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Alumnos de la Universidad del Pacífico

Evergrande: el desplome de la gigante inmobiliaria China y su impacto en Perú

Escribe Arantxa Ivanna Marangunich Guerrero, alumna de Administración de la Universidad del Pacífico

Actualmente en el mundo de los negocios y las finanzas es conocido el caso Evergrande como la más importante crisis financiera y reputacional producto del endeudamiento generado por una sola empresa inmobiliaria. La pregunta detrás de esta crisis es ¿cómo está Global 500 de Fortune* si con más de 1300 proyectos inmobiliarios, que construyó y entregó, más de 12 millones de viviendas en cerca de 280 ciudades de China, y con actividades diversificadas en 8 sectores distintos, llegó a generar un problema económico y social de gran envergadura?

Para entenderlo, es importante tener clara la historia de la empresa, sus políticas y prácticas de financiamiento, así como la forma de ejecución de sus proyectos. Fundada en China en 1996, Evergrande aprovechó rápidamente el contexto económico favorable producido por la apertura controlada del mercado chino y que condujo al país a ingresar a la Organización Mundial del Comercio (OMC) en 2001. (Pontón, 2013)

Como parte del proceso de apertura, a mediados de los 90, se introdujeron reformas a favor de la privatización del sistema de vivienda que resultaron en un escenario atractivo al inversionista interesado en adquirir terrenos, construir y comercializar viviendas (Naughton, 2007). Sin embargo, este escenario, que podría parecer positivo y que impulsó la rápida expansión de Evergrande, con el tiempo produjo conductas especulativas ante las expectativas de alza de los precios de los inmuebles en el mediano plazo.

Las condiciones para el desplome de la empresa

Según distintas fuentes, el escenario optimista de crecimiento de la demanda de la industria inmobiliaria por el que apostó Evergrande se vio gravemente impactada con la llegada de la pandemia COVID-19 que, en líneas generales, significó la interrupción de cadenas de pago y ritmo de crecimiento de las economías del mundo, entre ellas la China. A esta situación, compartida por todas las grandes empresas del mundo, se sumaron dos particularidades de Evergrande: su modelo de operación y la estructura de financiamiento. La gestión de estos dos elementos fue la que condujo a la empresa a mantener una deuda de 300 mil millones de dólares y presentar graves problemas de insolvencia (Roura, 2021).

El modelo de operación de Evergrande

Los riesgos de su modelo de operación salieron a la luz con la pandemia. Evergrande vendía sus proyectos en planos (antes de que estén terminados) y de esa manera financiaba en parte los nuevos proyectos, acción comúnmente empleada en el sector inmobiliario. Sin embargo, a partir del año 2018, luego de consolidar su poder político, el presidente Xi Jinping empezó a realizar ciertas reformas a la economía China con el propósito de solidificarla. Una de las medidas que generó variación en el modelo de operaciones de Evergrande, fue que en el sector inmobiliario no se podrían vender proyectos antes de que estos sean concluidos. Ello redujo el flujo de efectivo de la empresa destinado al financiamiento de nuevos proyectos e incluso de los ya iniciados. Con la llegada de la pandemia del COVID-19 las ventas se desaceleraron de manera importante, impactando aún más en las ya golpeadas finanzas de la empresa.

Todos los elementos antes mencionados, al que se sumó haber trabajado con escenarios de crecimiento de la demanda claramente sobreestimados, generó falta de capital para atender los compromisos de la empresa con sus proveedores, quienes consecuentemente suspendieron la entrega de suministros, afectando el flujo de los materiales, necesarios para avanzar en la construcción de los proyectos inmobiliarios de la empresa, el impacta en la continuidad de sus operaciones no se hizo esperar.

Otro aspecto por considerar es que la crisis del gigante se extendió más allá de la China, debido a que los materiales provenían principalmente de países Latinoamericanos como Perú, Chile, Brasil y Venezuela (Roura, 2021). En el caso peruano, la exportación de minerales como el cobre y sus refinados a China para el sector construcción significó un 68.2% del total de cobre exportado en el país el 2019. Ello llevó a China a ser considerado el principal destino de exportación de dicha materia prima para el Perú. Y por ello, especialistas consideran que la crisis de Evergrande podría costar algunos puntos en el PBI de nuestro país, dada la importancia del sector inmobiliario chino en la exportación peruana. (ComexPerú, 2021).

La extensión de la mencionada crisis en Latinoamérica produjo problemas en la finalización de proyectos y en la entrega de inmuebles que fueron pagados por adelantado antes de las medidas gubernamentales impuestas. Entre las cifras que citan los analistas de este caso se precisa que la inmobiliaria tiene pendiente de entrega más de 1.5 millones de unidades habitacionales, lo que motivó reclamos de los ciudadanos en distintas localidades de China, evidenciándose un claro descontento social, que sumó a la crisis financiera, una crisis reputacional. Dado este contexto, con una deuda del sector inmobiliario que rodeaba los 5 billones de dólares, el gobierno chino vuelve a intervenir fijando un tope de endeudamiento para las empresas de este rubro, medida que agravó la situación financiera de Evergrande. (Arroyo, 2021).

Estructura de financiamiento e impacto en los accionistas

Para los accionistas, el apalancamiento (financiamiento con deuda) es sinónimo de riesgo, ya que los dividendos que reciben son activos de renta variable, mientras que los intereses de la deuda son activos de renta fija. Ello debido a que la empresa tiene la obligación de pagar primero los intereses a los acreedores (en este caso los bancos chinos, inversores extranjeros, etc.), y el flujo de caja restante va dirigido a los accionistas. Como se conoce, técnicamente un apalancamiento financiero positivo “se da cuando el rendimiento de las inversiones realizadas con la deuda, es superior al costo de la misma” (Gerenice, 2021). Ese no fue el caso de Evergrande. La falta de liquidez de la empresa los llevó a anunciar que existía la posibilidad de no poder pagar los intereses a sus acreedores. Si los acreedores no reciben lo que la empresa les debe, mucho menos los accionistas. Este efecto se ve reflejado en las ganancias por acción (EPS) que se redujeron en más de 50% del 2019 al 2020; y también en la caída de 80% en el valor de sus acciones. Como resultado, los inversionistas pierden interés en la empresa y dejan de ser una fuerte de recursos financieros.

Con un ratio de deuda sobre capital del 83.10%, lo que quiere decir que el 83.10% de sus operaciones son financiadas por deuda que no puede pagar, y sin poder captar inversionistas, no es de extrañar que el único camino que le haya quedado a la compañía es buscar la venta de sus activos para de esa forma obtener liquidez para cumplir con sus obligaciones. (WSJ, 2021)

Las lecciones de Evergrande

El caso Evergrande deja algunas lecciones tanto para el regulador como para las empresas.  Para el primero, la necesidad de supervisión de las autoridades ante instituciones con prácticas de endeudamiento que pueden poner en riesgo la propia continuidad de sus operaciones. Claro ejemplo de los indicadores a controlar es el ratio de deuda sobre capital. Pero no solo es importante la regulación estatal, también la autorregulación producto de un sólido gobierno corporativo, es necesaria. En suma, mayor supervisión de las autoridades respecto al riesgo y manejo financiero por parte de estas grandes industrias, y una práctica financiera responsable debe ayudar sustancialmente a evitar futuros casos como este.

Un segundo aspecto relacionado con la gestión de la propia empresa, es la necesidad de un cambio en la visión del negocio. El cortoplacismo, que en el caso de Evergrande se resume en anteponer las utilidades inmediatas antes que la creación de valor de mediano y largo plazo, sumado a una sobreestimación de la demanda de viviendas basada en proyecciones poco sostenibles, además de las imposiciones gubernamentales; hicieron inviable mantener la reputación y la participación de mercado en algún momento logrado (FMI, 2018).

*Listado de empresas que incluye a las 500 más importantes del mundo

Bibliografía:

-          Naughton, Barry (2007), The Chinese Economy, Transitions and Growth. Massachusetts Institute of Technology.

-          Lagarde, C. (2018, Setiembre 5). A los 10 años de Lehman, lecciones aprendidas y retos por delante. FMI (en línea) https://blog-dialogoafondo.imf.org/?p=9923

-          Wall Street Journal (2021, Octubre 25). China Evergrande Group (en línea) https://www.wsj.com/market-data/quotes/HK/3333/financials

-          Roura, A. (2021, Setiembre 27). Cómo la crisis de Evergrande en China puede afectar a América Latina y al resto del mundo. BBC News Mundo (en línea) https://www.youtube.com/watch?v=C9aKOfiS1xE&t=100s

-          Arroyo, S. (2021, Octubre 10). Historia del gran sueño chino: Evergrande no es Lehman Brothers, pero sí el fin de una era. El Confidencial (en línea) https://www.elconfidencial.com/mundo/2021-10-10/historia-sueno-chino-evergrande-lehman-brothers_3303775/

-          Barría, C. (2021, Setiembre 23). Evergrande: quién es Xu Jiayin y cómo llevó a su empresa a tener una deuda de US$300.000 millones. BBC News Mundo (en línea) https://www.bbc.com/mundo/noticias-58659647

-          Toh, M. (2021, Setiembre 21). ¿Qué es Evergrande?: 5 cosas que debes saber sobre los problemas del conglomerado chino que está al borde del abismo. CNN Economía (en línea) https://cnnespanol.cnn.com/2021/09/21/evergrande-dow-bolsa-que-es-por-que-lehman-brothers-chino-al-borde-del-abismo-trax/

-          Gerenice (2021, Octubre 29). Apalancamiento financiero. (en línea) https://www.gerencie.com/apalancamiento-financiero.html

-          BBC News (2021, Setiembre 29). China: What is Evergrande and is it too big to fail?. (en línea) https://www.bbc.com/news/business-58579833

-          Pontón, R. (2013, Febrero 22). ¿Qué entendemos por economía planificada? Bolsa de Comercio de Rosario (en línea) https://www.bcr.com.ar/es/mercados/investigacion-y-desarrollo/informativo-semanal/noticias-informativo-semanal/que-entendemos

-          Orgaz, C. (2021, Octubre 1). Evergrande: qué ha llevado a que el 90% de los ciudadanos chinos sean propietarios de sus casas (y cómo influye en la crisis de la segunda inmobiliaria del país) (en línea) https://www.bbc.com/mundo/noticias-internacional-58670064

-          ComexPer{u (2021, Octubre 01). Caída de Evergrande reducir{ia el crecimiento del PBI Chino del 8.2% al 7.98% en 2021. (en línea) https://www.comexperu.org.pe/en/articulo/caida-de-evergrande-reduciria-el-crecimiento-del-pbi-chino-del-82-al-78-en-2021

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