De regreso a lo básico

Paúl Lira Briceño

PERÚ: ¿Boom o burbuja inmobiliaria?

Esta vez me apartare de temas sobre finanzas para tocar un tema de coyuntura que creo es conveniente desarrollar. El auge observado en los últimos años en el sector inmobiliario peruano corresponde a un boom o es más bien una burbuja.

Si hubiera un concurso de preguntas, sin duda, la respuesta a esta interrogante tendría el mayor premio y, es que, aunque es muy fácil saber si atravesamos una, es muy poco probable que se tenga claro si se está en medio de un período de, para ponerlo en palabras de A. Greenspan, “exuberancia irracional” en el mercado inmobiliario.

Si no lo creen, échenle un vistazo a la conclusión a la que llegó el Banco de España en junio del 20061, a menos de 18 meses del estallido de la burbuja inmobiliaria en ese país: “A pesar de su intensidad, los incrementos observados en el valor de los inmuebles en el pasado reciente, no constituyen un episodio singular en la trayectoria histórica de nuestra economía…”y, lo más notable es que, a pesar de reconocer que desde finales de 1997, el precio de los inmuebles en España creció alrededor de 150% en términos nominales y de un 100% en términos reales, concluye que el escenario futuro más probable para el mercado de vivienda, es el de una “absorción gradual de la sobrevaloración existente”. No está demás echarle un vistazo a este video http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8  que narra en clave cómica el origen y consecuencias de la crisis inmobiliaria española.

Pero; ¿qué es realmente una burbuja? La manera más sencilla de definirla, sería decir que es el incremento sostenido en el precio de un bien que excede, largamente, su valor intrínseco. El precio se eleva por un fuerte aumento en la demanda que, a su vez, es alimentado por la proliferación de créditos y la aparición de expectativas alcistas, en otras palabras, especulación pura y dura.

A nivel local, el BCR reconoce2 que el precio del m2 de departamentos ubicados en La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, se han elevado, en los últimos 15 años,  en 168% en dólares nominales. Para departamentos ubicados en Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel, el incremento observado fue muy similar (159%); pero, en un período más corto de tiempo (seis años). Para el primer grupo, se observa a partir del año 2008, una clara aceleración de la apreciación del precio. Lo anterior, se refleja claramente en el gráfico siguiente:

a20.jpg

Fuente BCRP

Entonces, ¿el Perú atraviesa un boom o una burbuja inmobiliaria? La respuesta categórica, no la encontrarán en este artículo; pero sí, se darán ciertos alcances que ayudarán a tener una mejor comprensión de lo que sucede en el sector inmobiliario local. El período temporal analizado, comprende desde el 1er. trimestre del 2011 al primer trimestre del 2013, pues, es en ese período que se tiene data trimestral detallada del precio por m2, de venta y alquiler de departamentos.

Empecemos por lo obvio. Veamos cuál ha sido la evolución del precio por m2 y la del salario promedio para los últimos 8 trimestres. El ingreso promedio, se ha estimado a partir de los aportes y número de cotizantes al sistema privado de pensiones, datos que se encuentran en el portal web de la SBS. El gráfico resultante, muestra que las tasas de crecimiento, han sido divergentes. Mientras el precio por m2 se incrementó en 36%, pasando de S/.2 843.26 en marzo del 2011,  a S/.3 867.97 en marzo del 2013, los ingresos lo hicieron en un magro 2.69%, de S/.2 442.36 a S/.2 508.04. Se puede, claramente, concluir que el salario no ha sido un driver para el crecimiento de la demanda.

b20.jpg

Elaboración propia. Fuente: Portal web
SBS

En base a lo anterior, se puede elaborar una versión modificada del denominado ratio de asequibilidad, el mismo que es el resultado de dividir el precio de un inmueble de 100 m2 entre el ingreso promedio anual. En términos simples, este índice, arroja el número de años que un asalariado promedio necesita para adquirir un departamento de 100 m2. 


c20.jpg

Elaboración propia

Lo que el gráfico muestra, es que en sólo 24 meses, el ingreso anual necesario para adquirir una vivienda,  pasó de 8.32 a 11.02 años, es decir, un incremento de casi 33%, observándose, además, que este indicador se incrementa trimestre a trimestre, reflejando las diversas tasas de crecimiento de los salarios y del precio de la vivienda.

Asimismo, BCR dixit3, “según este indicador, habría indicios de burbuja inmobiliaria, si los precios aumentan más rápido que los ingresos, es decir, si el ratio se eleva por períodos prolongados”. Como ya mencionamos anteriormente, los ingresos han crecido en 2.69% en los últimos dos años, frente al 36% de los precios de los departamentos, así que, al parecer, enfrentamos la situación descrita. Pero; el BCR también observa que “el incremento del ratio…no es una condición determinante…ya que en algunos casos el aumento de los precios…se puede explicar por…menores costos de financiamiento, relajamiento de condiciones crediticias, factores demográficos entre otros…”. Si esto es así, procedamos, como en una pesquisa policial, a investigar uno a uno a estos sospechosos.

Empecemos con los costos del financiamiento, el cuadro siguiente,  muestra la evolución de la tasa de interés promedio en moneda nacional y moneda extranjera para créditos hipotecarios:

d20.jpg

Elaboración
propia. Fuente: Portal web SBS


Tal como se observa, la tasa de interés para los créditos en M.N., se ha movido entre 9.41% y 9.22%, con un mínimo de 8.76% en diciembre del 2012. Para ponerlo en un contexto de fácil comprensión, la disminución de un punto en la tasa de interés, trae una reducción de sólo S/.138 en la cuota mensual4. Convendrá conmigo, que esto es difícilmente un game changer en la preferencia por obtener financiamientos hipotecarios, ¿no?

Pasemos ahora a revisar si existen señales de relajamiento crediticio. Para tal efecto, revisemos el gráfico siguiente que muestra el ratio de morosidad en los créditos hipotecarios frente a la mora del total del sistema financiero para el período en estudio:

e20.jpg

Elaboración propia. Fuente: Portal web SBS

Se observa que la morosidad del sistema, se ha venido incrementando lenta pero sostenidamente hasta llegar a 2.46% a marzo del 2013, empero, el mismo indicador para los créditos hipotecarios, se ha reducido ligeramente. Tampoco, por el momento5, hay que buscar responsables por este lado. No obstante, es motivo de preocupación, el porcentaje del valor de la vivienda que es financiado por los bancos (el ratio “loan to value”) que, en nuestro país, ronda entre 80 a 90%. Se suma a lo anterior, la dolarización de los créditos hipotecarios. A marzo del 2013, el 44% de los préstamos otorgados, se ha desembolsado en dólares, exponiendo a los deudores a un creciente riesgo cambiario al devaluarse, en lo que va del año, en casi 10% el nuevo sol. Otro factor al que hay que prestar especial atención, es la creciente carga financiera que están afrontando las familias peruanas. Según estimados del BCR a marzo del 2012, el nivel de apalancamiento6 era de 5.8 veces y, el porcentaje del ingreso destinado a pagar deuda, era de 39.8%.

Revisemos ahora, si están presentes los dos elementos que caracterizan a las burbujas: la proliferación del crédito y la existencia de expectativas.

A juzgar por la tasa de crecimiento de los créditos hipotecarios, ha sido relativamente fácil acceder a un préstamo para vivienda. Más aún, la diferencia en las tasas de crecimiento del período en estudio (50% en los hipotecarios frente a 30% en el total de colocaciones), ha hecho que la participación de este tipo de financiamientos aumente, sostenidamente, pasando de 13% en marzo del 2011, a casi 15% a marzo del 2013. La diferencia en las tasas de crecimiento puede observarse, claramente, en el gráfico siguiente:

f20.jpg

Elaboración
propia. Fuente: Portal web SBS

Por otro lado; pero, abonando en la misma dirección, el número de deudores, también, ha aumentado de manera sostenida, pasando de 152 442 a 192 894 en el mismo período; lo que representa 27% de crecimiento. El ticket promedio, también, se ha incrementado en 19%, pasando de S/.112 300 a S/.132 980; lo que refleja, el creciente precio de los inmuebles en el Perú.

Por su parte, las expectativas hacen su aparición, cuando las personas creen que el precio de las viviendas seguirá aumentando; por lo que, adquirirlas -en su gran mayoría, con préstamos, para posteriormente revenderlas a un valor apreciado- se convertiría en un gran negocio. ¿Existe, actualmente, este tipo de comportamiento en el mercado inmobiliario local? Pues, es difícil negar su existencia, cuando el propio representante de un banco reconoce que “3 de cada 10 hipotecas, son para adquirir una segunda vivienda…y probablemente, esté pasando lo mismo en otros bancos”7 y, paralelamente, ser testigos de los esfuerzos que la SBS, está realizando para frenar la aparición de este tipo de conductas, al imponer mayores cuotas iniciales para la adquisición de una segunda vivienda, desincentivar las hipotecas a más de 20 años y parametrizando el significado de lo que significa “primera vivienda”. A lo anterior, hay que agregar la exigencia de mayores factores de ponderación en el cálculo de los activos ponderados por riesgo para este tipo de créditos.

En resumen, ¿existe o no una burbuja inmobiliaria a nivel local? Con los datos presentados en este artículo, le pido estimado lector, que saque sus propias conclusiones. Por favor, por razones obvias, no trate de encontrar la respuesta preguntando a banqueros y constructores; sólo tenga en cuenta, que si se parece, camina y maúlla como un gato, entonces…

Notas:

1)Banco
de España – Boletín económico – junio 2006.

2)BCRP
- Notas de Estudios del BCRP N° 29 – 22.05.2013.

3)BCRP
- Notas de Estudios del BCRP N° 71 – 29.12.2011.

4)Para un préstamo de S/.280 000 a 10 años, la cuota
mensual al 9% es de S/3 494 mientras la correspondiente a una tasa de 8% es S/.3
356.

5)Aunque existen señales
ominosas. Según la Central de Riesgo Sentinel, al mes de julio, 26% de los
deudores hipotecarios registran atrasos en el pago de otras obligaciones
(servicios, arbitrios). Diario Gestión 22.07.13

6)Definido
como deuda promedio/ingreso promedio.

7)Diario
Gestión 14.05.2013

Aviso parroquial:

Este texto aparecerá en una versión editada en la revista Capitales en el número del mes de setiembre.

COMENTARIOS

  • 1
  • 23.09.2013
  • 06:57:23 hs
AC

Interesante análisis. Habría que preguntar entonces, de que depende de que bajen los precios de los imnuebles en el Perú? Cuántos años más seguirá la racha alcista? Qué situaciones provocarían que reviente la evidente burbuja inmobiliaria que vivimos??? Si el valor de las propiedades cae, se incrementará la tasa de interés de los bancos? Será más difícil obtener un crédito hipotecario??

  • 2
  • 24.09.2013
  • 11:23:51 hs
Alfredo

Interesante artículo, quizá al lector también le interese complementar lo anterior con una artículo sobre el mismo tema en:

http://www.doctorfinanzas.com/index.php/economia/83-existen-indicios-de-una-burbuja-inmobiliaria-en-el-peru-parte-ii

  • 3
  • 24.09.2013
  • 11:54:56 hs
Nombre

“Por favor, por razones obvias, no trate de encontrar la respuesta preguntando a banqueros y constructores…”, sucede que ya saltó, en los comentarios, uno de ellos, respondiendo sin que nadie le pregunte.

Aplaudo esta publicación, la Academia debe continuar aportando a esclarecer este tema monopolizado por “especialistas” que sesgan sus opiniones y comentarios de acuerdo a la conveniencia de sus jefes, de sus capitales o de ambos. La ciencia siempre es la mejor forma para entender el funcionamiento de las cosas, y la linterna que ha de alumbrar el camino que deberíamos recorrer.

  • 4
  • 24.09.2013
  • 08:24:52 hs
Cesar

Para mantener la consistencia del analisis, sugeriría utilizar el periodo sugerido en el primer gráfico del articulo, es decir desde el año 1998. Asimismo, considerar PBI y algún indicador de riqueza, dado que la compra de segunda vivienda bajo las circunstancias escritas, puede considerarse como inversión, especulativa como muchas otras categorías por cierto.

  • 5
  • 23.09.2013
  • 03:40:24 hs
Jorge Landa

¿Usted recomendaría vender su terreno hoy a alguien que lo tenga en uno de los distritos mencionados o que espere?

  • 6
  • 23.09.2013
  • 05:21:40 hs
Martin

Desde la crisis Americana los metals principal ingreso de divisas para el peru, los precios de los imnuebles se dispararon sin fundamento economico, alientados por la EXPECULACION, haoy en dia los metals estan en caida libre Sin embargo se sigue manteniendo los precios de las casas. esto va a terminar con una caida abrupta y los precios caeran mas del 50% como paso en los EEUU, españa, y Europa. las consecuencias las van a sufrir aquellas personas que dependen solo de su trabajo y la CRISIS sera por un gran period de tiempo. POR QUE? simple los ingresos por la mineria se estan REDUCIENDO y si los precios caen mas MUCHAS empresas CERRARAN por question de costo…por lo tanto SALIR antes que la bomba estalle y TODOS quieran salir.

  • 7
  • 24.09.2013
  • 09:56:00 hs
Leonardo

Paul,
Comparar el incremento promedio del m2 con los salarios no es precisamente la mejor forma de visualizar un indicador. El salario promedio puede quedar estable pero es la nueva PEA empleada, que accede a créditos hipotecarios, la que generaría una mayor demanda, ergo, mayor valor por m2. Sectoricemos el análisis y llegaremos a conclusiones más acertadas.
Saludos
Leo

  • 8
  • 23.09.2013
  • 10:05:55 hs
jorge Pekerman

Si bien todo da a entender q podria generarse una burbuja, creo que ese camino es mas dificil por aqui. ¿porque?. Simplemente tenemos una economia muy informal, y los bancos estan prestando a los q pueden demostrar q pueden pagar, por eso el nivel de ventas ya no es como antes, porque los demandantes q si tienen para pagar son pocos. El resto no puede ni podra comprar viviendas en el futuro. Crealo amigo, y es mas aqui la SBS ha exigido q para segunda vivienda la cuota inicial sea de 20%. La unica forma de burbuja se daria si los bancos dan a mas plazos 25 0 30 años (en gran proporcion) como se dio en España y donde te financiaban hasta 110%. Aqui la banca aunque ha dado favores es mas estricta.
Al final queridos parroquianos la construccion se mantendra en un crecimiento mas moderado en los proximos años pero para el lado empresarial (oficinas, malls,), porque hipotecas para los trabajadores no seran aceptados en los bancos por no llegar a ese 1/3 de sueldo para pagar su cuota mensual…AMEN.

  • 9
  • 23.09.2013
  • 10:52:47 hs
Pedro Polo

Excelente artículo estimado profesor. Gracias una vez más por pintarnos la cancha.

  • 10
  • 23.09.2013
  • 11:45:26 hs
carlos matta

Hace rato que se ve q es pura especulación y avaricia. muchas familias están endeudadas hasta el cuello. Pronto habrá remates de los bancos. una lástima.

  • 11
  • 24.09.2013
  • 01:27:04 hs
Iván Arroyo

Si bien los datos que muestra indican que estamos en una burbuja, se requiere validar si está siendo acompañada simétricamente también con otras variables, lo señala Cesar, como el “PBI y algún indicador de riqueza”, asimismo sugiero, la tasa de desempleo, el ingreso familiar en vez del salario promedio, el proceso de urbanización y consolidación urbana de los migrantes y el impacto de la economía informal.

  • 12
  • 24.09.2013
  • 03:52:26 hs
ISABEL

Entonces cuanto tendremos que esperar uno que recien desea comprar , adquirir un inmueble ?

  • 13
  • 27.09.2013
  • 08:55:57 hs
Galo Nunez

Su articulo es muy ilustrativo, pero siembra las dudas si existe un peligro de un boom inmobiliario o no, yo personalmente lo vivi en USA en el 2008, y al final resulto que fue todo un mecanismo fraudulento de los mayores actores financieros de ese pais, en el caso de Peru me parece que dependeria de la caida brusca del la productividad, por ende el empleo, lo que provocaria que reviente la temida burbuja.

  • 14
  • 30.09.2013
  • 05:02:32 hs
jonaso

La burbuja esta formada o se desinfla o revienta , lo preocupante es la reaccion del gobierno del Peru no hace sino , confirmar uno de los mas grandes temores q tenemos q es la sombra de la corrupcion al mas alto nivel al igual q en españa , lo cual no deja a ese pais mejorar sus indicadores mas de 5 años pateando la economia muerta desde 2008 , y quizas nunca la deje sanear , lo q significa , la oligarquia , y hasta la anarquia en nuestro querido Peru , lo que es Mi persona ha oido de todos los amigos empresarios y profesionales , es un grito de cuidado al nadie sabe para quien trabaja , lo cual esta siendo representada en la falta de confianza ya mismo . el ministro de economia recibe palmaditas de los sectores dominantes , que ignorancia ¡¡¡

  • 15
  • 09.10.2013
  • 01:16:32 hs
Fernando

Por su puesto que hay burbuja inmobiliaria, y los gráficos aquí expuestos lo demuestran categóricamente, los bienes (viviendas) tienen un valor pero cuando ese valor esta sobredimensionado y hay bancos dispuestos a prestarte a 20, 25 , 30 años , cuando estamos en una economía tan expuesta, al ser el Perú un país exportador de materia prima (metales) , basta una crisis externa que afecte fuerte a los precios de nuestros metales para que la tan temida burbuja estalle. Cuidado!, en China hay miles de departamentos vacíos, ciudades fantasma que se han construido y que no se venden, cuando en China estalle la burbuja a Perú inevitablemente le va a afectar y recién ahí los precios se van a sincerar, bajará el valor comercial del metro cuadrado, pero la gente estará amarrada a hipotecas sobrevaloradas. Lo ideal sería pre-pagar las hipotecas lo más pronto posible. Y no especular, a esto no le queda mucho tiempo.

  • 16
  • 15.10.2013
  • 08:04:32 hs
Jose Carlos

recien hoy podemos notar la verdadera cara de la burbuja q vivimos , es importadaaaa señores de paises q tienen antecedentes como españa donde ya destruyeron el sector especulando hasta reventarlo y quieren hacer lo mismo aca , en contubernio con las inmobiliarias locales , no es secreto q ia mucho extranjero ha venido a especular con los precio por mt2 desde el 2008 , son estos mismo españoles q usaron los dineros de la especulacion de la crisis española los que construyeron las ciudades fantasmas en china q todos vemos en los repostajes , al gobierno no le interesa el poder politico esta subyugado al economico , gracias al ministro castilla , la verdad q esta crisis recien nos esta reventando en la cara , ya voy encontrando muchas propiedades q tiene arruga con el banco y este quiere rematarlo a como delugar bajando el precio x m2 , lo real es q la vivienda regrese a entre 500 y 700 dolares mt2 dependiendo de la zona pero para eso .. muuuchos van a chillar primero … jajajaja

  • 17
  • 06.11.2013
  • 03:20:58 hs
FERNANDO1

Mesura ante todo, los que están con deudas inmobiliarias salgan pronto de ella, los que no esperen y por lo pronto alquilen, la inmobiliarias se sinceren en sus precios de las propiedades, el Ejecutivo fomente e invierta en el uso de las áreas cercanas al norte centro y Sur de Lima donde tiene la oportunidad de crear una ciudad saludable de crecimiento horizontal , donde los bancos pueden participar mas aun, y no tugurizada de crecimiento vertical como es ahora.
Muy buen articulo de una realidad nacional que afecta a muchos peruanos.

  • 18
  • 05.12.2013
  • 12:21:21 hs
pedro

La burbuja es de precios, como dicen en Brasil, es provocada por mera especulación con los precios de los inmuebles, especialmente el terreno o suelo, y como todo lo que sube baja, es cuestión de tiempo para ver el estallido de nuestra burbuja, no solo en Perú, sino en los demás países latinoamericanos: Chile, Argentina, Brasil, Ecuador, etc.

  • 19
  • 03.01.2014
  • 12:32:22 hs
Elvis

Si camina y maulla como un gato, entonces, ¿por qué no se atreve a decir que es un gato?

  • 20
  • 28.01.2014
  • 10:36:20 hs
fernando

todos lanzan indirectas de que estamos realmente en una burbuja inmobiliaria, pero porque nadie se atreve a decirlo ¿ a quien temen?. analicen los datos economicos estamos ya en crisis, alguien que gana 3000 soles podra comprara en surco o miraflores?, que paso en el peru para que en menos de 10 años los precios suban hasta en 1000% su valor.
vivo en cusco ahora los departamento estan al rededor de 200,000 dolares es que hay extranjeros con mucho dinero? o milagrosamente hemos encontrado tesoros para comprar estos departamentos o sera que los bancos se prestan para darte creditos en 20 o 30 años y poder pagarlo a costa de tu calidad de vida, tengo paciencia por lo que he decidido ahorrar en dolares y evaluar por lo menos en primer semestre de este año.

  • 21
  • 14.01.2014
  • 07:00:13 hs
Andres

Excelente análisis de la situación actual inmobiliaria.

  • 22
  • 18.02.2014
  • 11:10:36 hs
JOHN

EN MI HUMILDE OPINION, PUEDO DECIR DE QUE SI EH VISTO COMO EL VALOR DE LOS INMUEBLES SE HA SUPER ELEVADO PERO LO QUE SUBE BAJA SINO MIREN LA VENTA DE CARROS NUEVOS AHORA ESTAN YA BAJANDO DE PRECIOS PORQUE VIERON QUE YA POCOS COMPRAN CARROS TAN CAROS, HAY TRABAJO QUIZAS MAS QUE ANTES PERO LA PAGA NO ES TAN BUENA COMO PARA REALIZAR DICHOS PAGOS, UNO VA AL BANCO A QUERER SACAR UN PRESTAMO Y 1/3 TIENE EL SUELDO DISPONIBLE PARA PAGAR AL BANCO MENSUALEMENTE? LA GRAN MAYORIA NO LO TIENE PERO POR LO BAJO TE QUIEREN AYUDAR Y NOSE COMO T LO SACAN PERO LO HACEN PUES ASI ES COMO DESPUES LOS PROPIETARIOS DE DICHAS DEUDAS LLEGAN AL COLAPSO Y SON EMBARGADOS O ANTES TIENEN QUE REMATAR A LA MITAD DE PRECIO. HOY POR HOY NO ES CONVENIENTE ADQUIRIR PERO ME GUSTARIA SABER Y CUANDO SERA EL MOMENTO DE COMPRAR PORQUE YO QUIERO DONDE VIVIR PERO NO A PRECIOS EXHORBITANTES SINO A PRECIOS JUSTOS. SALUDOS

  • 23
  • 18.02.2014
  • 11:36:14 hs
fiodor

es el cartel bancario q se mueve x todo el mundo, especulando y exprimiendo naciones hasta dejarlas al borde del colapso, paso en las principales economías. porque el Perú tendría q ser inmune?

  • 24
  • 19.02.2014
  • 03:20:01 hs
José Carlos Vera La Torre

El salario promedio para los últimos 8 trimestres estimado a partir de los aportes y número de cotizantes al sistema privado de pensiones no es un indicador real, pues sólo 25 % de la fuerz laboral está en 5ta categoria.
Se debería utilizar el ingreo promedio, que incluye a asalariados, independientes, consultores, médicos, etc (4ta categoría). El dato lo obtines de l encuesta de ingresos y gastos. Ese dato puede mostrarte que el ingreso promedio ha subido más rápido que el salario promedio y por tanto puede ser un driver de la demanda. Y por tanto, burbuja quizás no haya.

  • 25
  • 24.04.2014
  • 02:04:29 hs
Cristina

Seria interesante que se actualize este analisis, para que considere el impacto de la subida del dolar, la desaceleracion de China y la recesion que algunos economistas auguran para este anio. La burbuja inmobiliaria esta cada vez mas cerca?

  • 26
  • 26.03.2015
  • 11:00:36 hs
Carlos

Ojala que sea pronto para comprar un inmueble a un precio de mercado y no inflado como esta ahora.

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