Por Miguel Hernández Visurraga, alumno de Economía de la Universidad del Pacífico

Si bien todos los sectores de la economía peruana han sido golpeados por la pandemia, el sector inmobiliario tiene características particulares que valen la pena analizar. Al igual que el resto de sectores productivos, la demanda en el mercado inmobiliaria sufrió una fuerte contracción. Sin embargo, dicho sector es, probablemente, uno de los que está teniendo el mejor proceso de recuperación en toda la economía. Por ello, en las siguientes líneas, analizaremos el impacto que ha tenido la pandemia sobre el mercado inmobiliario, la naturaleza de su reactivación y brindaré una opinión sobre el rendimiento de este sector a futuro.

En primer lugar, es necesario explorar el impacto adverso del Covid-19 y las restricciones a la actividad económica (principalmente en el segundo trimestre del presente año) sobre el sector inmobiliario. En un inicio, muchas familias decidieron postergar la compra de viviendas debido a la incertidumbre en la economía y a la reducción de su poder adquisitivo (se perdieron muchos empleos en un corto intervalo de tiempo, lo que provocó una reducción generalizada de los ingresos). Esto contrajo fuertemente la demanda por viviendas entre marzo y junio del 2020 y provocó una reducción de los precios de las viviendas. En efecto, de acuerdo a cifras publicadas por la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) (2020), solo 167 viviendas nuevas fueron vendidas en abril de este año en Lima (ver anexo 1). Con todo esto, al tener menores precios y menores cantidades vendidas, los ingresos totales de las empresas inmobiliarias se vieron reducidas.

Sin embargo, el fin de la cuarentena y la reanudación de las actividades económicas favorecieron la recuperación del sector inmobiliario. En particular, al mes de octubre, las ventas de nuevas viviendas en Lima ascendieron a 1372, cifra incluso superior a las ventas correspondientes a octubre del 2019 (ver anexo 1). De esta manera, se observa que por cuarto mes consecutivo las ventas de viviendas nuevas en Lima han alcanzado cifras similares a aquellas logradas en el 2019, lo que refleja la sólida recuperación del sector inmobiliario. Considero que este hecho se debe, en buena medida, a la recuperación de los ingresos de los peruanos (gracias a la reactivación del empleo muchas familias han podido recuperar sus salarios y otros ingresos económicos que les permitan iniciar o reanudar sus decisiones de compra de viviendas) y el mayor dinamismo de la economía en los últimos meses (el fin de la cuarentena obligatoria y la reapertura de muchos negocios está permitiendo que la demanda de inmuebles por parte de empresas nacionales e internacionales se reactive y también que la oferta de nuevos proyectos inmobiliarios se reanude).

Es posible mencionar también que el impacto adverso de la pandemia sobre el sector inmobiliario fue compensado por las decisiones de inversión de ciertos agentes en la economía que supieron aprovechar la coyuntura. Marco Alva Pino (2020), redactor senior de la sección de finanzas en el diario Gestión, publicó una columna de opinión en noviembre de este año en donde señala que muchas peruanos con un mediano patrimonio (identificados como aquellos con sueldos superiores a S/ 20,000 y con ahorros mayores a S/ 600,000) han aprovechado la situación actual para poder adquirir una nueva vivienda. Considero que esto se debe a la reducción del costo de financiamiento y a que la vivienda constituye una alternativa relativamente segura de inversión.

Por un lado, como se observa en el anexo 2, la tasa de interés de los créditos hipotecarios pasó de estar ubicada en 7.86% en enero a estar en 6.46% en octubre de este año. La reducción en esta tasa de interés constituye un incentivo para la solicitud de préstamos hipotecarios puesto que el costo de pedir prestado dinero para la compra de una vivienda ha disminuido. Además, y como bien establece Alva (2020), las tasas de los depósitos plazo han caído en los últimos meses. Como se muestra en el anexo 3, la tasa de interés de los depósitos a plazo entre 31 y 180 días pasó de 2.96% en enero de este año a 0.51% en los primero 15 días de diciembre. Con esto, guardar dinero en el banco proporciona menores rendimientos y, por ende, resulta más rentable realizar alguna inversión.

Otro motivo que estaría impulsando la inversión en nuevas viviendas por parte de peruanos de mediano patrimonio reside en el menor riesgo asociado al sector inmobiliario en comparación a otros sectores de la economía. Ciertamente, el mercado inmobiliario suele ser más estable que otros dado que la demanda por vivienda siempre existirá (quizás en la actualidad no sea tanta pero igual existirá gente que necesite adquirir una vivienda), los bienes inmuebles generan valor en el largo plazo (su valor aumenta conforme pasa el tiempo), entre otras razones. De esta manera, una vivienda representa un refugio para el capital de los peruanos en épocas de incertidumbre como la actual. Así pues, la mayor participación de los peruanos de mediano patrimonio en la compra de viviendas en los últimos meses ha ayudado a contrarrestar los efectos perjudiciales de la pandemia sobre la demanda en el mercado inmobiliario, permitiendo que el sector inmobiliario pueda recuperarse con mayor facilidad.

Entonces, la recuperación del sector inmobiliario está en marcha y resulta natural preguntarse ¿de qué depende que esta tendencia favorable continúe el próximo año? En mi opinión, depende de la recuperación del poder adquisitivo del peruano promedio (para que así pueda tener el capital necesario para comenzar o reanudar su proyecto inmobiliario), de la continuidad de los incentivos para la compra de viviendas (tales como bajas tasas de interés o facilidades de compra) y de una reducción en el nivel de incertidumbre en la economía (un ambiente más seguro para la inversión aumentaría la disposición a invertir de los peruanos).

Anexo 1

Anexo 2

Gráficos de elaboración propia usando estadísticas del BCRP:

https://www.bcrp.gob.pe/publicaciones/notas-de-estudios.html

Anexo 3

Gráfico de elaboración propia usando estadísticas del BCRP:

https://www.bcrp.gob.pe/estadisticas/163-estadisticas/cuadros-nota-semanal.html

Fuentes:

Alva, M. (2020). Personas de mediano patrimonio aumentan inversión en viviendas. Gestión. Recuperado de: http://www.newsmonitor.biz/Files/PrensaPDFs/PDFPAU4031611CLI2906271.pdf

Constructivo. (2020). ASEI: se mantiene el crecimiento de las ventas de vivienda nueva. Recuperado de: https://constructivo.com/noticia/asei-se-mantiene-el-crecimiento-de-las-ventas-de-vivienda-nueva-1606401028

Andina. (2020). Sector inmobiliario del Perú muestra señales de recuperación. Recuperado de: https://andina.pe/agencia/noticia-sector-inmobiliario-del-peru-muestra-senales-recuperacion-819127.aspx