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La crisis financiera, al menos en sus inicios, estuvo asociada con la expresión subprime, pero, ¿qué significa? En primer lugar no tiene una traducción precisa al castellano, aunque puede aproximarse con préstamos de alto riesgo otorgados por el sistema financiero. En segundo lugar, ¿quién o qué es subprime? Puede ser el deudor, la entidad financiera especializada en ese tipo de préstamos o el préstamo en sí mismo. En tercer lugar, es posible definirlo por oposición a prime, traducido este último como de primera calidad.
En consecuencia, no existe un consenso respecto de la definición precisa de subprime. Ello obliga a precisar los requerimientos que debe tener un crédito para ser calificado como de alto riesgo; es decir, la especificación de los límites que determinan cuándo un préstamo no es riesgoso y cuando sí lo es.
A pesar de la ausencia de un consenso, la tendencia es a definirlo a partir de las características crediticias del deudor. En general, un crédito hipotecario de alto riesgo es otorgado a un deudor de ingresos medios y bajos con un pobre historial crediticio. En otras palabras un cliente riesgoso y con una alta probabilidad de problemas de repago. Sin embargo la línea divisoria entre alto y bajo riesgo obliga a una definición operativa.
Las características del deudor y los incumplimientos de pagos en créditos anteriores son analizados por un modelo crediticio desarrollado por Fair Isaac Corporation y es usado para determinar la calidad del deudor. El score crediticio, conocido como FICO, fluctúa entre 350 y 800. Los clientes subprime son aquellos con un FICO menor que 620, quienes representan un riesgo crediticio inaceptable para los prestamistas en el mercado hipotecario prime. En la medida que la expresión subprime también puede aludir al préstamo, un crédito hipotecario subprime presenta una tasa de interés mayor que uno prime, para compensar el mayor riesgo asumido.
El crecimiento del segmento hipotecario subprime aconteció desde 1995. De ahí en adelante coinciden en términos de tendencias al menos tres indicadores: en primer lugar, el aumento del porcentaje de préstamos subprime con relación al total de créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero de 5% en 1994 a 7.9% en 2003 y a 20% en 2005, es decir, los préstamos hipotecarios al segmento de alto riesgo llegaron a representar la quinta parte del total y crecieron a un ritmo de 26% anual. En segundo lugar, el porcentaje de propietarios de nuevas viviendas (del inglés, homeownership) aumentó de 64% a 69% en el mismo período, lo que significó un incremento de doce millones de nuevos propietarios. En tercer lugar, la duplicación del precio de las viviendas, en medio de una burbuja hipotecaria, cuya fase de aceleración ocurrió entre 2002 y el segundo trimestre de 2006.
El colapso de la burbuja hipotecaria fue el detonante de la crisis. Hacia el tercer trimestre de 2006 los precios de las viviendas alcanzaron sus niveles máximos y luego comenzaron a disminuir. Ello originó el aumento de los atrasos de pagos y embargos en el segmento subprime. En otras palabras, la disminución del precio de las viviendas ocasionó que los clientes subprime no pudieran enfrentar las deudas hipotecarias. El resultado fue el incumplimiento de pagos y el embargo de las viviendas por parte de las entidades financieras.
Diversos estudios concluyen que dos factores determinaron los problemas de repago: en primer lugar, la disminución del precio de las viviendas, hecho asociado al estallido de la burbuja inmobiliaria. Si el precio de las viviendas alcanza nivel por debajo del saldo pendiente del hipotecario, lo óptimo es no pagar. Un ejemplo lo aclara. Supongamos que un individuo compró una vivienda en US$ 400,000 dólares con una cuota inicial de 5%, es decir, US$ 20,000 dólares. Dos años después, la reducción el precio de las viviendas ocasionó que el valor de la vivienda sea de US$ 280,000 dólares. Una reducción de 30%. El propietario enfrenta un dilema: debe US$ 380,000 por una vivienda cuyo valor es de US$ 280,000. La decisión racional es abandonar la casa, pues de lo contrario deberá pagar US$ 100,000 dólares más. En segundo lugar, las características propias del deudor y el diseño de los préstamos, dependiente de la evolución del precio de las viviendas.
Desde el punto de vista de la entidad financiera, el embargo del inmueble no era deseable por dos razones: en primer lugar, asumía un activo con un precio en disminución y por lo tanto sería vendido a un precio menor que el préstamo otorgado; en segundo lugar, el proceso de venta de un inmueble embargado generaba una serie de costos legales y de mantenimiento del inmueble. En consecuencia, fueron afectadas aquellas instituciones financieras que habían prestado al segmento mencionado o que habían comprado títulos que contenían hipotecas de alto riesgo.
Resulta interesante hacer una analogía con otro país; en España, epicentro actual de la crisis europea, los problemas se iniciaron con el colapso de la burbuja inmobiliaria. La recesión y las altas tasas de desempleo ocurrieron después del colapso y no antes. La inyección de liquidez para los préstamos provino de bancos alemanes. España tenía superávit fiscales y bajos niveles de deuda pública como proporción del PBI.
El elemento clave está en los préstamos otorgados a clientes riesgosos. Otorgar préstamos a clientes con bajas probabilidades de pago es un riesgo no solo para ellos, sino para toda la economía, como lo demuestran los casos de Estados Unidos, España e Irlanda. Por lo general las burbujas, como ha sido visto en post anteriores, ocurren en contextos de booms de crecimiento económico, que en apariencia disminuyen el riesgo para todos. Los buenos tiempos crean un optimismo desmesurado pues se piensa que siempre va a ser así; la historia demuestra lo contrario, pues al avance de cualquier economía es cíclico.
COMENTARIOS
Muy didáctica su explicación sobre el tema de las crisis financiera con respecto a los créditos hipotecarios, trabajo en un centro hipotecario de una entidad financiera y veo que si bien es cierto los últimos 5 años se ha incrementado la compra de viviendas en todos los sectores y niveles de la población, que tanto se puede presentar tesis de una burbuja inmobiliaria en unos años, aún cuando dice usted que este se produce en contextos de booms de crecimiento económico como está atravesando nuestro País y el porcentaje de penetración de los créditos hipotecarios en el país es solo el 3% del PBI comparado con otros países que tienen porcentajes mas altos ???.
Estimada Sandra
Con el respeto que te mereces es muy perjuicioso decir ” Es exactamente lo que estamos viviendo en el Peru, las Cajas Municipales estan prestando dinero a personas riesgozas que son rechazadas por los grandes Bancos. Sin embargo, este segmento no es importante para desestabilizar el sistema financiero y la mayoria de inmuebles se compran al contado.as muy equivocada es muy facil analizar desde un escritorio, pero baja al campo para que te des cuenta que las CMAC prestan a gente que antetiormente no era sujeto de credito por que estaba en el sistema informal, ahora si y son la que demuestran que tienen un nivel de pago menos al promedio C, D, y hasta E que son los que ahora realmente mueven la economia, las MyPes, hasta cuando vamos a analizar de manera obtusa pensando que los niveles mas altos son los que mueven la economia, informate mejor y no hagas es ridiculo economista de escritorio
Temo decirte que est
Todo los analisis y comentarios hechos tienen sus angulos verdaderos pero ninguno indica que los principales creadores de las crisis fueron los funcionarios de cuello y corbata de los bancos en colusion con las calificadoras de riesgo que calificaban con AAA a los pomposos nombres inventados por los bancos y financieras para vender en el exterior paquetes de inversion excelentemente calificados pero que contenian basura en su interior. Eso se llama “estafa” y no tiene nada que ver con ciclos economicos eso fue un robo lo que hicieron y despues como esta estafa era tan complicada porque asi la disenaron los funcionarios, todavia recibian “bonos” y las entidades en las que trabajaban recibian capital fresco del gobierno sin intereses para evitar que vayan a la quiebra. Por supuesto que el gobierno fallo en supervisar a estas entidades y sus funcionarios. No vayamos a cometer el mismo error en el Peru, ya que el principio de esta crisis se origino en la desregulacion de los controles del gobierno a las entidades financieras estadounidenses. Por ejemplo, en mi caso pesonal, veo desde siempre una colusion entre las AFPs y la SBS ya que todos los reclamos que efectuan los afiliados siempre se resuelven a favor de las AFPs las que incluso siempre escriben en sus cartas “si usted esta en desacuerdo con nuestra decision puede acudir a la SBS”. Porque? Las AFPs saben que no va a pasar nada y despues hablan de incrementar el numero de afiliados. La gente no es tonta, si el negocio de afiliarse a una AFP fuera tan bueno para los independientes hace rato que se hubieran afiliado. Porque no hacen una seria encuesta dentro de los actuales afiliados para sacar conclusiones y despues hacer los cambios necesarios. Ahora se estan manejando los probables cambios en la legislacion de las AFPs bajo la mesa pero se dice que es para proteger a los afiliados. No creo que eso sea cierto. Porque los congresistas y el ejecutivo no van informando a la poblacion peruana que se esta discutiendo y abren un canal para la discusion y aportes de la poblacion?
Asi como se a visto que las crisis financieras van ocurriendo digamos en forma “invisible”en economias de auge y prosperidad economica asi como la nuestra, bajo este contexto actual de crecimiento en el Peru, mi pregunta es profesor, Tarde o temprano nos veremos afectados por una crisis economica ya sea burbuja finaciera o inflacion o recesion u otro fenomeno economico y que tanto nos afecte considerando que tenemos unas RIN por arriba de los 53 mil millones de dolares?
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Son varias deficiencias que se presentaro en EEUU, la primera esta en una pesima calificacion del credito a sus clientes, lo segundo en dejar la tasa de interes libre, el tercer punto que la oferta de inmuebles no se ajustaba a la demanda y el cuarto elemento esta en suponer que el impacto del problema no traeria grandes consecuencias. En el caso peruano los deudores de creditos hipotecarios deben negociar tasas de interes fijas y la SBS pedir que el 20% sea la cuota inicial, por que tal como anuncio el BCR entre la cuota de la hipoteca y la tarjeta de credito las familias comprometen el 40% de su ingreso neto mensual. Los invito a revisar mis articulos y aportes en temas financieros en http://www.jocampo.es.tl
thanks for share!
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Aclaracion a la primera observacion de “el economista”. Los intereses de los denominados “sub-prime” son y fueron mas elevados que los intereses “prime”, en razon a su naturaleza de ser mas riesgosos. Una ilustrativa grafica de la secuencia de la crisis se puede encontrar en un reporte de la escuela Wharton de la U, de Pennsylvania.
http://knowledge.wharton.upenn.edu/special_sections/subprime/timeline.cfm.
Sugiero ver el glosario.
Este artículo puede ser complementado con el blog de Leopoldo Abadía quién de forma entretenida explica lo sucedido teniendo como referencia la explosión de la Burbuja del Internet (punto .com), adjunto el link:
http://leopoldoabadia.blogspot.com/search/label/%2B%201%20La%20Crisis%20NINJA
Cierto, el prestamo “sub-prime” se refiere al riesgo de prestar a personas con bajo puntaje crediticio y sin ingresos demostrados, en contraste al prestamo “prime” otorgado al cliente con un ingreso comprobado y un credito establecido de buen puntaje. Sin embargo, insisto en que se otorgaron intereses de promocion muy por debajo de la tasa real de un prestamo de intereses fijo o variable. (6% y 4.5% en ese momento) . Se ofrecieron intereses que empezaban en menos de 2% y sin ninguna cuota inicial para que pudieran calificar al prestamo. Intereses que se ajustarian cada 6 meses o un año.
La receta ideal para el desastre y una verdadera bomba de tiempo…….
Es increible pero citero, si xD. A final de curso hice una demostracion en clase de esto, mitm, etc, jugando con sniffers, y el mismo profesor se sorprendif3 y dijo algo parecido a lo que tfa has dicho Juan Antonio. Nose como una red social de tal nivel puede permitir estas cosas . Eso si, estre9s laboral no tendre1n: Disfrutar de las ventajas de nuestra oficina: Una sala de juegos donde relajarse, un frigoredfico repleto de comida y una me1quina de cafe9 que nunca se estropea. Je1un saludo!
El analisis efectuado se refiere sobre una situacion ya definida es decir, analisis de la post crisis y cuales fueron las causas que la originaron, lo cual me parece a destiempo. Pienso que todo estudio ecomomico debe realizarse sobre situaciones futuras y prever la crisis y no situaciones que ya se presentaron. Como caso y afin de evitar una crisis por efecto del bom inmobiliario en el Peru, se debe plantear alternativas ante el descontrol e incremento de precios de los inmuebles en ultimos años, esto podria llevar en un futuro no lejano a una crisis como ya lo vivido en EE.UU.
Una importante aclaracion: El interes hipotecario “sub-prime” se refiere a intereses de promocion, muy por debajo del “prime rate” que es la tasa preferencial de los Bancos a sus mejores clientes.
El problema fue que si se aplicaban las tasas normales hipotecarias todos esos clientes riesgozos nunca calificaban para comprar una vivienda. Dichas tasas “sub-prime” fueron las responsables del aumento de los precios de las viviendas, ya que hizo que mucha gente que antes no calificaba podia comprar una casa ahora. La trampa era que ese tipo de interes se ajustaba semestral o anualmente, pero el argumento de los agentes inmobiliarios era que eso no era problema porque las casas seguirian subiendo de valor y se podian re-financiar (obterniendo efectivo sobre el mayor valor) o en ultimo caso venderse a un mayor precio. O sea, no habia forma de perder.
Muchos derivados financieros basados en dichas hipotecas se vendieron en todo el mundo y al ajustarse los intereses de esos prestamos “sub-prime” mucha gente dejo de pagar, eso ocasiono el fin del boom hnmobiliario y el desfinanciamiento de los principales bancos del mundo que habian comprado los derivados, alli empezo la crisis financiera mundial.
La leccion es: que debe existir un riguroso control gubernamental de los productos que ofrecen los Bancos y que estos en su ambicion de ganar dinero no pongan en riesgo todo el sistema financiero.
Que interesante articulo Profesor Parodi y que buen aporte de el Economista para clarificar los fenomenos de la crisis inmobiliaria y financiera.
Usted tiene toda la razon cuando escribe que: ” Por lo general las burbujas ocurren en contextos de booms de crecimiento económico, que en apariencia disminuyen el riesgo para todos. Los buenos tiempos crean un optimismo desmesurado pues se piensa que siempre va a ser así; la historia demuestra lo contrario, pues al avance de cualquier economía es cíclico.”
Es exactamente lo que estamos viviendo en el Peru, las Cajas Municipales estan prestando dinero a personas riesgozas que son rechazadas por los grandes Bancos. Sin embargo, este segmento no es importante para desestabilizar el sistema financiero y la mayoria de inmuebles se compran al contado.
Por otro lado el crecimiento economico del Pais, a pesar de todo el optimismo, se esta desacelerando de 10 a 5 %, las exportaciones han disminuido 48% con respecto al año anterior y los precios de los minerales, especialmente el cobre, siguen cayendo fuertemente.(10% en un mes).
Europa anuncia medidas de represalia para el Mercosur por la expropiacion de Repsol en Argentina.
China esta comprando menos materias primas por efectos de la crisis Europea
y moderando su propio crecimiento. Finalmente , ya se siente desconfianza de invertir en Peru por los conflictos sociales y el avance del terrorismo.
Sin embargo, el boom inmobiliario en el Peru tiene mucho futuro por la demanda insatisfecha de viviendas, el mayor poder adquisitivo de la poblacion y la evidente falta de terrenos en ciertos Distritos preferidos para vivir. Sin contar, con muchas compras dirigidas a miles de Peruanos que regresan del exterior y compradores pudientes que compran para inversion.
Parece que a pesar de todas estas circunstancias es justo pensar que el boom inmobiliario tiene para rato en el Pais.
Que interesante articulo Profesor Parodi y que buen aporte de el Economista para clarificar los fenomenos de la crisis inmobiliaria y financiera.
Usted tiene toda la razon cuando escribe que: ” Por lo general las burbujas ocurren en contextos de booms de crecimiento económico, que en apariencia disminuyen el riesgo para todos. Los buenos tiempos crean un optimismo desmesurado pues se piensa que siempre va a ser así; la historia demuestra lo contrario, pues al avance de cualquier economía es cíclico.”
Es exactamente lo que estamos viviendo en el Peru, las Cajas Municipales estan prestando dinero a personas riesgozas que son rechazadas por los grandes Bancos. Sin embargo, este segmento no es importante para desestabilizar el sistema financiero y la mayoria de inmuebles se compran al contado.
Por otro lado el crecimiento economico del Pais, a pesar de todo el optimismo, se esta desacelerando de 10 a 5 %, las exportaciones han disminuido 48% con respecto al año anterior y los precios de los minerales, especialmente el cobre, siguen cayendo fuertemente.(10% en un mes).
Europa anuncia medidas de represalia para el Mercosur por la expropiacion de Repsol en Argentina.
China esta comprando menos materias primas por efectos de la crisis Europea
y moderando su propio crecimiento. Finalmente , ya se siente desconfianza de invertir en Peru por los conflictos sociales y el avance del terrorismo.
Sin embargo, el boom inmobiliario en el Peru tiene mucho futuro por la demanda insatisfecha de viviendas, el mayor poder adquisitivo de la poblacion y la evidente falta de terrenos en ciertos Distritos preferidos para vivir. Sin contar, con muchas compras dirigidas a miles de Peruanos que regresan del exterior y compradores pudientes que compran para inversion.
Parece que a pesar de todas estas circunstancias es justo pensar que el boom inmobiliario tiene para rato en el Pais.
Desde ya todo mi agradecimiento pues tu blog me está ayudado muchísmo a comprender y enlazar el tema de las crisis financieras a lo largo del tiempo. El lenguaje y la forma como lo explicas ayuda a entenderlo de una manera mas simple, asimismo tus comentarios y opiniones son acertados y con mucho criterio.
Solo quería hacer una acotación sucede que no encuentro publicado tu artículo de la crisis financiera de EEUU (primera parte). Entiendo que se debió publicar el 06.04. Por favor me podrías ayudar. Muchas gracias.
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