Hoy sí atiendo provincias

Félix Villanueva - Aurum Consultoría y Mercado

Bluff Inmobiliario

En mis visitas a algunas ciudades del interior distintas a las Big Four (Arequipa, Chiclayo, Trujillo y Piura), encuentro precios de terrenos, casas y sobre todo de departamentos bastantes elevados para el producto que entregan.
 
La mayoría de la oferta es de lotes de terrenos es simplemente demarcado o departamentos “cuadrados” sin ningún servicio o valor agregado, por lo que calificarlo como “Bluff” se ajusta con precisión, sobre todo porque tienen precios altos equivalentes a las Quintas, Urbanizaciones tipo club o los departamentos con servicios agregados que desarrollan las grandes inmobiliarias o constructoras en Lima o en alguna de las “Big Four”.
 
La escalada de precios en el sector inmobiliario ocasiona que cada semana un especialista del sector hable de una burbuja inmobiliaria y califique de anormal el incremento de precios en base a falta de terrenos habilitables para vivienda, especulación, componenda, recalificación de usos, exceso de créditos, lavado de activos y un largo etcétera de situaciones.
 
Esto se replica en muchas conversaciones entre amigos, colegas, familiares, creando efectos diversos desde personas que salen a buscar inmediatamente vivienda por que asumen que subirán más y no será posible acceder a la casa propia soñada hasta los que deciden esperar el momento en que los precios bajen o cuando explote la burbuja y también pasando por los que deciden ser inversionistas e incursionar en el sector viendo una oportunidad.
 
Estas ciudades que tienen poblaciones entre 150,000 y 450,000 donde siguiendo la clasificación de niveles socioeconómicos de APEIM podemos encontrar una importante cantidad del personal del segmento B que, tiene los recursos para adquirir vivienda, sin embargo por la falta de oferta de productos inmobiliarios con valor agregado deben conformarse con una oferta muy básica.
 
Algunas de estas ciudades son las que en algún artículo anterior llame ciudades mineras, ya que son ciudades donde residen trabajadores de alguna mina cercana, con capacidad económica para acceder a productos que presenten un cambio importante en su estilo de vida y hogar
 
Como es usual en provincias siempre se presente falta de oferta. Ojalá podamos ver prontamente urbanizaciones acorde a los nuevos requerimientos de los consumidores del interior del país porque eso traerá una cadena de desarrollo que incluye varios sectores que hoy no existen o son poco desarrollados.
 
Las autoridades también deben participar apoyando los proyectos con valor agregado que mejoren las ciudades y traen beneficios en urbanidad, que además generan mano de obra y algo muy importante para las municipalidades, mayores ingresos por alcabala y predial, para hacer mayores obras.
 
Todos Ganan.

COMENTARIOS

  • 1
  • 07.03.2013
  • 11:24:56 hs
Victor

Yo aposte por los inmuebles desde el 2007, despues de haber hecho pingues ganancias en la BVL, ahora ya los estoy vendiendo, no pues, ahora ya es tarde! muy TARDE!, antes los ratios P/E estaban en entre 6-8 años, ya he vendido dos propiedades el año pasado con ratios P/E de 19años y el otro de 24 años, y fijate que en PROVINCIAS, ahora que ya estan caros, no es momento de comprar, es momento de esperar corrección, lo siento por los que estan comprando ahora, prefiero comprar AAPL que tiene un P/E de 9 años a tan solo 430 la acción, en conclusión: A REALIZAR GANANCIAS!!!

  • 2
  • 07.03.2013
  • 09:13:01 hs
Max Trelles

Estimado Félix,
Quisiera hacerte una consulta personal si me podrías contactar

Gracias
Máx Trelles

  • 3
  • 08.03.2013
  • 11:34:05 hs
EL ECONOMISTA

Este blog se supone que es para intercambiar ideas y no para atacar a quienes comentan.
Yo he vivido personalmente la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y puedo con conocimiento de causa explicar las razones que devinieron en la crisis financiera mundial. el excesivo credito por dinero barato, los derivados financieros y una falta de fiscalizacion hicieron que se prestara dinero a gente sin verificar sus ingresos, su trabajo y menos su situacion migratoria. Los intereses que se ofrecian fueron variables, de casi zero inicialmente para luego ajustarse cada seis meses, no se pedia cuota inicial. La avaricia de los Bancos y Financieras crearon todos los ingredientes logicos para un desastre.
Ninguno de estos elementos se esta dando en el Peru.
Han subido los precios por mayor demanda y capacidad adquisitiva y porque en ciudades apetecidas para vivir ya no existen terrenos disponibles. Adonde mas se va a construir en Miraflores, San Isidro o San Borja? y aunque parezca paradojico en dichos Distritos el 90% de las compras son al contado y “sin deuda no puede haber burbuja”.
Sin embargo, reconozco que en otros Distritos y Provincias, donde sobran terrenos y son baratos, existen constructoras e inversionistas que especulan con la construccion , es alli donde se debe tener cuidado de no pagar sobreprecios,

  • 4
  • 07.03.2013
  • 06:12:39 hs
EL ECONOMISTA

Estimado Felix, el boom inmobiliario llego al Peru para quedarse. Completamente de acuerdo que en Provincias todavia no se estan ofreciendo las amenidades que se encuentran en Lima o en los Departamentos mas importantes del Pais y deberia mejorarse la oferta con cierto control municipal de planificacion urbana y control de requisitos minimos de construccion. Los precios dependeran de la ubicacion, la calidad de construccion y la disponibilidad de oferta.
En cuanto al tema de la burbuja inmobiliaria es muy complicado determinar si existe, aqui no se estan dando los elementos conocidos que la causaron en Estados Unidos o Europa, no existen derivados financieros basados en hipotecas, hay una razonable y hasta extricta calificacion de los compradores por parte de los Bancos, los mismos estan exigiendo una considerable cuota inicial para otorgar los creditos , las propiedades mas caras en los distritos mas exclusivos se estan comprando sin deuda, al contado y la economia esta creciendo y creando una nueva clase media de empresarios y ejecutivos que necesitan vivienda.
En conclusion, los precios seguiran subiendo en base a una mayor demanda y una oferta limitada por la escasez de areas disponibles para construir y el aumento normal de costos de mano de obra y materiales.

  • 5
  • 12.03.2013
  • 04:53:59 hs
Eduardo

¿Burbuja?…en todo caso caso, EXISTE ESPECULACIÓN, la cual no es delito sino muchos y miles estarían en las cárceles. Pero, insisto, luego de echar opiniones basadas sólo en la intuición, veamos las cifras estadísticas pues para eso los investigadores y especialistas van a la universidad: revisemos las publicaciones respectivas del BCR y nos daremos cuenta que existen varios indicios de la existencia, o por lo menos la formación, de una burbuja inmobiliaria. Desde el punto de vista de las inversiones y las ganancias, de acuerdo con Victor: es momento de tomar ganancias (si se realiza un análisis muy simple de rentabilidad proyectada teniendo en cuenta los últimos 6 años y proyectando los próximos 4 en relación al índice de recuperación de la inversión vía alquileres, veremos que ésta ha entrado en pendiente negativa) y trasladar las inversiones a otros activos si se quieren en terrenos con proyección inmobiliaria de mediano plazo, o reducir deuda, o cualquier cosa ¡menos comprar depas!…quienes afirman y defienden con tanto interés la idea que el boom inmobiliario y por ende el incremento de los precios de las viviendas es infinito, es porque están en el negocio, directa, indirectamente o ambos, más claro ni el agua. Además, y por ello es que, nuevamente, se va a la universidad, la economía es cíclica, los fenómenos y resultados económicos responden al comportamiento de las personas y se pueden explicar y predecir a través de la econometría, con porcentajes de certeza y error…claaaaroo, no es fácil, y por ello así nomás nadie lo hace pues se requiere además de los conocimientos adecuados, el presupuesto para llevarlo acabo, por lo que cualquier “hijo de vecino” (como yo) no puede hacerlo, pero sí los grandes grupos económicos que actualmente están aprovechando “el momento” que el Perú vive…felizmente, acaba de aparecer una interesantísima publicación de la Universidad del Pacífico al respecto, en donde, se demuestra (una vez más, ¡por Dios!) que la economía es cíclica y quien vende “la idea” de que la bonanza que el país vive es una línea recta de pendiente positiva al infinito, es, por hacerlo “suave” y didáctico, un flautista de Hamelin que orienta hacia la trampa y propio beneficio a aquellos ratoncitos ingenuos encandilados con su mágica melodía. Por lo menos, es seguro que en 15 años o menos (a revisar las publicaciones aludidas) la hipoteca que hoy alguien comienza a pagar por su depa, se convertirá en la peor decisión de su vida.

  • 6
  • 07.03.2013
  • 02:37:39 hs
Daniel

Arequipa también tiene precios excesivos, atrás del mall encontré un terreno de 70m2 en $80,000, esta zona no es comercial y está en un distrito de regular para abajo. Los departamentos en Lambramani llegan a $150,000, tienen 3 dormitorios, no hay lujos y están en pequeños edificios de 4 pisos sin ascensor. Estas zonas no tienen vías de acceso rápido y hay cortes de luz todos los meses, por mi zona cortaron la luz 3 veces esta semana. Lo rescatable es la seguridad, porque las calles están todas con rejas.
En Tacna los terrenos alcanzan los $300/m2 cerca a la universidad, por ejemplo, que no son zonas comerciales ni de buen vivir. El asunto es que piden ese dinero, pero no sé si hay gente que esté comprando a ese precio.

  • 7
  • 13.03.2013
  • 08:20:41 hs
Alberto

Los precios de los inmuebles están inflados debido a la especulación y en algún momento ocurrirá una necesaria corrección. Cuanto antes mejor porque será menos violenta. Ahora la pregunta es: ¿Es esto una burbuja tal como se conoció en el Japón de los 90′s o en Estados Unidos y España de los últimos años?¿Una corrección en el precio de los bienes raíces puede traerse abajo el Sistema financiero como en esos países? Creo que por ahora no pero si la corrección demora sería difícil predecir el futuro. Espero que las autoridades monetarias tengan esto muy en cuenta.

  • 8
  • 30.04.2013
  • 07:11:14 hs
José Luis

De acuerdo a los comentarios, si hay un boom inmobiliario que me dicen del crecimiento vertical de las ciudades? acaso de lo que se trata no es darle valor agregado a las viviendas que nos merecemos, eso significa elevar el nivel de vida de los ciudadanos de un país, eso significa mejorar el ornato de una ciudad hacerla mas moderna como debe ser eso sólo se logrará con el CRECIMIENTO VERTICAL DE LAS CIUDADES principalmente en las REGIONES del interior del Perú. El mundo moderno crece hacia arriba y no horizontalmente (Dubai, Kuala Lumpur, Hong Kong, Singapur …………..)

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