    No siempre habrá expropiación.

    • 11
    • 04.04.2017
    • 12:49:22 hs
    Martín Mejorada

    No siempre habrá expropiación!

  • 12
  • 03.04.2017
  • 03:39:40 hs
Pedro Zapata Sanchez

En España el presidente Rajoy, ha congelado el Impuesto Predial…

    • 13
    • 04.04.2017
    • 12:47:52 hs
    Martín Mejorada

    Gracias!

  • 14
  • 25.04.2017
  • 01:53:40 hs
marial

Espero que me pueda ayudar Dr. tenemos un parque que esta ocupado parcialmente durante varios años, hay una obra de Presupuesto participativo que ganamos el año pasado, la obra debe ejecutarse en agosto del 2017, pero los actuales comerciantes, se creen ser dueños y al parecer quieren que nuestra obra no se lleve a cabo. Mi pregunta es la ley de RECUPERACIÓN EXTRAJUDICIAL SE PUEDE APLICAR AQUÍ, PORQUE EL PROCURADOR DE MI MUNICIPALIDAD DICE QUE ÉL YA NO PUEDE HACER NADA, YA QUE HAN PASADO MÁS DE 15 DÍAS DE CONOCIDO EL HECHO, DICE QUE SE APLICA EL ARTIULO 920. ¿cUÁNTO DE VERDAD HAY EN TODO LO DICHO POR EL PROCURADOR?

    • 15
    • 17.05.2017
    • 04:56:11 hs
    Martín Mejorada

    Si es un bien del Estado existe otr norma similar, pero igualmente efectiva.

  • 16
  • 29.05.2017
  • 09:46:28 hs
marial

Cuál es esa norma doctor, la verdad es que nos sentimos abandonados por las autoridades

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