Riesgos Financieros

Gregorio Belaunde

Desalojos por Deudas Hipotecarias: Algunas Reflexiones

Estas últimas semanas se han visto varias noticias y comentarios sobre el número creciente de personas que están siendo expulsadas de sus casas y departamentos en España, al no poder reembolsar los créditos hipotecarios correspondientes, produciéndose incluso casos de suicidios. Anteriormente, es un tema que se comentó mucho respecto de los EE.UU. Más allá de los dramas personales, es algo que debería llevar a una reflexión más profunda sobre el tema de los créditos hipotecarios y cómo evitar que se llegue a una ola de desahucios, desalojos,  expulsiones, etc.
 
 
Algunas diferencias a tener en cuenta
 
En España, como en la mayoría de los países, si alguien tiene una deuda hipotecaria, y no puede pagarla, se ejecuta la garantía y si el valor de venta es inferior a la deuda, uno sigue debiendo la diferencia, como sigue debiendo los otros créditos que pueda tener, esencialmente de consumo.
 
En la mayoría de los estados de EE.UU. (puede haber algunas diferencias), el préstamo hipotecario es “non-recourse”, es decir que está totalmente basado en el bien financiado. Si el deudor no paga, el banco ejecuta la garantía y recupera lo que puede con la venta del inmueble, y el deudor ya no debe nada por el sólo hecho de la ejecución de la hipoteca.
 
Esta diferencia se traduce en riesgos teóricamente mayores para estos bancos norteamericanos, pues se verán obligados a contentarse con el producto de la venta del inmueble, y al mismo tiempo se verán muchos casos de deudores que caerán en “incumplimiento estratégico” si ven que su bien vale menos que su deuda; dejan de pagar, y sencillamente se van, para alquilar algo, o vivir en una “caravana”, o mudándose incluso a otro estado (aunque esto último ha mostrado ser menos cierto con la crisis, por la situación del mercado laboral, que ha restringido la tradicional movilidad de los trabajadores de ese país). 
En los otros casos, como en España, es mucho más peligroso no pagar su crédito hipotecario, pues uno sigue siendo “perseguido” por el saldo. Uno puede pensar que habría menos impagos en ese caso y menos riesgo para los bancos. En la práctica el riesgo no es tan diferente:
- alguien en situación de pérdida de empleo que no paga su crédito hipotecario, muy difícilmente podrá pagar otras deudas; entonces la posibilidad de “ir a por el saldo” se vuelve algo teórica, salvo si efectivamente la situación de ese deudor mejora después
- y justamente, por muy buena voluntad de pagar que tenga, si no puede pagar, para efectos prácticos es como alguien que no quiere pagar.
 
En nuestro país, los créditos hipotecarios están todavía poco desarrollados, y todavía no han ampliado suficientemente su alcance desde el punto de vista social, a pesar del éxito del Fondo MiVivienda. Se suele decir entonces que todavía hay mucho margen para crecer en ese campo, como ya sucedió en otros países latinoamericanos. Pero esto hay que contrastarlo también con la realidad del fenómeno de la autoconstrucción en el país; muchos tienen deudas de otro tipo para construir sus casas, no por nada se ha tenido que ver cómo reemplazar lo que ofrecía el Banco de Materiales; la autoconstrucción, tan extendida, es un factor limitante del desarrollo de los créditos hipotecarios, y dicho sea de paso, queda por analizar en qué medida esta se lleva a cabo con ahorros y en qué medida con deuda categorizada como deuda de consumo (¿será un factor de sobreendeudamiento en ciertos casos? No lo sabemos, sobre todo si se tiene en cuenta que es un terreno donde suelen intervenir también créditos informales). 
Pero ello no impide que haya un margen real para crecer y que se deba analizar cada vez más cuidadosamente el riesgo crediticio de los créditos hipotecarios, conforme se vaya incorporando a más clientes de segmentos NSE de menores ingresos.
Y por lo tanto lo que pueda pasar en los países mencionados sí puede ser interesante para alimentar nuestra reflexión, aunque sería aún mejor hacerlo igualmente a partir de la experiencia de los países de la región y de otros países emergentes con mercados hipotecarios más desarrollados y que hayan pasado por experiencias de crisis financiera y económica.
No olvidemos que en esos contextos aparece en toda su dimensión la gran vulnerabilidad de las clases medias, y sobre todo de las nuevas, algo que nos recuerda un reciente informe del Banco Mundial, al considerar la categoría de  ”clases vulnerables”.
 
Algunos aspectos del riesgo de los créditos hipotecarios
 
Actualmente está de moda debatir sobre si se está generando una burbuja hipotecaria en el país o no. Este debate ha existido y existe en otras partes cada vez que van subiendo los precios de los inmuebles. El tema no tiene nada de teórico, pues lleva:
- a los prestamistas a preguntarse si no están prestando demasiado sobre la base de precios demasiado elevados, con el riesgo de ver sus garantías valer menos
- a los deudores a preguntarse si no están tomando una deuda excesiva en base a precios demasiado altos, con el riesgo de quedarse debiendo mucho aunque a uno lo desalojen de la casa por ejecución de la garantía.
 
Sin pretender tomar una posición al respecto, sería bueno recordar algunos principios prudenciales básicos, para detectar posibles problemas en ciernes
-cuando la elevación de los precios es tal que es cada vez más difícil encontrar tomadores de crédito sin bajar los requerimientos de “cuota inicial”, de 20 a 10%, incluso 0%; entonces es preocupante si la cuota inicial promedio no deja de bajar
-cuando ese aumento es tal que la única manera de hacer que el crédito sea sostenible es alargar los plazos; entonces es inquietante que el plazo promedio se alargue; a decir verdad, que se ofrezcan créditos a 25 o 30 años, tradicionalmente visto como algo positivo, debería más bien preocupar
-cuando la relación entre el valor de los inmuebles y los alquileres no para de subir; un indicador algo discutido pero que no deja de ser una alerta
-cuando la relación entre el valor de los inmuebles y el ingreso promedio no deja de subir; esto es algo a tener especialmente en cuenta en países como el nuestro, donde los índices de vulnerabilidad social son aún mayores.
 
Tomando lo anterior en cuenta, uno debe preguntarse si una exigencia de cuota inicial de sólo 10 o 20 % es suficientemente prudente. Hay muchas personas para las cuales más vale que sea de 30 o 40 % mínimo, para que no estén con un margen de maniobra demasiado pequeño; de ahí que se debería favorecer el desarrollo de los productos de ahorro previo atados a un futuro crédito hipotecario. Y también porque en ciertas poblaciones, el tener más deuda que el valor de su bien inmueble, sería, en caso de crisis económica, una situación aún más dramática, aunada a una baja más brutal de los ingresos en razón de la ausencia de un “colchón social” (por muy alta que sea la “creatividad para la sobrevivencia”).
 
No es por casualidad que la SBS no fijó un porcentaje obligatorio de cuota inicial para los créditos hipotecarios; algunos pueden absorber un 90 % de deuda sin problema, incluso más, lo que se ha visto para esos segmentos. Pero para muchos, hasta el famoso estándar de países desarrollados de 80 % resulta excesivo; la idea es que las entidades financieras sepan graduarlo en función del perfil de los deudores. 
Cabe sin embargo anotar que en varios países de Asia, el porcentaje obligatorio de cuota inicial autofinanciada es algo muy utilizado por los reguladores para tratar de evitar burbujas (una consecuencia de la crisis asiática de fines de los 90); se ha visto por ejemplo 30 % en China. No puede excluirse que algún día ello suceda aquí si las políticas de las entidades financieras son demasiado laxas con deudores más vulnerables, sin seguir el espíritu de la regulación de la SBS.
Además hay que tener un cuidado especial si los créditos hipotecarios son en USD, pues el riesgo cambiario aumenta el riesgo de esos créditos; es por ello que tanto la SBS como el BCR, así como varios bancos, tratan de desalentarlos.
 
¿Y si los créditos hipotecarios no son pagados?
 
El reflejo clásico es: ejecutar la garantía y desalojar al deudor.
A tal punto que los bancos españoles hace unos años, al principio de la crisis, eran criticados cuando, de manera creativa, no desalojaban al deudor alquilándole el bien (que mantenían en libros por su valor de origen, lo que sí es más cuestionable).
Resulta entonces algo irónico que ahora se les critique por tener el comportamiento tradicional, luego de haberlos criticado por lo contrario.
 
Aquí convendría detenerse un poco y poner las cosas en perspectiva, con una visión sistémica:
 
- desde un punto de vista social, debe reconocerse que en el caso de una crisis financiera y económica, muchas veces provocada en parte por un sobre-optimismo prolongado compartido y alentado por las mismas entidades financieras, hay demasiada gente que cae en el “sobreendeudamiento pasivo” debido a la pérdida del empleo; y muchas veces las deudas has sido infladas por precios inflados y reglas de otorgamiento laxas. Un cierto sentido de la equidad y un objetivo de política macro-social (una ola de desalojos puede tener consecuencias socio-políticas inesperadas) deberían empujar más bien a los gobiernos y reguladores a encontrar soluciones más imaginativas que la clásica  
 
- es muy difícil para un mercado inmobiliario y para la economía recuperarse si no se “limpia” de una manera u otra lo inflado; es decir, que se reconoce la pérdida de valor de los bienes y la pérdida de recursos de los deudores (que muchas veces tuvieron una prosperidad artificial en el marco de una “economía de burbuja”) para reestructurar los créditos hipotecarios no sólo con bajas de tasa de interés, y modificación de plazos, sino con “quitas” parciales del monto del crédito (lo que no impide cláusulas de revisión  relativas a la mejora ulterior de la situación del deudor). Lo trató de hacer sin mucho éxito el gobierno norteamericano, pero los bancos se resistieron mayoritariamente, con el impacto negativo que ya se conoce. En algunos casos, el impacto sobre los bancos puede obligar a rescatarlos, en otros no, depende de cuán expuestos estén al riesgo hipotecario y de lo profunda de la crisis. Pero “esperar demasiado para desinflar” puede prolongar la recesión (p. ej. Japón).
 
El sistema francés de “comisiones de sobreendeudamiento”, con su énfasis en la “protección de la vivienda familiar”, lo que lleva a una jurisprudencia especialmente dura con los créditos de consumo imprudentes, ha mostrado ser una solución adecuada. Ya tuve antes  la oportunidad de proponer una “versión peruanizada” del concepto. En países con mayores vulnerabilidades sociales como el nuestro, es una opción a considerar en serio (ver post del 29/02/2012)
 

COMENTARIOS

  • 1
  • 02.12.2012
  • 08:44:22 hs
Oscar Nunez

Como siempre muy buenas reflexiones sobre los riesgos de las deudas hipotecarias. Solo quisiera anotar que en el caso de Estados Unidos existen los prestamos FHA donde el riesgo final si un usuario de este tipo de creditos no paga, lo asume el gobierno. Si la crisis se acentua y aumenta la moratoria de los prestamos FHA seria una gota mas que se agregaria al inmenso deficit fiscal del gobierno estadounidense. Gracias, Sr. Belaunde por la calidad y ensenanza a traves de sus excelentes reflexiones.

  • 2
  • 07.12.2012
  • 07:51:48 hs
Cesar

El articulo es bueno porque trata de un tema de mucha preocupacion y actualidad y los comentarios son de primera linea y muy bien informados.
Por experiencia propia, puedo asegurar que no existen las condiciones de una “burbuja” en los niveles A y B, aunque como bien señala Mauricio el ratio deuda ingreso es alto, pero hace mas de 15 años se vienen construyendo viviendas para estos niveles, la mayoria ya pagadas, no se aprecian desalojos o reposesion significativa en los Distritos de Miraflores, San Isidro, San Borja o Surco. Las nuevas construcciones se compran generalmente en 3 partes, una al firmar contrato, luego segun el avanze de obra y la cuota final a la entrega del inmueble. Muchos Peruanos del extranjero y familias pudientes compran propiedades al contado para alquilar a turistas.
En algun momento se moderara la oferta por falta de terrenos y la demanda por los precios. El aumento de precios sera menor y se autoregulara el mercado.
Solamente se puede pensar en una “burbuja” cuando la tasa de reposesion y remate de propiedades , por falta de pago, sea muy alta y eso esta muy lejos de suceder, por lo menos no en en esos Distritos donde casi no existe deuda. Saludos.

  • 3
  • 07.12.2012
  • 07:17:38 hs
Eriketa

Hay una clase social que es la media o media emergente que ha entrado a una buena economía por que ganan muy buenos sueldos por ejemplo los ingenieros (que ingresan sueldos mensuales entre los 10.000,00 a 17.000,00 nuevos soles en 14 pagas) con eso pueden comprarse los departamentos que quieran y pagar como les plazca; pero cuanto les durará esos sueldos? eso no lo queremos ver, esos macro sueldos son repuesta a una demanda de profesionales cualificados que ahora está siendo absorbida por los profesionales extranjeros que están llegado a borbotones al Perú y pensamos que seguimos sosiendo slicitados.
Esto caerá ya que la economía del país depende de la minería, obras públicas del estado, y los proyectos inmobiliarios .. acabaremos como España, sueldos increíbles para trabajos nada especializados cobraban entre los 3.000,00 a 5.000,00 euros (9.000,00 a 15.0000,00 nuevos soles) mensuales y ahora todos se volvieron mil euristas incluso directivos de empresas porque lo único que cobran es el PARO!!!!

  • 4
  • 06.12.2012
  • 02:46:33 hs
Arturo Parodi

Interesante análisis y buena explicación. Yo quisiera agregar algunos actores no considerados y que pueden repercutir en el valor de la propiedad. Si hablamos de hipotecas solo hay 2 partes , la institución financiera y el comprador, pero si hablamos de edificios existen áreas compartidas con otros propietarios que pueden verse afectadas cuando no se cumplen los pagos, esto genera sobrecostos a los propietarios cumplidores, pero también se deja de contribuir a gobiernos municipales/regionales y nacionales afectando a otros no tan cercanos. Entonces una burbuja puede venir por un lado no hipotecario, las propiedades hay que mantenerlas para que su valor de mercado no se vea afectado, cuando ello no sucede la inversión deja de ser atractiva y lamentablemente no existen leyes en favor de nuevos inversionistas.

  • 5
  • 02.12.2012
  • 01:14:02 hs
Jhony Barrera Benavides

Interesante artículo, es evidente que estamos construyendo un país basado en gran parte en la industria de la construcción, sin considerar las vulneralidades que se pueden presentar de una clase media emergente, que por circunstancias externas como una crisis en China, pueda reflejar una merma significativa de sus ingresos y peor aún, en la pérdida de empleos, que provocará el aumento de una morosidad que puede conllevar a una criss como la de los paises comentados. Me interesa saber más de las comisiones de sobreendeudamiento. Gracias.

  • 6
  • 03.12.2012
  • 03:31:00 hs
Jaime

El término burbuja hipotecaria se viene empleando en el país desde hace varios años. Tal vez desde el 2008 en que se iniciara la curva ascendente de los precios en el mercado inmobiliario. Debido al sostenido incremento de las propiedades no es tan recomendable el “ahorro previo atado a un futuro crédito hipotecario”. Siendo una realidad las cifras macro económicas actuales y las expectativas de crecimiento, es poco probable que se presente, en el mediano plazo, una circunstancia como la de EE.UU. o España. El riesgo mayor será otorgar créditos “por cumplir cuotas de colocaciones” y no en función del perfil crediticio del prestatario.

  • 7
  • 03.12.2012
  • 06:49:44 hs
Gazbyth

Buenos días, si pudiera indicar en qué fecha publicó su artículo sobre “condiciones de sobreendeudamiento” se lo agradecería infinitamente.

  • 8
  • 04.12.2012
  • 12:03:24 hs
Alberto Goldsmith

El comentario refleja claramente la situación que se puede presentar en nuestro país, ya que los precios de los inmuebles sobrepasaron los valores de equilibrio, las autoridades y las instituciones financieras deberían analizar profundamente el tema y tratar de regular el mercado con políticas de inversión, mi pregunta es la siguiente? el M2 en Pueblo Libre puede estar más de U$. 2,000.00 el valor de este activo se podrá mantener en el tiempo, las Zonas y los distritos determinan su valor al ingreso de las personas en consecuencia es un valor definido por es estatus socio económico, entonces como el M2 en la planicie el M2 esta en el Rango de U$. 800.00 a U$. 900.00, creo que debemos hacer un ejercicio y ver en que momento empezaron a subir los Valores, subieron cuando las constructoras Chilenas hace 5 años empezaron a comprar terrenos a precios residuales a nivel nacional y después de desarrollar los proyectos distorsionaron los Precios .

  • 9
  • 04.12.2012
  • 12:57:11 hs
Augusto Vargas Cabanillas

Si esto es así porque las inmobiliarias continuan construyendo fantasticas torres de cemento y fierro y a nosotros nos venden un futuro emprendedor de tener nuestra casa o departamento propio y con unos créditos hipotecarios fabulosos de 10 a 20 años, pero lo que ha sucedido es que se vende la primera etapa la segunda etapa cuesta el doble, y yo pienso que aqui es donde sucede el fantasma del poder pago al final biene el desalojo y quedar todavia con deudas que son muy emotivas. Espero de Ud. una recomendación especial para no caer en las garras del sueño de la casa propia.

  • 10
  • 04.12.2012
  • 06:27:11 hs
Mauricio Yabar

para mi un indicador relavante es comparar el interes que se paga en una cuota del prestamo vs el alquiler de un dpto de similares características, buscar los mas económico.
ejemplo si uno compra una casa de USD 200 mil da 20% de inicial el prestamo USD 180 mil, la cuota a una tasa de 9% anual es USD 1620 (sin considerar seguro y portes),
El alquiler de esas características esta alrededor de USD 800 mensual; recién en el año 12 el capital que pago es de USD 800, es decir es mas económico alquilar y ahorrar la diferencia (800 mensual) para luego dar una inicial mas grande que endeudarse con un banco (que representa un riesgo altísimo para una familia con los precios actuales. asimismo yo viajo mucho a Bogota y Santiago, y uno puede conseguir mejores viviendas (y bien ubicadas) por 200 mil USD en ambas ciudades. esto es una burbuja, los españoles sabian de su burbuja como 4 o 5 años antes de que explotara, no seamos incautos.

  • 11
  • 05.12.2012
  • 04:25:45 hs
EL ECONOMISTA

Muy interesante el articulo. Para aclarar, hay que mencionar que los factores de endeudamiento que se dieron en Estados Unidos y España no existen en el Peru, alla se dieron prestamos con intereses “sub-prime” y falta de escrutinio a los deudores (no se comprobaban ni trabajo ni ingresos) porque lo importante era crear instrumentos financieros basados en hipotecas para vender a inversionistas y bancos creando una burbuja inmobiliaria que estallo al ajustarse los intereses y con ello la incapacidad de pago por parte de millones de compradores.
Si consideramos que las propiedades de Miraflores, San Isidro, San Borja, Santiago de Surco, etc.. se negocian 90% al contado y en donde ya no hay terrenos para construir, es improbable que la propiedad pueda bajar de valor. La demanda alli es muy alta y no hay deuda.
El peligro existe en las nuevas construcciones de Distritos populares donde se especula mucho con el precio de los inmuebles (a pesar de sobrar terrenos y donde el m2 aun es barato) aqui el endeudamiento es alto. Es posible que en algun momento se produzcan casos de falta de pago, reposesion y desalojos que solamente afectarian los precios de esos Distritos populares y quizas asi se sinceren los precios.

  • 12
  • 05.12.2012
  • 04:14:27 hs
MANUEL RUIZ

Solo para felicitar tanto al autor del artículo, como a los comentaristas por el muy buen nivel de participación. Hoy en día es un tema central en todo el mundo y de gran precupación, porque afecta a las personas que tienen que conocer las reglas del juego y su posible desenlace en los diversos escenarios y como manejarlo en caso de un desenlace fatal. También, los bancos en asegurarse de no asumir pérdidas y por otro lado los gobiernos cumplir s rol de arbitro para que al final todos ganen y reducir el impacto de los riesgos para asegurar un equilibrio.

  • 13
  • 16.06.2016
  • 07:17:51 hs
Lorena Muiz

Tengo una pregunta, ¿es posible embargar vienes en Perú por deudas hipotecarias Españolas?

    • 14
    • 21.06.2016
    • 10:22:11 hs
    gbelaunde

    Estimada Lorena, lo veo difícil. Hacer ejecutar en un país un fallo favorable obtenido en otro es todo un trámite. Muchas veces hace falta un tratado entre los países. No sé si haya algo entre España y Perú sobre esos temas. Saludos

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