Agenda Legal

Estudio Echecopar

¿Pueden clausurar mi establecimiento por no tener licencia de edificación? ¿Cuándo es exigible una licencia de edificación?

Elaborado por: Laura Francia, asociada principal del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie International.

La reciente ley N.° 31914, la cual regula los supuestos de clausura de establecimientos, ha establecido una lista taxativa con la que las Municipalidades no podrán aprobar supuestos adicionales.

Si bien la normativa busca proteger los intereses de la comunidad, la seguridad pública y el desarrollo económico, no contempla como causal de clausura el no tener licencia de edificación (obra nueva, remodelación, ampliación, demolición, entre otros), salvo sea calificada como un riesgo o peligro inminente.

Es imperativo que la operación de determinadas actividades en establecimientos que califican como edificaciones requiera sin duda de la obtención de licencias municipales que permiten a las municipalidades ordenar las actividades de los agentes económicos que pudieran implicar afectación para el interés público. Esta verificación o comprobación de que la actividad del privado no perjudica las normas de construcción y de zonificación se da a través del otorgamiento de títulos habilitantes que hoy tienen una regulación uniforme: La Ley N.° 29090, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado mediante Decreto Supremo N.° 006-2017-VIVIENDA. A esta ley se suman los diversos pronunciamientos en materia de eliminación de barreras burocráticas, a través de los cuales el INDECOPI ha orientado a las municipalidades con respecto al alcance de estas leyes y sus reglamentos, incluyendo el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). Asimismo, las opiniones vinculantes que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento emite con relación a la correcta interpretación de las reglas en materia de habilitación urbana y edificación.

En buena cuenta, no corresponde exigir licencia de edificación cuando se trate de instalaciones o infraestructuras que no califiquen como edificaciones (e.g. centrales termoeléctricas, rellenos sanitarios) y/o cuando se trate de zonas rurales o agrícolas, precisamente porque no hay parámetros urbanísticos ni edificatorios si la zona no posee vocación de convertirse en urbana. Corresponderá en estos casos, los permisos sectoriales que fueran aplicables, pero no la licencia regulada en la ley N° 29090 que resulta obligatoria en áreas urbanas.

Adicionalmente, cabe señalar que la propia ley N.° 29090 establece algunas excepciones para la obligatoriedad de la licencia de edificación, dentro de las cuales se encuentran los trabajos de acondicionamiento o de refacción, siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, respecto de los cuales bastará con declararlos en el autovalúo del año siguiente a la ejecución de los mismos.

Es importante precisar que la remodelación sí requiere la obtención de esta licencia, desde que el RNE la define como aquella obra que se ejecuta para modificar total o de forma parcial la tipología y el estilo arquitectónico original de un edificio preexistente, que comprende la distribución de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, sin modificar el área techada, como por ejemplo se muestra en el gráfico adjunto. Es esencial tener en cuenta esta exigibilidad puesto que realizar obra sin licencia cuando corresponda es una infracción administrativa; puede ocasionar no solo la demora de la renovación de los Certificados de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones (ante la diferencia entre los planos y la realidad) sino también eventuales demoliciones.

Finalmente, cabe señalar que la ley N.° 31914 no ha recogido supuestos de suspensión de obras (que en estricto fue una modificación de la LMLF). Estas causales se encuentran en la ley N.° 29090, que precisa que la vigencia de estas licencias solo puede ser interrumpida por las municipalidades, en los siguientes casos: incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de edificación con las que fue otorgada la licencia, riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o de la municipalidad correspondiente.

Por tanto, resulta una clara barrera burocrática las suspensiones de licencias que por ejemplo venimos viendo en los últimos meses por el solo hecho de que la licencia haya sido aprobada por un revisor urbano y que la municipalidad considere que contiene un vicio de nulidad. En todo caso, el procedimiento para declarar la nulidad de estas licencias requiere primero contar con una opinión favorable del Ministerio de Vivienda en ese sentido. Es importante equilibrar estos factores para tomar una decisión que sea beneficiosa para la sociedad en su conjunto.

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