Síntesis legislativa

José Ignacio Beteta Bazán

¿Quién gana con la crisis inmobiliaria? La corrupción.

Los alcaldes y autoridades escapan de su responsabilidad y aprovechando la crisis del sector, la usan a su favor para generar abusos y espacios de corrupción, permitiendo que empresas y vecinos, ciudadanos ambos, se enfrenten. Sin embargo, empresas y vecinos son los reales afectados en esta crisis.

1. La historia

La Asociación de Empresas Inmobiliarias ha levantado cifras alarmantes: más de 400 proyectos y anteproyectos inmobiliarios paralizados; 1,500 millones de dólares en potenciales pérdidas económicas, miles de obreros sin trabajo, y otros miles de compradores o propietarios pagando hipotecas sin tener su departamento aún, viendo como su sueño de una vivienda propia desaparece injustamente.

La crisis empezó hace algunas semanas. El problema hace años. A partir de los 2000, con el boom económico peruano, se presenta una gran demanda de vivienda y, por lo tanto, una brecha amplia en todos los niveles económicos, que incluso persiste hoy. El sector privado invierte, el Estado trata de poner reglas de juego para este sector en crecimiento.

Pero ocurre lo de siempre: un sector económico nuevo, complejo, y el estado que nunca regula bien algo que no conoce; las municipalidades pedían coimas, privados y funcionarios hacían lo que querían. El fenómeno toca fondo en 2017. En ese entonces el Ministerio de Vivienda (Vivienda), entró como actor. Algunos plantean que Vivienda entra por intereses políticos. Otros afirman que Vivienda se involucra para solucionar el desorden y la corrupción que se generaban en las municipalidades.

Así, durante casi 5 años, Vivienda asume varias competencias en el desarrollo inmobiliario que eran municipales. Y este traslado se traduce en nuevos procesos, normativas y unidades funcionales. Ojo: se crea un marco legal, válido, legítimo y el sector privado lo usa legal, válida y legítimamente. Miles de miles de peruanos son beneficiados con departamentos que hoy existen y están ahí frente a nuestros ojos. Nace la “Vivienda Social (VIS)”. Y no lo olvidemos: este programa ha permitido que miles de miles de peruanos tengan casa a un mejor precio y con las condiciones que ellos buscaban voluntariamente. No son ciudadanos de segunda categoría.

2. El núcleo del debate

¿Qué es la VIS? En resumen, los proyectos bajo este marco legal cuentan con mayor altura, departamentos de menor tamaño, ciertas concesiones en el número de estacionamientos, entre otros beneficios. Su finalidad: cubrir la brecha de vivienda de la que hablamos, que es real y que no solo se presenta en sectores sociales o económicos vulnerables.

Pero claro, es un tipo de proyecto masivo, amplio, grande y muchas veces no le permitió ni a la municipalidad ni a los vecinos prepararse, pensar en cómo prevenir que su impacto no sea negativo para el entorno. Sedapal no funciona (problemas de agua). El tráfico es un caos. No hay espacios públicos para estacionamientos. No existen suficientes áreas verdes, y menos aún acondicionadas para una creciente población de hermosas mascotas. De esto hablaremos luego. El recelo es comprensible. Nadie lo niega, quiero que lo entiendan bien. Muchos vecinos han sufrido el impacto de proyectos desproporcionados y mal planificados.

La historia continúa. Los vecinos no lo toleran. “Esto fue creado para ganar dinero, para aprovechar la figura en zonas acomodadas que no requieren de vivienda social, las inmobiliarias son abusivas”, afirman. “Nuestra zona pierde valor y todo será un caos, llegará gente extraña, no quiero que toquen mi espacio”, reclaman con justa razón.

3. La sentencia

Lo cierto es que los proyectos se multiplican pero no necesariamente los problemas. Su impacto negativo no es comprobable de forma general. Habría que ver caso por caso, como afirmo líneas arriba. Hubo buenos proyectos, hubo malos. No hay estudios al respecto. No se puede decir en general que el programa VIS fue negativo. ¿Qué ocurre luego? Interviene el Tribunal Constitucional (TC).

Y para hacer la historia algo más corta, en junio de este año, el TC dictamina que las competencias administrativas que había asumido Vivienda deben retornar a las municipalidades, especialmente en cuanto a zonificación y altura de los edificios. El tamaño de los departamentos sigue siendo normado por Vivienda, dado que tiene que ver con un principio más general.

Esta sentencia es un primer gran paso para balancear nuevamente la cancha y ordenar el sector. Los vecinos lo sienten como una victoria. Las municipalidades también. Algo los une, es correcto y saludable. Pero esto no significa que las inmobilarias sean el “enemigo”. No seamos simples. Ellas cumplen un rol social. Brindan vivienda. Desarrollan espacios. Dan trabajo. Su aporte sigue siendo sumamente importante.

4. El futuro

La clave con respecto a la sentencia del TC:  ninguna sentencia puede ser retroactiva. Los proyectos, empresas y clientes, compradores, ciudadanos de a pie, que usaron el marco legal VIS mientras fue vigente, tienen derecho a ver culminadas las obras, realizados sus sueños y tener todos los resguardos legales para convertirse en propietarios de sus nuevos departamentos. Dejen de enfocarse en las empresas. Piensen en los peruanos que compraron un departamento.

¿Existen proyectos ilegales, corruptos, manipulados, que rompen parámetros y que no se ajustaron a la ley? Seguramente. Esos proyectos NO deben pasar. Nadie lo niega. Yo apoyo directamente en la identificación de algunos y en denunciarlos.

5. El verdadero enemigo

Pero muchos vecinos han confundido las cosas. Con esta legítima “victoria” en el Tribunal Constitucional, la pasión los nubla y dejan de distinguir la paja del trigo. Pierden de vista, además, algo evidente y vergonzoso: sus propios alcaldes están aprovechando esta crisis para pedir coimas debajo de la mesa, usándolos a ellos, usando su lucha, pero sin interesarse por ella. ¿Saben esto o la manipulación es consentida?

Aparecen en medios de comunicación prácticamente hablando por el alcalde, facilitándole la vida, defendiéndolo, mostrándolo como un aliado, cuando en realidad mezclan argumentos y defienden sus intereses que también son privados. También son privados.

Y la información que nos llega es clara: varios alcaldes y funcionarios se están aprovechando de esta supuesta “pelea” entre peruanos solamente para sacarle dinero a las empresas. Suspenden licencias y paralizan obras pero no por los vecinos; por dinero. Un vecino no puede defender esto. Un vecino no puede ser cómplice de la corrupción.

Vecinos, les dejo una tarea: varios alcaldes han destrabado proyectos legales, mientras en la misma área tienen bloqueados otros proyectos también legales. ¿Cómo es esto posible? ¿Cómo es posible este suceso? Verifiquen. Esto es posible porque varias inmobiliarias se rindieron ante la extorsión.

Y la mayoría de inmobiliarias formales, asociadas, que dan la cara, no quieren caer en la extorsión. Esto no es sostenible. Ellas también son afectadas, están quebrando, pierden inversiones, y junto con ellas, son afectados miles de peruanos jóvenes, familias, parejas, gente que ha comprado una vivienda legal y paga hipotecas sin gozar de ella. ¿Quieren acaso los vecinos organizados ser cómplices de este abuso? No lo creo.

6. La solución

¿Existe una solución? Sí. Primero, empresas y vecinos deben unirse frente a los principales y únicos responsables: autoridades públicas y alcaldes. Alcaldes abusivos y déspotas, con funcionarios oscuros y corruptos. Repito, los vecinos están confundiendo al enemigo. Están confundiendo el blanco. Luego, a mi parecer, deben empezar DOS etapas:

Primera etapa: no se puede permitir paralizaciones ilegales de proyectos inmobiliarios. Esto debe terminar. No se puede permitir edificaciones ilegales. Los vecinos no tienen por qué tolerarlo. Empresas no pueden soportar paralizaciones ilegales. Vecinos no deben tolerar obras truchas. Contraloría, Defensoría, vecinos y sector privado, unidos, deben formar una coalición rápida, en vez de estar divididos y ser usados por alcaldes o funcionarios corruptos.

Segunda etapa: falta planificación y acción, hay demandas ciudadanas de mediano plazo: agua, tránsito, áreas verdes, convivencia con mascotas, densidad demográfica, estacionamientos. Aquí debe haber clarificación de planes, roles, planteamiento de problemas. Esto puede empezar ya mismo, en paralelo. Las inmobiliarias pueden ayudar, ceder en algunos casos o plantear iniciativas de solución, pero esto es responsabilidad de las autoridades, única y exclusivamente de las autoridades.

Termino. Los vecinos deben entender que las ciudades cambian, crecen, y hay una nueva generación con nuevos hábitos de convivencia. Las empresas deben ser más responsables, deben ser más empáticas. Todo se puede solucionar pero con diálogo abierto y transparente, sincero. Sin pasiones, sin polarizaciones, sin egoísmos, con humildad, reconociendo claramente quién es el verdadero enemigo: el verdadero enemigo es la corrupción, el alcalde o funcionario corrupto.

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